从城市设计角度对北京旧城保护问题的几点思考
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2003-01-20
来源：景观中国网
如何在城市迅速发展中加强对北京旧城的保护，目前已经是北京这座特大城市在城市规划建设中面临的一个突出问题。本文从城市设计角度论述北京旧城保护的意义及其面临的危机，并在此基础上探讨加强北京旧城保护的对策。
近年来，随着北京城市开发建设的“日新月异“，北京旧城保护问题日渐突出。国内外许多专家、学者和普通知识分子不断发出“保护北京旧城“的呼吁，并提出了许多有益的建议。① 笔者认为，当前北京面临的“旧城保护“问题，并不仅仅是一个如何保护几所老房子或保存几片老街区的简单问题，它实际上涉及“北京旧城乃至整个北京市究竟该如何发展“这样一些战略性的问题（方可，章岩．1998）。因此，需要更为积极地从城市设计角度进行思考，在进一步明确北京旧城保护的价值与意义的同时，从战略高度探讨保护旧城的对策。
1. 北京旧城保护的现实与长远意义
目前，北京正在向国际性城市(Global City)迈进。而从北京的世界历史地位来看，北京一直是首位度的历史文化名城，因此，历史文化是北京创建国际性城市的基本条件，更是特色与优势之所在。如果说巴黎因拥有卢浮宫等大量完整的历史文化资源而成为西方文化积淀最深厚的国际文化中心，则北京理应将历经元、明、清三朝700余年都城建设而留存下来的旧城保护得更好，努力成为东方文化和历史积淀最丰富的另一个国际文化中心。也只有如此，方能达到党中央和国务院对北京市提出的“建设世界一流水平的历史文化名城和现代化大都市“的要求（国务院1993）。
从另一个角度看，北京是全国的政治文化中心，是个缺水城市，城市污染也很严重，因此，北京市正在加速产业调整，而与历史文化相关的各种知识型、服务型、文化型产业的价值也开始逐渐显露出来，经济效益与年俱增。毫无疑问，人们到北京浏览的主要是千年古都的历史文化特色。如果旧城面目皆非，北京将何以面对中外游客呢？
实际上，20世纪中后叶以来，随着“意识形态时代“的终结，世界各国被迫或主动转向自己的历史和传统，寻求自身的“文化个性“（Culture Identity），试图在文化上重新自我定位，已成为一个非常重要而显见的国际现实。
现代化与文化复兴 （来源：亨廷顿《文明的冲突与世界秩序的重建》1998）
在这种背景下，越是具有独特文化个性的，就越将受到尊重与瞩目。因此，摆在政府和规划设计人员面前的一个重大历史责任是：应将旧城保护作为北京城市发展的一个首要的基本前提，并下大力气研究和解决旧城保护中存在的实际问题。
2. 从城市设计角度看北京旧城保护当前面临的危机
2.1. 城市中心职能在旧城内的过度“聚焦“
应当看到，北京市1950年代确定的“以旧城（也有说以天安门广场）为中心“，在“旧城改造“基础上建设新首都的城市发展战略，至今仍未在北京城市总体规划中得到明确调整。这种战略在1950-80年代曾将大量行政办公活动安排到旧城，而在1990年代则将更大量的商业经济活动引入旧城，加剧了旧城的拥挤状况，给旧城保护乃至整个北京的发展带来了严重后果。
2000年1月1日《北京晚报》这样描绘北京的“蓝图“：东城区将建设以王府井为龙头向四周辐射、面积约5平方公里的首都“中央商业区“；朝阳区将建成约4平方公里、集金融、贸易、展销、购物、文化、服务为一体的“中央商务区“，“向中国的曼哈顿前行“；西城区建设“金融街“（总建筑面积300万平方米），“中国的华尔街“商机滚滚……。
各种“中心“涌入旧城区，必然要拆除大量老房子，同时也必然会增加建设项目的成本，导致开发商有合理借口要求突破城市规划控制，结果既破坏了旧城保护，也加剧了旧城区日益窘迫的交通问题与环境问题。
北京旧城目前的交通堵塞与环境污染状况（杜鹏飞博士摄于1999年6月）
据调查，目前占北京城市土地面积仅5%的旧城土地，已经集中了占城市总量约50%以上的交通量和50%以上的商业活动（李康．1998）。由于国家政治文化中心（首都职能）已在旧城内（如果说这是对旧城的破坏，已是既成事实），考虑到日本东京由于城市过度拥挤而不得不准备迁都的事实，若北京旧城继续安排各种“中心“导致拥挤局面不可收拾，国家政治文化中心被迫“迁“出北京旧城也不是不可能发生的。
