2004地产领导人峰会-园林景观与居住改造

　　2004注定要在北京城市建设、地产开发的历史上写下浓重而鲜明的一笔。值得回顾和展望的太多了。由北京晚报和新浪主办的-北京地产领导人2004年度峰会于10月28日在见外建外SOHO开幕，主题就是园林景观与居住改造，围绕2004年度北京的城市开发、项目开发、房地产开发，推测2005重要的事件。

　　参加这次峰会的嘉宾有北京晚报地产主编雷鸣，富力地产副总张璇，凯德置地总经理毛大庆，锦绣花园总经理沈大强，国华副总王旭光，温镀空间的销售总监唐炜，北京绿城集团总规划师林庆怡等，由新浪网为本次峰会做现场直播，以下为现场实录内容：

　　主持人：欢迎各位高朋在百忙之中抽出时间来参加我们的大会，这次的会议是由北京晚报和新浪联合举办的2004年度地产领导人的峰会，主题就是园林景观与居住改造。我们还有很多朋友来参加这次重要的会议，特别是富力城的副总经理张璇，这次是富力城创始人到北京来开新闻颁布会，在钓鱼台，同样，中远两家企业也一定要来，也是因为有重要的事情，没有来。我是孙海威，是协办单位的代表，北京园也三有公司，我们今天是围绕2004年度北京的城市开发、项目开发、房地产开发，总结2004，推测2005重要的事件。下面我请主办单位之一，北京晚报主编雷鸣做主题发言。

　　北京晚报地产主编雷鸣：感谢大家，今天这个话题非常好，现在环境已经成为消费者特别是置业者买房的首要因素了。随着房地产进一步成熟，人们越来越关心由过去的地段上升到了环境，特别是关心小区的园林景观。园林景观已经成了小区是否适合居住的重要指标。对开发商而言，同样的房子，同样的户型，在不同的景观下就会显示出不同的价值。要提高居住品质，只靠一个房子，一个好的电梯，一个好的户型，或者好的建筑材料肯定是不够的。所以，从大家关注建筑材料到最后追求户型，再关注通风采光，到今天园林景观锋芒毕露，人们对居住的理解朝着丰富多元迈进。发展商、建筑师、景观设计师在价值上的心理趋同。现在，以园林景观为主的环境设计对房地产项目的规划和建筑设计起到了越来越主导的作用，过去是一种填空的作用。如果用红花和绿叶的关系来形容，园林可以说是前者，而建筑是后者。所以，园林景观在房地产发展中起到越来越重要的作用。为了透析园林景观到来的时代，我们北京晚报在11月19日准备做一期以园林景观为主题的专辑，我们先做这样一个论坛，在这个基础上，推出一个风景园林月的活动，我们把带作的各位请来，有经济开发商，还有著名的景观设计，还有专家学者来参加这个会议。今天我们想围绕这次论坛，包括刚才孙先生说的那些话题畅所欲言，我们将在11月19日将以整版的篇幅报道这次论坛的盛况。再次感谢大家的光临，谢谢。

　　主持人：这个日子确实较为特殊，越来很多领导都非常重视这个会议，特别委托了甘局长来参加这个会议，但是今天临时又安排他接待了欧洲皇家园林协会，双方非常想建立这种合作的关系，下面又安排了一个副理事长来主持，最近因为建设部和中国风景园林协会围绕园林景观做了一系列的重大安排，现在还在进行一项全国的园林景观设计方案的选优，由于大家的态度非常认真，时间延长了，今天没有园林景观的领导来给我们讲话，下一次，他们会把园林景观的重要性、系统的阐述，以及建设部、中国风景园林协会如何帮助社会恢复和树立园林景观的意识。下面我们请新浪房地产频道的首席新闻策划执行官王维波先生给大家讲话。

　　新浪网房产频道王维波：欢迎大家参加由新浪房产频道、北京晚报和北京三右园林公司共同策划的这次活动。目前对于北京的房地产市场，大家都是很熟悉，包括我们各个频道，对这方面也很重视。原定是梅总来讲话，但是他下午有会议，就委托我到这里来向大家问候一生。新浪的房产频道每天的上网人次达到三十多万人，今天新浪房产频道也将现场进行直播，欢迎各位嘉宾和各位网友上网关注我们今天的这次沙龙活动。谢谢各位。

　　主持人：园林景观为什么要搞这样一个活动，而且得到了北京晚报和新浪的支持，本来重要的意义应该由领导来讲，领导不来，我替领导讲一讲我个人的认识。园林景观对于居住、对于城市建设对于商务类的建筑的重要性是毋庸置疑的，问题出在什么方面呢？最近几十年以来，园林景观在中国的工作环境不是特别理想，最近五年，由于各种原因，园林景观得到了以前不敢想象的一个黄金发展期，但是客观上掩盖了一个问题，就是园林景观几十年来的工作底子很薄。这个薄，可能不在专业之中的人不能理解，最近一年半，媒体，特别是房地产板块谈园林景观比较多，大家好象觉得已经有很多人比较重视园林景观了，把毛病掩盖起来了。

　　举一个最现实的例子，目前在中国，消费者选择房产的时候，园林景观还不是一个位居前三的因素，其实这是不符合国际惯例的。无论在美国还是在欧洲，一个房产，如果园林景观不好，消费者一般不大会进去研究它的户型，看它的各种装修。其实我们中国的传统也是这样的，只有新中国以来，由于百废待兴，忽视了园林景观的营造。园林景观对城市生活的影响是毋庸置疑的，甚至目前在很多具体的细微的方法，都有一些误解，比如说在北京，中国北方这样的一个城市，居住区是不是要营造水景，很多人就指出，不应该，理由很充分，很多，比如说北京是缺水的城市，北京的冬天不适合水景的养护。但是北京的历史上是有水景的，无论是皇家园林还是私家宅院，都是有一些水系的。说到这里，下面我就直接请富力地产的副总张璇讲一讲，其实富力城有水系，很长很长，大家都有一些不同，我们请发展商来给大家讲一讲是如何考虑的。

