中国需要20个CBD吗？
admin
2002-09-24
来源：景观中国网
嘉宾：北京规划设计院主任规划师、CBD规划负责人 张铁军
北京大学不动产研究鉴定中心主任 冯长春
主持人：蒋泓江
CBD建设要分“三六九等”
主持人：在
嘉宾：北京规划设计院主任规划师、CBD规划负责人 张铁军
北京大学不动产研究鉴定中心主任 冯长春
主持人：蒋泓江
CBD建设要分“三六九等”
主持人：在刚刚闭幕的第三届北京朝阳国际商务节为北京CBD的建设带来了599亿元的投资，恐怕正是因为看到了CBD的吸引投资能力，在全国范围内兴起了CBD热潮。除已开始CBD建设的北京、上海等大城市外，目前已提出建设CBD规划或设想的城市有天津、重庆、沈阳、济南、郑州、西安、成都、武汉、南京、杭州、广州、大连、宁波、深圳等近20个大中城市。城市地理、城市规划和经济贸易等方面的专家学者认为，这种CBD热，既是京沪两大城市CBD示范作用的结果，也是市场经济和城市化发展的必然。但是发展CBD是需要一定的条件的，并不是靠规划就行的。在国外，CBD(中央商务区)是一个“地理概念”，靠自然形成的，而国内各地则把CBD当作实现经济发展战略的“现实途径”。以中国现在的社会发展状况、经济状况，城市人员素质等条件是否适合这样一哄而上搞CBD？中国到底需要多少个CBD，或者说，中国现有的经济状况和社会发展状况能够支撑多少个CBD？
张铁军：其实美国好多城市都有CBD，这是跟美国的经济实力有必然关系的。决定建CBD不是靠主观愿望，靠规划师的规划就能形成的。
冯长春：我认为现在CBD建设热的大背景是由于全球经济一体化，跟我国加入世界贸易组织以后对外的联系增多有关。中心城市本来对外联系就比较密切，CBD建设发展离不开传统的延续，另外也和城市的经济实力、经济规模的增加有关系，更重要的是城市特殊的地理位置。比如香港与国际联系比较多，像这类大型城市具备了发展条件和需要，可以建CBD，能够形成现代概念的CBD———集中了商务、办公、信息交流、服务等现代功能为一体的中心区。
我国西部地区原来就有历史形成的贸易中心，贸易的往来多，再加上金融业的发展，与外界联系比较多，比如像重庆、西安是可以建区域性的CBD。而大部分城市(大连、武汉、成都、郑州、青岛等等)更适合按城市中心区的概念去建设，理解成CBD也行，但在功能上和北京、上海的CBD是不能比的。比如重庆现在要建新的CBD，希望到新区来建是否合适？我个人认为依托老城区的改造更合适，因为原来的商业已经形成了一些商业中心的功能。
CBD是商务中心也是城市中心区
主持人：北京城市规划院原院长、北京CBD总顾问柯焕章曾经指出，特大型城市建设CBD可增加辐射力。但目前，一些小城镇也在搞CBD，由于缺乏需求，导致很高的空置率。CBD同城市中心区是一个什么样的关系？
张铁军：现在对CBD概念宣传很多，人们了解CBD的渠道也比较多。从规划专业角度讲，CBD最早是20世纪20年代由美国人提出来的，当时有点类似城市中心区的概念，商务中心区(CBD)可能是城市中最核心的部分，往外就是转换区、普通住宅区、高级住宅区、城市边缘转换区等等，显现出一种圈层结构。这个结论后来经过辗转有一些演化，到20世纪70年代，大家对商务中心区的理解跟城市中心区有点重合。那时候商务中心区功能比较综合，尤其是最初提出来的时候是以零售业、服务业为主，后来加上批发业，还有酒店、展览、娱乐、行政办公等囊括在CBD里，主要服务对象是城市自身，是为这个城市市民服务的。随后，因为全球经济一体化的加速，CBD主要集中在全球有影响力的中心城市中的一个特定区域，这些区域的功能相对集中，并且是与全球经济活动有密切关系的商务功能。所以现在讲的CBD有广义和狭义两个概念，一个是传统意义上的概念，包括内容很广；另一个是我们现在讲的CBD，一般指的是中心城市所具有的特定功能区。如果从大的角度理解，很多城市都可以搞；从比较狭义的理解的话，在国内有条件搞商务中心区的可能也就是北京、上海、香港及深圳等中心城市。