2.2. 旧城更新方式的简单化
从1990年开始，北京对旧城区进行了长达十年的“危旧房改造“（简称“危改“）。危改基本上采取的是“成片拆除、统一规划与重建“的大规模改造方式，存在明显的简单化倾向，被北京老百姓谑称为“三光“改造（房拆光、树砍光、人搬光）。
首先，由于这种改造方式耗资巨大，而政府又不可能提供这么多资金，因此在资金上依赖商业性的房地产投资，导致改造工程受制于房地产开发商。很显然，开发商是以“商业价值高低“，而不是“危房状况“来确定改造项目的，这就造成许多质量较好的房屋首先被拆除，而大量真正危房却长期得不到及时改造。例如：位于关厢的德外地区是北京旧城危房问题比较严重的地区，但因商业开发价值低至今未得到改造。另一方面，许多开发商申请危改项目，主要目的是“圈地“。一些地区被划为“危改区“后，长期没有动工，原有的各种住房建设活动（如房屋翻建和修缮等）都因等待改造而被迫停顿，出现房屋质量的“人为衰败“（方可2000）。
其次，大规模改造采取简单化的“一刀切“，不仅彻底破坏了当地历经数百年形成的复杂的社会经济环境，而且令地价和楼价上涨，使大部分原有居民和小本工商业无法返回（一些居民甚至因此失去主要收入来源），昔日富有人情味的社区荡然无存。北京隆福寺地区改造后工商业萧条就是一个典型例子（柯焕章1999）。同时，这种改造也对文物建筑保护产生危害。由于漫长的历史发展历程，各种文物都散布在旧城内并与周围的建筑与环境融为一体，形成了各种有意味的“场所“。但在大规模改造中，这些文物建筑很难单独得到保留，有些文物虽因学者多方呼吁而得到留存或重建，但因周围历史环境已不复存在而失去了原有的保护意义。
在大规模改造中，由于整个环境是一次性完成，因此，规划设计人员很难在实施过程中对规划进行动态调整，工程完成后即使出现各种问题，也很难修正，导致改造后的小区缺乏历史底蕴，在空间上单调乏味。正如英国建筑学家G·迪克斯所言，“一个充满活力的街区总是既有新建筑又有旧建筑，而如果全是某一时期的建筑，只能说这个街区已经停止了生命。“(G·迪克斯1990)
3. 从城市设计角度关于加强北京旧城保护的几点探讨
3.1. 加强旧城外的“多中心“建设，减弱城市急速发展对旧城的压力
今天，人们已经清楚地看见1950年代未采纳“梁陈方案“所带来的不良后果，不能不感叹梁思成等人当年的远见卓识。当然，城市规划是不可逆转的，“梁、陈“当年设计的那种“双城“形态今天已经很难能再实现了。但是，“梁、陈方案“所传递的战略性思想在今天仍有其现实意义。北京至今仍面临着这样的问题：“是继续“以旧城为中心“发展，继续向旧城拥挤，还是努力向更大的发展空间进行积极的“疏解“？“（吴良镛1998）
3.1.1.建设旧城外“多中心“空间格局的必要性
首先，旧城目前虽因北京过去的“摊大饼“式发展而位居城市几何中心，但其“经济价值最高“的中心部位早已被全世界最重要的历史文化遗产--紫禁城、景山和中南海、北海等大面积占据（约占整个旧城面积的1/3），在其中建楼或扩路都是非常困难的，这就使得旧城已不可能按照一般的“土地利用最大化“原则建设成高楼密集的城市商业中心或者商务中心。
其次，当代大城市（特别是城市中心有大面积老街区的大城市），为了避免或减弱单中心聚焦带来的恶果，更不再局限于单一中心的城市形态，而是向多中心城市或城市群的方向发展。例如：法国巴黎为了保护其老城，在20世纪70年代就开始在老城外规划两条平行的轴线，并在轴线上规划了一系列新城，避免城市发展向老城聚焦。同期，巴黎政府还在位于传统城市轴线与新轴线交叉点上，投资建设德方斯新都心。目前，德方斯已颇具规模，与老城成鼎足之势，不仅吸引了大量的城市活动，而且还为巴黎创造了一个新的都市形象。
巴黎的城市空间发展战略
而东京、汉城等一些新兴工业国家的首都为了减少城市功能向中心区聚焦，目前也在积极研究向外疏解城市功能的对策。东京准备“迁都“--将部分首都职能转移出去；
东京“迁都“的选址方案
汉城则准备在老城外建设与老城中心规模相当的新都心。
汉城的新城市中心规划方案
这两个城市以前都曾耗费巨资在老城区建设了非常发达的基础设施，但拥挤问题却反而越演越烈，这说明大城市“单中心“发展是没有出路的。