　　富力地产张璇：非常荣幸今天有机会跟大家探讨一下园林景观的问题，孙先生谈到具体项目的景观设计问题，我觉得今天这个会有很多同行业的朋友，有园林景观方面的专家，还有很多媒体的朋友，我们关注园林景观的角度和侧重点有所不同。作为一个发展商来说，开发一个项目，不仅仅要考虑这个项目本身园林对你的市场，对你的客户，以及未来园区整体形象的塑造，同时你还要考虑到，这样一个项目，在这样一个开发区域范围内，为区域环境作出的贡献，尤其是一个大项目开发的时候。举富力城这个项目，总体是150万平米，北京的东南三环一带，这样一个巨大的体量足以使这样一个市政区域发生变化。谈到园林规划的问题，不仅仅是一个开发项目的问题，实际上园林以及园林的综合规划应该提到整个市政发展的角度去考虑，也就是说，目前我们的城市发展的过程当中，也应该把园林的一些思路融入到城市规划和改造当中来。作为一个大项目来说，首先要为自己所在的一个区域的整体的改造和发展作出贡献，在这一点上，富力城无论是从内部的园林规划以及富力城周边的综合区域的改造问题上都做了相应的考虑。我想，作为一个开发商，尤其是一个区域范围内大的开发商，他更有责任考虑到综合市政发展的一些问题。其实今天谈富力城在园林方面有哪些经验或者成功之处，目前还不敢说，它毕竟只是一个住宅社区，可能我们在园林设计和规划，以及最终实现的园林方案上面，赢得我们客户的满意，也赢得了同行业的赞许，这是我们取得的一个小小的成绩而已。城市规划要不要考虑园林的综合规划方案进取，以及区域性的发展商在开发项目的同时，是不是要对这样一个区域环境多出相应的贡献，并且在同样一个区域开发的各个发展商是否有连要大家联起手来，为自己的区域做出贡献。东南这样的大区里面有苹果社区，有珠江和富力城，在产品开发上面，我们要在区域环境中达到一个互补，同时，为了使所有的项目在这样一个区域里红红火火地做起来，在综合规划以及整体市政环境的改造方面，大家也要联起手来，共同做贡献。有一个例子，我们东直门有一个簋街，几百个参与，共同改造环境，改造门面，肯定会更火，同样地产开发也是这样的道理，同样区域的开发，首先是产品的互补，第二是综合改造的大家联合的合作方式，是联合之中的竞争，而不是白热化的竞争。今天我不是给一个结论，而是提出问题，希望在座的专家和同行业的朋友们能够对这些问题阐述一些观点，同时给我们一些良好的建议，谢谢大家。

　　主持人：下面自由发言，把大家的观点都提出来，有一些特殊的情况的先安排发言。今天我们请到了中国易道公司的三位同事参加我们的会议，请他们把他们在园林景观先进的理念做一个初步的、系统的介绍。下面欢迎易道公司的麦先生给大家讲一讲。

　　易道公司麦先生：刚才孙总也已经提到了易道公司的一些变化，我们今天也很想借这个机会首先向在座的各位介绍，向各位同行表达我们的敬意。同时，我也希望借这个机会，作为一个国际性的公司，从我们的观点来看，世界范围内国际的景观界正在产生的新的趋势、新的潮流，把我们的一些想法跟大家共同交流一下。大家知道，景观建筑设计的这个行业有几千年的历史，但是作为行业，具有规范，具有行业的规模，源起是在美国。易道公司是从上个世纪的早期开始从事这个行业，在美国来讲，作为这个行业的领导者出现做这个工作，今天借这个机会把我们的一些想法和心得跟大家共享。

　　简单回顾一下易道的历史，易道在一九三九年成立的时候，成长到现在，公司的员工超过一千个，全世界范围内有25家公司，在美国、欧洲、澳大利亚，和亚洲，在中国国内有一个很强的设计团队。刚才孙总也提到，易道最近的一些变革，易道到亚洲开始从事设计工作已经好几年的历史，最近这一个月，是易道公司有很大变革的关键时刻，从名称上来讲，从原来泛亚易道公司到现在只叫易道公司了，其实在美国，就叫易道公司，没有泛亚这两个字。易道公司到亚洲的时候，用了这两个字，好象更接近亚洲的文化。从现在开始，我们就是叫做易道公司，同时由于北京分公司在逐渐扩大，我们两个星期左右的时间就搬到新的办公室，就在这个楼里，对我们来讲，这是很有意义的日子。

　　根据我个人的观察和二十多年从业的经验，针对现在国际上一些景观设计行业的流行趋势，把我的想法跟大家共享。刚才主办方的两位代表和孙总都提到，现在景观越来越多的成为房地产市场的一个组成部分，所以我讲的第一点就是，国际上的趋势也是如此，在房地产开发和整个城市的开发过程中，景观的作用越来越重要，二十年前大家也许更多地是看建筑物，看户型，现在越来越多的关注景观和环境的问题。

　　第二个特点，在景观上的投资也越来越多，越来越重，这一点大家从国内的房地产界开发趋势看得出来，越来越多的开发商投入更多的资金，在景观的投资增加，行业越来越重视的情况下，也生长出一批与之相关的企业，包括做灯具、水景、实物、施工的，除了比重增加之外，在整个商业中也变成了一个非常重要的行业。

　　第三个特点，景观的管理、养护，无论是开发商也好，还是公众的心目当中，地位越来越重。以前把房子建好了就可以，现在大家开始注重养护，特别是景观生长的过程，因为景观不是一个死的东西，是有生命的东西，包括这些植物在不断地成长，水景在不断地强化，材料慢慢可能会有一些锈斑，都是环境和景观的生命的表示。无论开发商也好，还是公众心目当中也好，生命和成长越来越重要，而不是开幕第一天的效果。