冯长春：我同意张先生的看法。我们说传统的CBD实际上就是城市中心区，以零售业为主的区域，像我们王府井、西单等商业中心。发展过程中，功能逐渐转变，职能结构的变化慢慢变成我们现在的金融、贸易、写字楼为主的区域。即使是现在，零售业也仍然是CBD中的主要行业之一，比如美国现在CBD里零售业基本占到30%。这些区域的零售业曾经减少，后来有意识增加了一些。
CBD的主要业态是零售业
主持人：从目前看，我们建设的CBD处于什么档次，CBD应该以什么业态为主。
冯长春：不能为一个概念去建CBD，要因城而异———根据城市发展的阶段，根据现在的需要，从规划建设来讲，建CBD应该有一个长远的考虑。
名称上都可以叫CBD，但是我觉得主要是在内涵。所谓内涵就是北京已经具备了要建成国际化的大都市区的外部条件，发展水平已经达到了这个阶段，需要建设CBD。有些城市从内涵来讲还是应该以商业性质为主，配合建一些服务性质的设施，写字楼是为商业金融业服务的。目前阶段来讲，我觉得我国大部分城市还没有到中央高级商务的阶段，还是停留在以零售商业为主，然后配合一些其他功能这样的阶段。
我觉得目前各地兴建CBD有点一窝蜂的赶潮流。同时，在建CBD时要避免刻意去开辟新领地，如果在一个城市很荒凉的地方要建一个中心区，那么其他的配套设施为谁服务？很多城市应该依托于老城市的更新改造来扩大或者充实中心区。
投资CBD，是长远风险还是近期风险
主持人：北京CBD市政建设投资多达120亿元，预计在今后十年CBD的投资量至少上千亿元。总额15亿元的“北京商务中心区(CBD)土地开发项目资金信托投资计划”发售第5天，就销售了5亿元，其中个人投资者占了8成以上。从官方到民间都热投北京CBD。而根据国外CBD发展的情况，通常CBD从开始到成熟需要10～20年的时间，可见这是一项需要较长时间才能见到效益的投资，在CBD投资热潮中，如何提防投资风险呢？
张铁军：很多外地的公司投资CBD不单是对CBD这个特殊区域的信心，是对整个北京房地产有信心。现在北京房地产覆盖面非常大，购买对象不只是局限于北京。外地公司做大以后可能是为了公司的推广或者是发展需要，选择一个落脚点，扩大公司影响，一般都会选择上海或者北京，这样势必带来一些外部的增长。CBD的概念可以更好地帮助他们去实现当初的一些想法。CBD的投资风险跟北京整个大的经济风险这个环境是息息相关的，不能就这块区域来说。但这块区域是跟整个城市经济发展密不可分的。大家看好这块也是对北京经济发展有信心。
冯长春：我国总体经济发展形势和北京经济发展形势都比较好，从短期来讲，风险比较小。长期来讲，由于市场变化，特别是供给情况发生变化了，比如都看好写字楼，中关村、金融街都建写字楼，就有可能对CBD的写字楼造成冲击。长远来讲可能会出现供过于求这种现象，那个时候风险就大了。前两天发布的中关村写字楼指数表明目前还属于平稳上升的阶段，证明中关村地区写字楼市场需求还是有。CBD区域对写字楼的需求也比较多。没有具体的调查，但是从短期看风险不大。
信息化是CBD掘墓者？
主持人：9月11日《亚洲华尔街日报》和9月12日的《华盛顿邮报》相继载文，感叹随着信息技术和远程交易的日益兴起作为纽约曼哈顿中央商务区(CBD)心脏的华尔街正在消失……世界潮流是CBD正在消失，而这个时候中国兴起的CBD热，是不是有悖世界潮流？
张铁军：商务办公从本身内容来讲不单是信息交流，还有好多比如说商务谈判、会议交流、产品展示等，这些可能都需要人和人面对面的交流。这种活动可能网络还不能完全替代，首先网络本身有一些缺陷，比如不能面对面直接交流，比如安全性等，我觉得信息化发展对办公只是多一种选择而已。美国信息产业发展已经十多年了，我们没有听说纽约写字楼出租率持续下降。包括盖茨家里信息化设施应该很发达，但是每天还是要去公司上班。
冯长春：CBD是一个物资、能量和信息交换的一个中心地，这个中心地缺了不行。CBD还是一个城市的象征，曼哈顿就是纽约的象征，北京CBD建好了也会是北京的一个象征。而一座建筑也是企业或者公司炫耀财富、炫耀实力的资本。比如IBM大楼在CBD中心区，该公司就能多少表现出一种成功感或者一种信誉感，表明老板的实力很强的，人们信任他，愿意和他做生意、交流。因此，无论信息化如何发达，CBD还是需要的，只不过是一个动态的过程，有些职能、功能需不断地进行调整。