另外，随着城市规模的扩大，由于受服务半径的限制，在新开发地区必然也会出现建设新中心的需求（这一点在商业中心发展中体现的最为明显），这也是不以人的意志为转移的客观规律。近年来，北京三环和三环外围商业圈的强劲崛起和王府井、西单、前门老商业中心地位的相对下降就是一个明证。
北京三环路新“商业圈“示意
3.1.2.建设旧城外“多中心“空间格局的可行性与对策建议
一项研究显示，进入20世纪90年代以后，北京市已经出现了明显的“郊区化“现象（简言之，即城市功能和人口向外转移），而且这个进程正在不断加速（周一星，孟延春1999）。考虑到旧城同整个北京市区（规划面积为1050平方公里）相比，仅是一个弹丸之地，如果能够因势利导，积极推进“多中心“战略，完全有可能在旧城外形成一些新的城市中心。当年在市区外围建设“亚运村“新中心就是一个成功的先例。
笔者认为，新的中心可以规划在三环路和四环路之间。按照北京目前已实施的规划，二环路、三环路和四环路都已经成为快速干道（四环路改造正在进行），由于二环主要服务于内城，因此，不宜在二环路与三环路之间再安排较多的功能，以免增加二环路的交通压力。而处在三环路和四环路两条快速路之间的地区，目前的土地使用强度和开发程度都比较低（还有一些污染较大的工厂需要向外搬迁），并且尚有一些大面积的绿地空间。而目前沿三环已经形成了公主坟、北太平庄、建外等多个商业较为集中的商业中心，各种服务设施也已趋于完善。目前宜抓紧利用国家推行积极财政政策和北京申办奥运的有利时机，结合修建四环路的规划，在沿线土地未被开发商完全控制的情况下，在该地区选择适当地点，进行相对集中的土地一级开发，并安排一些重要的大型公建（类似商务中心区（CBD）等内容也应集中安排在这些地区），吸引城市活动向这些地区集中，
北京城市空间发展的“多中心“战略构想（在边兰春副教授1999年6月所绘图纸基础上改绘）
逐渐在旧城外形成与旧城吸引力相抗衡的“反磁力“，减轻房地产开发对旧城的压力。
3.2. 推进旧城历史街区的小规模改造，保护北京旧城的整体性
北京旧城是“世界都市计划的无比杰作“（梁思成1951），其最杰出之处就在于它是一个完整的有计划的整体，因此，对北京旧城的保护也要着眼于整体。《国务院关于北京城市总体规划的批复》中早已明确指出：“北京是著名的古都，是国家的历史文化名城，城市的规划、建设和发展，必须保护古都的历史文化传统和整体格局“。
目前，北京旧城尽管已遭受数十年的“建设性破坏“，但仍有大部分（特别是核心部分）保存比较完好，原有的城市空间整体（如：大片胡同、四合院形成的平缓开阔的空间格局，长达7.8公里的传统中轴线等）依然清晰可见。因此，仍需坚持经国务院批准的“整体保护“原则及其十项内容② 。
北京旧城“整体保护“规划构想
应该进一步强调的是，“整体保护“并不是要“一切复旧“，而是指必须在“整体“的观念下，在控制旧城内新建筑的体量和规模的同时，保持历史街区城市空间发展的“动态整体性“（Growing Wholeness，Christopher Alexander1987），即：遵循旧城的固有肌理及其演变规律，保持传统城市空间的有机秩序及其历史延续性。这种“动态整体性“体现在具体的规划设计方法上，就是笔者和一些学人近年来一直在倡导的“小规模改造“。
3.2.1. 小规模改造的内涵
这里所说的小规模改造，是相对前述大规模“危旧房改造“而言的。它包括一系列主要以使用者为主体，以解决使用者实际问题为目的，规模较小的物质环境建设活动，如小规模的住房改建（Rebuilding）、翻建（Renovation）、加建（Infilling〕、卫生设施改造（Sanitation）、修缮（Restoration）、养护(Maintenance)、以及由政府和居民合作的社区环境整治和改善（Neighborhood Environmental Enhancement）等，不仅包括住房条件的更新、改善，也涉及社区的就业、生活与工作环境的整体改善和提高。