　　第四个特点，因为世界性的环境变化，水资源的紧缺，不光是中国的北方，这也是世界性的问题，在世界上也有这样一个潮流和趋势，水景的设计和使用产生变化，一方面是水体的来源，现在在国外，越来越多的水体用的是中水，或者是收集的雨水，不是用自来水，而是用回收利用的水做水景。另外，由于这种变化，水景美学观也产生了变化，现在越来越多的不是做大型的喷泉，可能更多的是做一种结合，有一些旱喷泉，在有水没有水的情况下都能够被接受，而且都很美观。同时，跟这个相关的是植物的养护问题，原来更注重的是用大片的新的树种，现在美学观发生些变化，越来越多的公众和业界的同仁能够接受叶子稍微有一点变黄、浇水浇的不够，草地不是那么青青绿绿的，可能就是因为缺水的关系，没有办法种这种非常青非常绿的，像高尔夫球场的草地，美学观也在发生变化，我们认为这个变化也影响到我们的设计，最终影响到每个人的生活。

　　另外一个特点，从地域性和地域特点在景观当中的体现，在设计当中，越来越多的设计师更多地重视地域的特点、当地的材料、当地的植物、当地的生态情况，地形、地貌、历史、人文等等，这些设计在公众欣赏的环境里扮演着越来越重要的作用。所以，大家更看到的是更多的使用本地的树种、本地的材料，而不是说完全靠进口。形象上来讲，比如说做一种创新的中国式的庭院，或者地方式的庭院，沙漠可能就做沙漠型的庭院，而不是在沙漠里非得把欧式的园林放在里面来。所以，更多地把本地的文化和特色融入到园林设计里面来。

　　再次感谢组织者和协办单位给我们这个机会，因为景观设计的事情讲起来非常长、非常多，今天我们只能把想到的几点跟大家共享，我们也非常希望听到在座的各位今天下午其他的发言。谢谢。

　　主持人：谢谢易道的先生给我们做的一个较为系统的介绍。下面我们开始进入到比较活泼的阶段，按照领导的意图，我们这次没有邀请地产企业中明星化的人物，都是邀请了在园林景观方面有特色、有追求的地产企业。我们请新加坡的凯德置地的毛总给大家起一个头。

　　凯德置地毛大庆：今天主持人把地产峰会定位在园林景观这个事上，不谈发展商设计的问题，就谈这个会的主题。新加坡是一个花园城市，我们从来认为，其实城市是一个有生命体的东西，中国古代城市，都离不开园林景观的，包括一些非常有文化的历史名城。园林景观是能反映一个城市的性格和文化的载体，我们看英国、新加坡，看日本、德国，不同的国家有不同的园林景观，有不同的城市审美观，园林景观代表了城市的生命意义的东西，人作为一种生物，天生有亲近自然的主体愿望。今天中国发展到开发城市、开发房地产，把园林景观放在这里讨论，本身就是中国城市化走到了一个重要阶段的必然需求，是城市化带来的一个东西。首先我想谈两个责任感。园林景观不仅仅是绿化和种树这么简单的问题，城市的园林景观第一个应该有责任感的人是政府，政府首先要对园林景观有很大的责任。其实真正规划一个城市，确定一个城市发展的主体和文化的时候，园林景观起到很大的作用，不光是风景的问题，是怎么样引导城市的居住者建立一个正确的非常有档次、有品位的城市审美观的问题。我们的政府，不管是北京也好、上海也好，开发非常快的城市，更加应该有这种责任感，怎么样形成总体的有品位的、有档次的，可持续性的园林城市，我们中国的总体规划非常落后，控制性规划很难实现，经常控制绿化率，片面地强调绿化率是对城市园林景观发展的一个曲解，一个错误的认识，我们看新加坡的很多小区，日本的住房等等，小区里的绿化率可能根本达不到30%，但是追求的是整个城市发展的一个总体绿化、总体园林的概念。今天我利用这个平台呼吁，我们的政府对于园林景观负有第一大责任。第二大责任就是发展商，刚才富力城也好，凯德置地在国内做了十多个住宅项目，我们欢迎大家去看，我们最近在奥林匹克森林公园做一个大型的住宅项目。我们向奥组委汇报这个项目的时候，我们给他们讲，其实我们希望这个项目是对奥林匹克森林公园的一个延伸部分，而不是借你的景来卖我的房子，我希望你的森林公园能看我的房子，觉得我的房子是景的一部分，我们推出用风景包围房子而不是房子包围风景，发展商在规定的土地范围之内做到最好的园林应该做的东西，这是发展商的责任。

　　风景园林不仅仅是一个风景的概念。刚才我听了易道的设计师讲话，最后一条我非常赞同，园林应该是一种本土化的一种文化，园林不应该是从英国抄一个风景，新加坡搬两棵树，园林应该是文化的最好的载体，西方的园林史里面，东方园林就讲颐和园，颐和园传递的是一个中国园林文化的问题。我们每一个小区，细到每一个房地产项目，其实房地产项目文化品位很重要的是从园林里体现。发展商已经远远不是种几棵树，满足绿化率，或者追求做一个水，我们的发展商应该追求到让这个园林传递着你这个项目的文化气息，这个项目留下来是一个东西，是可持续发展的产业，传递着什么，甚至于传递着你企业的文化，很多是从园林景观里做到的。

　　今天我们的风景园林、园林规划等等，已经应该上升到这个层面了，我想这也是今天我们开这个会真正需要追求的一个目标。所以，真正的我们做到的，每一个城市细胞，每一个项目也好、每一个地块也好，能够传递着城市的文化，这才是我们发展商的作用，而不是说这段城市的文化是一段空白，除了钢筋水泥，什么也没有留下，过度地开发资源，没有什么回报，在国家经济发展非常迅速的情况下，这个过程是不可避免的，但是怎么样让这个城市劫后余生，是我们今天要谈的。