文/蒋泓江
北京大学不动产研究鉴定中心主任 冯长春
主持人：蒋泓江
CBD建设要分“三六九等”
主持人：在刚刚闭幕的第三届北京朝阳国际商务节为北京CBD的建设带来了599亿元的投资，恐怕正是因为看到了CBD的吸引投资能力，在全国范围内兴起了CBD热潮。除已开始CBD建设的北京、上海等大城市外，目前已提出建设CBD规划或设想的城市有天津、重庆、沈阳、济南、郑州、西安、成都、武汉、南京、杭州、广州、大连、宁波、深圳等近20个大中城市。城市地理、城市规划和经济贸易等方面的专家学者认为，这种CBD热，既是京沪两大城市CBD示范作用的结果，也是市场经济和城市化发展的必然。但是发展CBD是需要一定的条件的，并不是靠规划就行的。在国外，CBD(中央商务区)是一个“地理概念”，靠自然形成的，而国内各地则把CBD当作实现经济发展战略的“现实途径”。以中国现在的社会发展状况、经济状况，城市人员素质等条件是否适合这样一哄而上搞CBD？中国到底需要多少个CBD，或者说，中国现有的经济状况和社会发展状况能够支撑多少个CBD？
张铁军：其实美国好多城市都有CBD，这是跟美国的经济实力有必然关系的。决定建CBD不是靠主观愿望，靠规划师的规划就能形成的。
冯长春：我认为现在CBD建设热的大背景是由于全球经济一体化，跟我国加入世界贸易组织以后对外的联系增多有关。中心城市本来对外联系就比较密切，CBD建设发展离不开传统的延续，另外也和城市的经济实力、经济规模的增加有关系，更重要的是城市特殊的地理位置。比如香港与国际联系比较多，像这类大型城市具备了发展条件和需要，可以建CBD，能够形成现代概念的CBD———集中了商务、办公、信息交流、服务等现代功能为一体的中心区。
我国西部地区原来就有历史形成的贸易中心，贸易的往来多，再加上金融业的发展，与外界联系比较多，比如像重庆、西安是可以建区域性的CBD。而大部分城市(大连、武汉、成都、郑州、青岛等等)更适合按城市中心区的概念去建设，理解成CBD也行，但在功能上和北京、上海的CBD是不能比的。比如重庆现在要建新的CBD，希望到新区来建是否合适？我个人认为依托老城区的改造更合适，因为原来的商业已经形成了一些商业中心的功能。
CBD是商务中心也是城市中心区
主持人：北京城市规划院原院长、北京CBD总顾问柯焕章曾经指出，特大型城市建设CBD可增加辐射力。但目前，一些小城镇也在搞CBD，由于缺乏需求，导致很高的空置率。CBD同城市中心区是一个什么样的关系？
张铁军：现在对CBD概念宣传很多，人们了解CBD的渠道也比较多。从规划专业角度讲，CBD最早是20世纪20年代由美国人提出来的，当时有点类似城市中心区的概念，商务中心区(CBD)可能是城市中最核心的部分，往外就是转换区、普通住宅区、高级住宅区、城市边缘转换区等等，显现出一种圈层结构。这个结论后来经过辗转有一些演化，到20世纪70年代，大家对商务中心区的理解跟城市中心区有点重合。那时候商务中心区功能比较综合，尤其是最初提出来的时候是以零售业、服务业为主，后来加上批发业，还有酒店、展览、娱乐、行政办公等囊括在CBD里，主要服务对象是城市自身，是为这个城市市民服务的。随后，因为全球经济一体化的加速，CBD主要集中在全球有影响力的中心城市中的一个特定区域，这些区域的功能相对集中，并且是与全球经济活动有密切关系的商务功能。所以现在讲的CBD有广义和狭义两个概念，一个是传统意义上的概念，包括内容很广；另一个是我们现在讲的CBD，一般指的是中心城市所具有的特定功能区。如果从大的角度理解，很多城市都可以搞；从比较狭义的理解的话，在国内有条件搞商务中心区的可能也就是北京、上海、香港及深圳等中心城市。
冯长春：我同意张先生的看法。我们说传统的CBD实际上就是城市中心区，以零售业为主的区域，像我们王府井、西单等商业中心。发展过程中，功能逐渐转变，职能结构的变化慢慢变成我们现在的金融、贸易、写字楼为主的区域。即使是现在，零售业也仍然是CBD中的主要行业之一，比如美国现在CBD里零售业基本占到30%。这些区域的零售业曾经减少，后来有意识增加了一些。