众所周知，无论中西方，这种以居民为主体的小规模改造由来已久，是城市环境新陈代谢的一种基本方式。新中国成立以后，由于各种原因，小规模改造受到长期的、人为的抑制，其结果是阻遏甚至中断了旧城住房的自然更新进程，最终导致旧城内出现大量危旧房急待改造的局面③。1990年代后期以来，由于大规模危改在旧城内面临各种困境，小规模改造又重新在一些地区悄然而起，并出现了一些比较成功的实例（方可．1998，2000）。
北京板厂胡同8号院小规模改造（1996） （该项目在原平房基础上改造，利用坡屋顶下空间增建一层，外观和高度基本保持原样，建安造价700元/平方米）
北京南河沿5号院小规模改造（1997）
（该项目在改变使用功能和增加面积的同时，保留了原来的小院和院中树木，临街立面和建筑高度均遵守城市规划控制要求，建安造价1200元/平方米）
北京帽儿胡同4号院小规模改造设计方案（1999）
（该方案地处历史保护区内，在临胡同一侧保持原样，并保留原来的院落和树木，内部房屋则在控制高度的情况下加建为两层，并安排各种现代化设施，建安造价1500元/平方米）
3.2.2. 小规模改造的现实意义
相对大规模改造而言，小规模改造的最突出优点就是它的“小而灵活性“(Small & Smart)。与大规模改造相比，无论是在资金筹措、建筑施工，还是在拆迁安置方面，小规模改造都明显具有较大的灵活性。另一方面，小规模改造一般以居民为主体，能够充分调动居民自身的积极性，不仅可以吸引相当数量的小规模资金投入到旧城的居住环境营建上，摆脱旧城更新受制于房地产商的不良局面，而且还使改造具有极强的针对性，能够比较细致妥善地满足居民的实际需求。同时，由于改造规模小，资金在筹集与运作中的中间环节也比较少，因此，改造的成本也比较低，远远低于大规模改造。此外，小规模改造一次性投资少，易受现状环境和现有技术条件的制约，反而更容易与旧城历史环境相协调。这实际上是一种“活着“的传统（Living Tradition）。
北京白塔寺地区西侧商业街更新一期规划方案（1999）
（考虑现有商业街仍充满活力，更新方案拟采取分阶段、小规模、动态推进方式，在保护环境中“好“的部分的同时逐步改善“差“的部分)
目前，对小规模改造的主要矛盾焦点在于其现实性和长期性。毋庸质疑，旧城历史街区的更新将是一项长期工作，一蹴而就的作法不管在经济、社会，还是在环境方面都会造成不良后果。在这方面，国外和北京的经验都已证明了这一点。那么，这就存在一个如何现实地处理居民的居住需求的问题。是消极地把这些四合院“保护“起来，让它们继续破败下去等待将来的“三光“改造，还是积极地参照四合院以往的自然更新方式进行维护和更新？是继续让居民们消极等待，还是鼓励他们通过自己的参与逐步改善自己的居住环境？这既是一个改造方式问题，也是一个城市规划的思维方式问题。
3.2.3. 北京旧城历史街区实施小规模改造的对策建议
根据笔者在对旧城内现有小规模改造的参与和调查，笔者认为，北京市需要针对旧城历史街区，研究和建立一套基于小规模改造的、有别于一般大规模改造方式的规划控制对策。笔者试提出以下一些政策建议：
（一）区分不同质量和价值的房屋，在政策上鼓励采取灵活的小规模改造方式。对文物保护单位要严格按照文物法规定要求进行维护；对历史街区内有较高价值但尚未定为文物保护单位的四合院（或单个建筑）要定期适当维护，使用者如需改建，需严格审查，仔细设计；而对其他一般性建筑和院落，则应允许房屋的所有者或使用者，按照一定的规划条件进行适当改造。
（二）对各个历史街区进行城市设计研究，并在此基础上制定较为仔细的控制性详规④。各类改造均应符合该地区规划的整体要求（如限高、红线、容积率、外观材料、外观色彩甚至细部等），同时在室内或院内的建筑风格、色彩、生活设施、装修标准等方面可享有一定的灵活性。
（三）房屋和院落的改造应尽力维护原有胡同的走向、尺度和特色。紧邻胡同的房屋改建后的高度不能突破现有的胡同断面高度；远离胡同的地方，允许向上加建一至二层，但不能遮挡邻居的日照与采光。
（四）将小规模改造与住房制度改革相结合，以政府提供的贷款和居民购买住房产权的款项为主，吸纳社会上的闲散资金，设立“旧城历史街区保护与更新基金“，为低收入居民的住房更新提供资助。同时制定某种奖励和优惠政策（如国外常用的“密度奖励“），鼓励部分居民自愿向外搬迁，并引导居民在改造中发掘地下空间，提供空地，种植树木等。使小规模改建能够更加合理地利用土地资源，提高环境质量。
4. 结语