　　主持人：网上已经积存了大量网友的提问，有一个问题是，我大概算是一个中产阶级，在我的眼里，家是非常重要的，不单单是一个房子的概念，中产阶级是讲究生活品位，但是工作中承受的压力也很大，对买房子多了一份期许。他看重了我们首创的缇香草堂，请锦绣花园的董事长沈大强先生给我们讲一讲。

　　锦绣花园总经理沈大强：讲两个责任，一个是国家的面貌，首先从山河国土大约就可以看出你在什么状态下。如果从空中鸟瞰，在东部、西部、南部、北部转一转，也能大致把整个国家的经济发育程度从体表中看出来。如果讲家的话，从飞行器被发明出来的时代到今天有一百年的样子，七七事变的时候，日本人打到北平，空中鸟瞰的时候，如果能够记得的话，北京是一个很小的城郭，灰黄的被沙尘覆盖，见不到什么绿化，只有一个方方正正的紫禁城，颓败的。49年，也留下一个空中照片，但是这十几年里没有什么变化。真正我们注意到这个城市需要打扮，我们同外部做了交流了，开始做一些公共营造活动，主要是开放以后，越来越得到重视。我今天谈的第一点是一个题目，是营造我们园林景观的时候到了，或者说我们已经错失了很多时机，早就应该到了。当然，有很多限制条件，当我们的经济发展水平还没有达到一定的时候，现在已经有了足够的条件，就看我们的意识够不够。

　　第二点，缇香草堂，原来是一个废旧的坑窑，93年，开发商拿到这块地的时候，想做一个高尔夫球场，但是后来有一些原因，没有做下去。当我们接手这个项目的时候，我们首先考虑到我们的定位是什么，我们是做房子，是解决大家居住的人均面积还不够的时候，在那个年代是解决房子的问题。当大家的居住需要进一步提升和改善的时候，我们想到可能要做环境，这里面做景观，做园林。再深想下去，这是我们人居环境里一个元素，最后我们定位，我们要营造一个生活方式，营造一个新的新的生命理由和新的价值观。真正人的一生，应该在一个什么样的环境下，当然你不能脱离一个社会综合的发展条件，但是你能够做到的，并且能够做到公众或者是外来的住民们希望重视的东西，你却忽略了，这是我们的罪过，所以我们希望在这个项目上打造一个大家觉得这是非常惬意的，实际上已经超脱了环境的范围，我们甚至更多地考虑到了人文方面的东西，我们的东方文化同西方比较的一些不同，审美情趣的不同，观念价值的不一。为什么苏南园林就见不到这些东西呢？因为我们的民族在几前年走过来，是截然不同的，也不是说可以互相替代和改变的，改变也是不允许的，于是除了环境因素、景观因素，更多的是中华的、家族的、东方的、深层的这些文化融入到建筑设计里，营造当中，环境跟它配套的时候，怎么从我们的建筑体现的文化，从园林景观和文化有机地融合起来，这是我们今天设计楼盘的时候考虑时间最长的过程。

　　今天我们做的东西，只能说在这个发展阶段，大家能够承受的水平，做出的一个东西，最后要贡献给大家。比如说谈到水的时候，我们讲自然、社会、人的关系怎么处理，首先人本，有人本才谈得上人文，谈人文的话，因情因事，在什么地方，比如说水，现在大家都需要水，上源没有河流引入，为了造水而造水，就要考虑你的社会责任。这是一个有机的可持续的循环，利用浇灌，原来我们说五百毫米、八百毫米，后来连三百毫米都不足，这个算得再好，还有一条，是社会，当有一天南水北调也解决不了像你们这样的光有钱就能买水的时候，水作为一种公共资源，不是谁有钱就可以拥有的时候怎么办？这样一些深层的问题我们都作了反复思考。或者做广场，或者造户型的时候，就给将来业主委员会由于政府法令不允许什么的时候，原来靠近湖边的，住在岛上的，要还原给他们什么东西，我们不是简单地做砖头瓦块，不是简单地做一个构筑物，我们讲人居，讲人、自然、社会这三者的关系有机协调，长期持续的发展。

主持人：我去拜访过一次沈总，感觉他们的思绪是非常全面和深入的。今天这个会其实是一个大家初步表达自己意愿的会议，领导的意图是一定要在北京帮助树立一些地产企业追求园林、有园林理想和梦想，这样才能把园林的影响力提高，对社会生活、对社会实践产生实实在在的影响。可能今天的发言有点意犹未尽，但是还是希望大家能够把自己在园林景观和城市建设、城市生活方面的一些企业的和自己的一些观点和开发提出来，跟在座的分享。下面有愿意自由发言的也非常欢迎。我们请北京城建的罗总给大家讲话。

　　北京城建营销总监罗高波：我主要是负责前期的策划和后期的营销工作，什么叫做景观园林，对于一个房地产项目，或者对一个城市意味着什么。对我个人而言，景观园林对一个城市、对一个国家，或者是小到对一个具体的项目，就是外部进行装修，给人是一个非常直观的，这个东西漂不漂亮，摆的什么花草。当我们作为一个开发商的时候，开发商跟园林景观整个的过程可以理解，我从事房地产已经11年，93年我刚刚大学毕业，在深圳的时候，大家最关心的是买房子，最关心的是交通，离中心点有多近。过了两年之后，95、96年的时候，最关心的是户型，房子里面好不好用，因为深圳已经比较先进，交通解决得比较好，房子好不好用，采光和通风成为重要的指标，东西南北在深圳倒无所谓。又过了一段时间，差不多到了99年，出国读书。2002年我回到深圳的时候，我发现深圳的房地产已经发生了非常大的洗牌，原来当时很好的企业已经不行了，新生的企业生长非常快，成为主流。今天有一些在真非常活跃的企业，都有一个共同的特点，他非常注重产品，而产品在这个时候已经不仅仅是一种户型或者交通，更大的是一个主题。你是海文化的主题，豪宅的主题，还是什么主题，主题通过什么来体现出来呢？最主要的是通过它的园林景观。