CBD的主要业态是零售业
主持人：从目前看，我们建设的CBD处于什么档次，CBD应该以什么业态为主。
冯长春：不能为一个概念去建CBD，要因城而异———根据城市发展的阶段，根据现在的需要，从规划建设来讲，建CBD应该有一个长远的考虑。
名称上都可以叫CBD，但是我觉得主要是在内涵。所谓内涵就是北京已经具备了要建成国际化的大都市区的外部条件，发展水平已经达到了这个阶段，需要建设CBD。有些城市从内涵来讲还是应该以商业性质为主，配合建一些服务性质的设施，写字楼是为商业金融业服务的。目前阶段来讲，我觉得我国大部分城市还没有到中央高级商务的阶段，还是停留在以零售商业为主，然后配合一些其他功能这样的阶段。
我觉得目前各地兴建CBD有点一窝蜂的赶潮流。同时，在建CBD时要避免刻意去开辟新领地，如果在一个城市很荒凉的地方要建一个中心区，那么其他的配套设施为谁服务？很多城市应该依托于老城市的更新改造来扩大或者充实中心区。
投资CBD，是长远风险还是近期风险
主持人：北京CBD市政建设投资多达120亿元，预计在今后十年CBD的投资量至少上千亿元。总额15亿元的“北京商务中心区(CBD)土地开发项目资金信托投资计划”发售第5天，就销售了5亿元，其中个人投资者占了8成以上。从官方到民间都热投北京CBD。而根据国外CBD发展的情况，通常CBD从开始到成熟需要10～20年的时间，可见这是一项需要较长时间才能见到效益的投资，在CBD投资热潮中，如何提防投资风险呢？
张铁军：很多外地的公司投资CBD不单是对CBD这个特殊区域的信心，是对整个北京房地产有信心。现在北京房地产覆盖面非常大，购买对象不只是局限于北京。外地公司做大以后可能是为了公司的推广或者是发展需要，选择一个落脚点，扩大公司影响，一般都会选择上海或者北京，这样势必带来一些外部的增长。CBD的概念可以更好地帮助他们去实现当初的一些想法。CBD的投资风险跟北京整个大的经济风险这个环境是息息相关的，不能就这块区域来说。但这块区域是跟整个城市经济发展密不可分的。大家看好这块也是对北京经济发展有信心。
冯长春：我国总体经济发展形势和北京经济发展形势都比较好，从短期来讲，风险比较小。长期来讲，由于市场变化，特别是供给情况发生变化了，比如都看好写字楼，中关村、金融街都建写字楼，就有可能对CBD的写字楼造成冲击。长远来讲可能会出现供过于求这种现象，那个时候风险就大了。前两天发布的中关村写字楼指数表明目前还属于平稳上升的阶段，证明中关村地区写字楼市场需求还是有。CBD区域对写字楼的需求也比较多。没有具体的调查，但是从短期看风险不大。
信息化是CBD掘墓者？
主持人：9月11日《亚洲华尔街日报》和9月12日的《华盛顿邮报》相继载文，感叹随着信息技术和远程交易的日益兴起作为纽约曼哈顿中央商务区(CBD)心脏的华尔街正在消失……世界潮流是CBD正在消失，而这个时候中国兴起的CBD热，是不是有悖世界潮流？
张铁军：商务办公从本身内容来讲不单是信息交流，还有好多比如说商务谈判、会议交流、产品展示等，这些可能都需要人和人面对面的交流。这种活动可能网络还不能完全替代，首先网络本身有一些缺陷，比如不能面对面直接交流，比如安全性等，我觉得信息化发展对办公只是多一种选择而已。美国信息产业发展已经十多年了，我们没有听说纽约写字楼出租率持续下降。包括盖茨家里信息化设施应该很发达，但是每天还是要去公司上班。
冯长春：CBD是一个物资、能量和信息交换的一个中心地，这个中心地缺了不行。CBD还是一个城市的象征，曼哈顿就是纽约的象征，北京CBD建好了也会是北京的一个象征。而一座建筑也是企业或者公司炫耀财富、炫耀实力的资本。比如IBM大楼在CBD中心区，该公司就能多少表现出一种成功感或者一种信誉感，表明老板的实力很强的，人们信任他，愿意和他做生意、交流。因此，无论信息化如何发达，CBD还是需要的，只不过是一个动态的过程，有些职能、功能需不断地进行调整。
文/蒋泓江
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