　　我曾经在金帝集团工作过，深圳一个非常成功的项目，叫金海湾，是海主题的项目，做得非常非常的好。中国跟美国有什么区别？我在洛杉矶，洛杉矶整个的城市发展模型都是南加州大学做的，美国是二十世纪城市的代表，洛杉矶是二十一世纪城市的代表，可能会有非常多的居住中心(居住、娱乐、休闲、购物、工作于一体)一个很大的城市规划，城市规划怎么体现出来？是对整个城市的园林景观的布置，美国这方面就做得非常好。洛杉矶的人口跟北京也差不多，我其实在想，很多这边的土地资源，是北京一定就人太多吗？是北京一定是路修的太少吗？我看不一定。比如说在五环外修完之后，进城高速公路，风景很漂亮，都拿去种田了。把北京扩大三到四倍，就可以跟洛杉矶差不多了，大家都做市中心，为什么一定要在一个地方上班呢？美国所有的大公司，世界五百强的写字楼，都在很优美的小镇上，可能就他一个。在北京，目前这个阶段，我感觉园林的时代已经来临了，从政府的举措已经明显感觉到，当我的朋友来北京，说两年前来北京，感觉很脏很乱，现在好多了。我在北土城西路办公的，下面就是北京新修的园大都遗址公园，以前是一个臭水沟，但是通过改造之后，整个沿线的地产价值就升值了。现在的城市景观已经不是原来的概念，原来建立一个圆明园、颐和园，皇家贵族、达官贵人享用，这是第一个节段。第二个阶段，新中国成立了，人民当家作主，建一个北海公园，让老百姓到这里参观的。到今天，这个城市而言，景观应该是让普通老百姓出门就能感受到的东西，这是最实实在在的东西。其实我想，对一个城市是这样，这种景观非常好，利用率高，两边的人天天去散布。对于我们开发商而言，做项目的时候，其实也经历过这样的阶段，最早建一个特别大的中心，一看起来特别大的中心主题公园，现在要保证景观资源的均衡型。当景观融入我们每一个人的生活，融入每一个楼盘，融入城市每一个脉络的时候，中国人的生活就真正提高了。谢谢大家。

　　主持人：罗总和刚才的毛总都讲到了进入景观时代，真是讲的太好了，我给自己多讲五分钟。我举三个特别微小的例子，所谓的景观是实实在在的，三个具体的例子，今天请来很多发展商都是负责前期策划和后期市场推广的，很多都是这方面的老总。前期的产品的设计和后期策划三个具体的例子，一，北京马上就会出现景观楼书，发展商都会做内容性的楼书，介绍精装书，还有像万科生活读本这样的楼书，但是景观楼书一定会有发展商会做，向买家介绍园林的精妙所在，如何去享受它，既有软的概念性的东西，又详详实实的技术性的支持，比如说产氧量、除尘、动物等等，景观楼书。第二是景观模型，大家都知道，现在的房地产模型是户型模型，景观模型，比例尺革命性的变化了，二是用材不同。我说说比例尺的变化，一般的模型都是比头小，景观模型是比头大的概念，我们有客户非常追求这个，说我们搞出了非常大的林荫道，我说你做一尺宽或者两米的模型，往那里一摆，对潜在买家的震撼怎么估计也不过分，所有的总庭院的模型和户型的模型，是旁观者的眼光来看的，没有进入到环境之中。一般景观模型的尺度比较大，消费者在观看这个模型的时候，有一种疑似居中人的失陷的感觉。第三，跟景观有关的，跟房地产销售推广有关的是园林景观的精装修，北京的别墅，目前装修的标准，园林庭院这部分就是铺上草皮，由业主分别挖坑，铺上鹅卵石的小径，无论是房地产公司提供的还是家装公司提供的，一个小区，哪怕是经济适用房，大量的家装公司就会进入，但是你想找一个小园子，给你设计，很难。为什么有易道，这些设计单位接发展商的活都接不过来，不可能有园林景观设计公司为你几万元的小单子去设计。我们接触过很多的发展商，很头疼，先说图纸不满意，有了好的图纸，建设出来的效果又大打折扣，即使是普通的公寓项目，三房两厅的，也有室内园林景观设计的系统问题，比如说阳台、书房等等。室内的花草是可以初步形成一个室内园林景观系统的，如果有发展商向自己的买家，特别是高档公寓，如果能向你的买家提供这样的服务，他非常深刻地反映了地产团队和地产项目的综合素质。房子，大家都在努力的盖，在硬件上的拼杀空间已经日益狭小了，未来的地产，最新的战略争夺珍迪就是园林景观，明年就是园林景观时代。

　　国华公司王旭光：我是负责前期销售的阶段。刚才这个题目，大家逐渐在形成公式，实际上我觉得景观和居住感觉，我很赞同刚才其他几位老总的意见，对景观的认识，首先还是认识的问题。我们到底是造房子的还是创造生活的，提升起来讲，开发商应该是创造生活的，或者是艺术文化的一种东西，而不仅仅是为了盖房子。当然以前不是这样看，现在作为房地产也应该看成是创造艺术的。从客户上讲，原来更注重户型，现在更注重环境。

　　我们开发商在认识上，原来都认为地段、房子怎么样，这是房子价值必备的，而把环境作为一种附加值，也可以有，也可以没有。现在越来越关注这种附加值了，所以从社会来讲，从政府来讲，从开发商来讲，应该把它提升到一种作品，提高我们生活品质的一种必备的东西，把这种附加值应该做得更扎实一些。

　　再一个，这个事情怎么做，这里面确实有我们的思维方式和观念的问题，我们以往的这种做法，都是拿到规划条件，按照容积率，摆摆房子，然后算经济帐。政府本身就有问题，一上来以后，先是给你一块地，容积率，然后摆房子，顺带来个绿化率，很薄弱，因为政府的这种限制，开发商做起来，可能有一种被迫性。过去注意容积率，现在追求品位了，我们不仅仅是为了盖房子，而是为了房子的价值，不仅仅是追求量的概念，而是品质的概念。我们现在做规划，是先摆房子，然后才想到该做景观了，实际上房子应该是在景观里面长出来的，现在这种别墅项目比较注意了，先做一个景观规划，然后在景观规划里长房子，这样更协调一些，而不是做完了房子以后再去请一个景观设计，本身从认识上就有问题，从我们的思维方式和操作程序上，一开始就和国外的差距非常大，上来首先是景观，景观和住宅怎么结合，先考虑这个方面。开发商有它的被动性，一看规划的意见书就知道这种意识了，根本就不是一种城市景观、创造生活的概念。

　　政府、市场、开发商对景观居住的价值，应该是一种必备的价值，一种认识。政府也应该予以支持，如果我景观做得好，是不是政府应该给我一些经济上的说法，不一定压着开发商说一定绿化率多少，实际上是附带的应付过去就完了，或者把房子卖完了，开发商走了。或者过几年，再一看这个楼盘，确实是不怎么样，也没有给这个城市添了多少景，说的难听一点，有一些真是败笔，有一些城市建筑、小区建设，经不起考验，对我们国家的形象都有很大的影响。理念上和措施上，开发商是被动的，开发商最关心的还是经济的问题，既要创造生活，又要反映一种品位，又要经营，政府必须支持。

　　主持人：王总讲得很好，确实如此，一般别的企业，他们努力工作是为了改良人民的生活，而房地产商直接向人民提供生活，而不是改良。当一个房子被人买走的时候，已经找到一种较为具象的生活形态。北京绿城的林总。

　　北京绿城集团总规划师林庆怡：今天来很有意义，听了各位老前辈的讲话，我进入房地产只有一年，之前一直做设计，原来学的是城市设计，后来在北京规划院，后来在设计师事务所呆过。我看问题的角度稍微有一点不一样，感触比较深刻的是，各位老前辈都说过了，房地产企业的改朝换代和产品升级越来越急迫，消费者的要求越来越高，对整体的环境和对房地产开发商来说都是好事，因为我们是一个环境改善的过程。国外的城市花了一两百年才作到，在北京可能需要十到二十年，从来没有一个地方，一个时代，在这么短的时间有这么大的发展。从现在站的角度来看我们做的事情，无非是我们把生存在此时此地的使命感都点出来了，我们有是为未来几代人创造一个很好的生活环境，而不是短暂的挣多少钱走人，不是把它卖掉，而是让我们的整体环境做得更好，让我们的后辈都能够有很好的生活空间。

　　主持人：真是应了一句话，英雄所见略同，林总和罗总在房地产的建设和与时俱进方面有着惊人的一致，确实，地产项目的发展是有明显的时代特征，在不断的进步。我清晰地记得，林总刚才讲，九十年代看交通，后面就看户型了，后面的城市建设和城市生活，内容在不断地丰富的。下面请温镀空间的唐总讲话。

　　温镀空间的销售总监唐炜：刚才听了大家的发言，很有感触。这个会不是务虚会，听着听着还有点务实的意思，刚才讲了对政府的意见，工作当中碰到的问题，和开发商的无奈，和开发商的理想有很多碰撞，不光是务虚的问题，还有很多务实的问题。今天这个会上提出来，但是没有政府的机构在，所以可能还不能解决。

　　刚才林总说他有很好的背景，还有一点大家没有讲到的，开发商作为整合资源的部分，可能他的专业精神和专业能力还达不到把这个项目的工作做好，可能更多地需要专业的公司和专业人士的配合。这一点，我们园林的主管机构和主要服务机构应该有这样的社会责任和公众的义务。同时，大家也有一个责任，让房地产操作者，让房地产开发公司能够提升在园林方面的认识程度。现在大多数的开发商因为销售市场的需要，知道园林产品的重要作用，但是判断能力还不强。这个工作谁做？园林设计单位的第一个对象是开发商，而不是最终的客户，客户只是开发商整合资源的最终产品的享受者。这是我提出来的一个问题，供大家探讨一下。

　　主持人：唐总提的问题非常现实而且很深刻。园林景观还是比较有作为的。我们的建筑就是官方建筑和民间建筑，决定民居质量，豪宅到什么程度，谁更成功，不在房子本身，苏州的园林很有名，把房子拿出来，其实很普通，江南每一栋房子都是那样造的，决定这些房子今天我们还要去游览，因为原来都是私家庭院，就是在于它的园林，骨子里不在于大小，而是园林的造艺，是这些园林决定这些建筑的综合质量。今天最专业的是请到了易道的同事，请他们再给我们讲一讲园林景观的问题。

　　易道公司梁总：听了刚才几位业界的同仁和而且界的同仁讲话，我很同意，特别是首创的开发商提了社会责任感的问题，除了我们开发商是提供一种新的生活方式，创造美好的生活等等，还有一个很重要的问题就是社会责任感。他们刚才提到这个水怎么用，这个水将来能不能可持续发展，如果说现在不行，要不要考虑到南水北调之后的情况，南水北调之后到底能调来多少水，那时候是什么样的水价，使用者能不能支付得起，就算支付得起，我们能不能这么做？社会责任感是很重要的方面，不是说有钱就可以买所有的事情，我们资源是钱买不到的，花多少钱把水再生一遍，可能不行。作为一个开发商，能够考虑到这一点，是一件非常好的事。

　　第二，在座的各位知道，设计的过程中要考虑的事情，园林再怎么样，最重要的还是使用，人的活动，人在里面的感受，人在进进出出自己的住宅时候的感受和享受程度，也会有其他的感受，包括从楼上往楼下看这个景观是不是漂亮，最重要的还是人怎么用的问题。从规划来讲，把城市和生活变成一个整体。

　　我提一个观点，跟罗总的观点有不一样，罗总提到郊区化，更多的农田可以开发，我觉得这种开发方式可能对交通的缓解，对城市生活不一定有利，特别是中国这样的环境里，中国确实是地少人多，跟美国不能比，美国人可以说一个人住一个别墅，或者一个人占多大一块地，一定要多少平方米，我看中国不行。当然不是说完全不在郊区建房子，这也不现实，但是也只有极少数人能享受到这种东西，这种享受是不是公平，是不是只有有钱人才能享受，我看也不一定，但是这也是没办法的事。所以，这一点我提出跟罗总观点不一样的地方，希望能跟各位交流。

　　主持人：这个话题我也很感兴趣，其实你们两个在本质上不是有太大的差异，你看伟大如马列主义，也要有中国特色，城市化、郊区化也一定要有中国特色。北京的总体城市发展，其实应该是持着分裂北京来发展的，这种环状的发展其实是非常不科学的。比如说郊区化，一方面这种价格的杠杆，会把收入较低的人群从中心区不以人的意志为转移地改到郊区，追求郊区化，追求一种好的生活环境，好的空气，还有一种郊区化是疑似郊区话，是伪郊区化，老百姓房子拆迁了，得到了拆迁款，没有办法在市中心买房子，郊区的房子比市中心低一半，我就是在通县，四环内的房子都六千以上，通县明显便宜一倍，很多北京的普通公民都是这样郊区化的。

　　罗高波：其实提到郊区化，也不能说是伪郊区化，美国当年也是相同的历程。目前在美国，穷人住市中心，富人住郊区，郊区的环境更优美，配套也很齐全。这一点我在加州非常有感受。当时，最早一批人去郊区的，其实也不是富人，也是穷人。第二次世界大战以后，美国有非常多的退伍军人，缺乏住房，城区又太贵，就跑到近郊去，那时候建的房子，也没有什么景观，千篇一律的，大批量生产。第一批叫做追求宽敞的居住空间，因为那个比较便宜，人住过去了之后，还要到城市上班，非常不方便。在六十年代到七十年代，就经历了第二个过程，购物中心的大规模兴起，因为有需求了，有钱人买贵的，没钱人买便宜的，商场肯定要建的，建了之后配套就更齐全了，更齐全就更舒服。更舒服了之后，这种居住环境，随着配套的改善，随着交通的完善，郊区的景观一般都比城区更好，更宽敞，空气也更好，住在郊区更舒服，然后中产阶级也过去了，很多人不仅仅是纯粹因为价格因素选择郊区，有一半这样，有一半那样，开始形成分化。分化了之后，就形成了一个什么样的局面呢？越来越多的人住到郊区，在那里买东西没有问题了，消费也没有问题了，但是他要回城里上班，开车一个小时，太累了，然后到了第三个阶段，八十年代之后，办公楼的郊区化。由于办公楼的郊区化，就形成了很多新城镇，也可以叫做边缘城市，一个大企业，在那里建一个总部，甲骨文，跑道一个城镇，人也有了，商场也有了，就建一个总部，在那里上班，需求是很旺盛的，写字楼也搬过去之后，因为相对的土地资源是非常便宜的，大公司可以选择。在这里住，又在这里买东西，也在这里办公，就没有必要去市中心了，这个地方就更完善。郊区所拥有的自然景观比城区要高很多的，没有景观可能就不去了。他的办公楼也不建很高，可能就五、六层，但是大片的水域，大片的草坪，大片的绿地，工作、居住、娱乐、生活于一体，只有在郊区才能实现，这个实现了之后，对城区就有了非常大的挑战。现在美国有二百多个边缘城市，三分之二的写字楼都在郊区，尤其是世界五百强，在城市里买一栋楼太麻烦了，各种成本都非常高。走过了二十一世纪以后，开始第四波了，形成了很多新城镇，环境优美，低密度，居住、娱乐、休闲、购物、工作于一体。北京提城区转到郊区的时候，我特别有感觉，洛杉矶城市特别大，中国的郊区化，不一定全做别墅，这在中国做不到，但是像万科世纪花城这样的项目，多层的，或者四五层的，这是给大众的，最大的就是景观，我们听过海景豪宅、山顶豪宅，湖边别墅等等，这就是居住的舒适度，豪宅有两种一种是低密度的，有一种在中国很多的，城市中心的高档公寓，推开窗，比如说朝阳公园旁边，或者东望国贸西望什么地方，城市的郊区化，很有可能跟美国一样，经历三个阶段。中国确实人比较多，地比较少，不可能每个人都有汽车，它的郊区化更大程度上是依赖公共交通，城铁、地铁、轻轨，第二，可能不像美国大型购物中心那样，而是社区配套小商业。还有易道那位先生讲的，可能不是别墅，也可能就是多层的集合群，多层为主，小高层、联排别墅为辅的，该建什么样的就建什么样的，让土地的价值最大化。中国中等密度的这种小城镇，会更适合中国国情。比如北京的农田移到河北种好了，北京不要种了，刚才说的那些农田，其实搬到河北很好，我觉得规划上有问题，洛杉矶，也是城市花园，该做城市的时候就应该做城市，北京是个城市，就做城市，城市里就不应该有农村，农村就应该搬到河北、廊坊之类的地方。我比较推崇洛杉矶这种生活方式，一个是比较了解，第二确实是比较人性，而且对土地资源的利用我觉得是比较好的，我比较倡导那种多中心的，每个人都能够享受一点，不要一个人全享受完了。你说住别墅的人公平不公平，肯定公平，他付的钱多，只要不是贪污受贿，他一定是付出了很多的努力，为社会创造了很多的财富，他才能拥有这些财富，买得起别墅，他拥有多一点自然资源是无可厚非的，这应该是我们努力的目标。美国也有很多的穷人，有一些区域，根本就不敢去的，哥伦比亚大学旁边一些地方，都不敢下车，不知道会发生什么事。我觉得这个社会非常非常的公平。

　　主持人：罗总讲的很好，好的景观是让人们去居住，问题都出在我们城市建设的管理方面，新的领导集体强调加强执政能力是抓到了问题的核心，欧洲的莱茵河，园林的建筑是景观的一部分，是相得益彰的。而我们为了控制，围河一带，很多的别墅都在等政策，一旦放开，很多房子都来了。北京其实可以形成北京的莱茵河，在园林景观方面，特别优美的一些居住区，都在这里面。

　　国华副总王旭光：提出一个反向思维的建议，至于说什么景观如何好，这很容易判断，市场也容易判断，但是我们反向思维，为什么有一些做不下去？明明知道好的东西，为什么做不下去？大家都知道见义勇为好，到那时候谁去见义勇为？有很多的为什么。作为开发商来讲，我们想做好的景观，为什么做不下去？我们反着去把它列一些问题，有城市规划的问题，城市规划能够产生地力，开发商根据地力来种这个盘，种这个环境，该种什么就种什么，地力是由于规划的问题。所以为什么做不动？既然想推这个事，也想符合这个城市的优美建设、市场客户的需求，为什么做不下去？真的，有的开发商是非常无奈的，他知道好的东西，但是又不去做。所以，从实施上讲，反向想一想为什么不做，真的有时候是无奈的，不是说他不知道，当然有的可能是由于观念的问题和地力的问题，开发商真的不懂怎样的景观更好，可能需要更多的专业机构做。政府真的重视景观吗？我觉得也未必，真重视见义勇为吗？也未必。那是一种宣传，我们在这里说什么好什么好，那是宣传，真正让实施者想去做，刚才大家说开发商有责任，没错，这个责任谁都可以讲，我们也知道有这个责任，但是我不去做呢？我要有动力，客户要买我的房子，我要有回报，关键是在政府，我做的好，你怎么给我一些说法？人家见义勇为做的好，你怎么能保障人家？很多的新闻单位和宣传当中都说是与非，说了半天，真正谁去做？谁去做廉洁清正的优秀干部？为什么有的做不到？你反着去想，为什么他不去做那个？所以为了推这个事，要把这个事推进，而不是放在理论的认识。这也有必要，但是反向思维一下，为什么不做，把这个不做的因素排除掉，就都去做了。这个不做的因素非常多，不全怪开发商。

　　林庆怡：王总的反向思维非常有意思，在回到城市的问题，美国的城市，加州、洛杉矶，大量依赖汽车，大量地依赖能源消耗。美国城市为什么有现在的现象，政府扮演着很重要的角色，包括高速公路等等，同时他们有这样的理由，让开发商朝着公共利益的方向走。

　　主持人：刚才国华的王总讲的很深刻，搞园林景观要从两方面着手，一是呼吁创造更好的园林景观方面的法规政策，还有一方面，同样位置的盘口，社会有了园林景观的意识，园林景观做得好，他愿意每平米多花五百元买你的项目，你的心目在别的方面和你的邻居一样的话，这样也有发展商愿意做更好的园林景观。今天大家讲得比较多，后面园林景观月的活动会转入另一个阶段。最后请易道的美女车妍最后给我们再讲两句，然后就结束了。

　　易道事业部总监车妍：这个活动非常有意义，尤其是景观设计公司。我作为易道的市场负责人，借这个机会给大家补充一些，我的两位同事是在景观行业的首席设计师。大部分在国内做的景观设计，好象是一个裁缝在缝衣服，比较注重外形的塑造，我不敢说易道和其他的公司有什么区别，但是跟泛亚易道是有区别的，服务的提供上有区别。美国的易道公司有两个比较主要的，一个是经济分析，美国易道公司有一个专门的团队，是由经济师组成的，在房地产开发前期会为开发商提供一些开发战略、投资回报，包括资源配置，我们做的所有东西，规划、景观，都是有实施的可能。另外一个是环境工程，也就是前面几位老总提到的，我们实际上有一个专门的团队，环境的资源评估，还有区域的可持续性发展，这在美国是比较成熟的技术，也希望易道公司来中国给大家带来更多的帮助。谢谢大家。

　　主持人：这个中国园林景观月，借用一个十面埋伏，我们不仅请来了易道这样的专业景观设计的有水准的单位，我们甚至为发展商有一个主力团队，我们还请来了北京和中国最有名的园林施工企业。现在已经有一批发展商愿意为北京，为中国提供具有好的园林景观素质的居住项目，我们要做的是，调动各方面有利因素，经过各种努力，恢复园林景观对中国对北京的影响力，让大家树立起园林景观的意识，不能再买房子的时候只注意地段，园林景观至少恢复到买房因素中前三甲，这是我们城市生活进步的一个根本性的标志。我们今天这个活动，在主办单位北京晚报和新浪网的支持下，就算圆满结束了，谢谢诸位抽出宝贵的时间来参加这个会议，很不容易，北京建设的其实是太差了，大家来这里开两个小时的会，路上还要两个小时，每个路口都很相似，灰蒙蒙的，没有让人眼睛一亮的东西，园林景观可以给大家提供更舒适的环境。