北京城市发展到今天，旧城保护已经成为一项非常艰巨同时又迫切需要解决的课题。所谓“冰冻三尺，非一日之寒“，有必要从旧城保护面临的主要问题入手，从城市设计角度加以思考，并“对症下药“，积极尝试新的规划设计理念，探求多种可能的对策，在城市的动态发展过程中逐步改善和加强对北京旧城的保护。
注释：
① 参见：“北京旧城应以保护为主“（中国改革报1998-03-09）、“救救北京四合院“（人民日报1999-11-26）、“拆“（南方周末1999-12-19）、“专家学者提出依法保护文化遗产：文化名城毁不得“（新华社北京2000年7月18日电）等报道与评论。
② 即：(1)保护城市中轴线；(2)体现明清北京城“凸“字形的城廓形象； (3)保护与北京市沿革密切相关的河湖水系； (4)保护原有棋盘式道路网骨架和街巷胡同格局；(5)注意汲取传统城市色彩的特点；(6)按照平缓开阔的城市空间格局特点，分层次控制建筑高度；(7)保护城市景观线；(8)保护街道对景；(9)增辟城市广场；(10)保护古树名木。参见：北京城市规划设计研究院．北京1991-2010年总体规划（专业规划说明），1993
③ 据调查统计资料，1950年代初北京旧城内的危房比例仅为5%，但到1990年代初时危房比例已高达50%左右。参见：方可．当代北京旧城更新：调查·研究·探索．北京：中国建筑工业出版社，2000
④ 据了解，北京市目前正组织北京城市规划设计研究院、清华大学建筑学院等单位进行这项工作。
参考文献
1. Alexander，Christopher．A New Theory of Urban Design．New York: Oxford University Press, 1987
2. 北京城市规划设计研究院．北京1991-2010年总体规划（专业规划说明），1993
3. 迪克斯，G．城市设计中的空间、秩序和建筑．建筑学报，1990(3)
4. 董光器．北京规划战略思考．北京：中国建筑工业出版社，1998
5. 方可．当代北京旧城更新：调查·研究·探索．北京：中国建筑工业出版社，2000
6. 方可．北京旧城历史文化保护地区小规模居民自助改建初探．北京规划建设，1998(3)
7. 方可，章岩．站在十字路口的北京城--从平安大街透视北京旧城改造中的矛盾与问题．建筑师，1998(84)
8. 国务院. 关于北京城市总体规划（1991-2010年）的批复，建筑师，1993(60)
9. 亨廷顿．文明的冲突与世界秩序的重建．北京新华出版社，1998
10. 柯焕章．对北京传统商业街区改造的思考与建议．北京规划建设，1999(3)
11. 李康．可持续发展与城市生态化．首都规划建设委员会 主办．北京城市可持续发展系列报告．记录稿，1998-07-21
12. 梁思成．都市计划的无比杰作．梁思成文集，第四卷，1986
13. 吴良镛．关于北京市旧城区控制性详细规划的几点意见．城市规划，1998(2)
14. 周一星，孟延春．北京城市郊区化趋势及对策研究．北京哲学社会科学“九五“规划项目总结报告，1999-04
1. 北京旧城保护的现实与长远意义
目前，北京正在向国际性城市(Global City)迈进。而从北京的世界历史地位来看，北京一直是首位度的历史文化名城，因此，历史文化是北京创建国际性城市的基本条件，更是特色与优势之所在。如果说巴黎因拥有卢浮宫等大量完整的历史文化资源而成为西方文化积淀最深厚的国际文化中心，则北京理应将历经元、明、清三朝700余年都城建设而留存下来的旧城保护得更好，努力成为东方文化和历史积淀最丰富的另一个国际文化中心。也只有如此，方能达到党中央和国务院对北京市提出的“建设世界一流水平的历史文化名城和现代化大都市“的要求（国务院1993）。
从另一个角度看，北京是全国的政治文化中心，是个缺水城市，城市污染也很严重，因此，北京市正在加速产业调整，而与历史文化相关的各种知识型、服务型、文化型产业的价值也开始逐渐显露出来，经济效益与年俱增。毫无疑问，人们到北京浏览的主要是千年古都的历史文化特色。如果旧城面目皆非，北京将何以面对中外游客呢？
实际上，20世纪中后叶以来，随着“意识形态时代“的终结，世界各国被迫或主动转向自己的历史和传统，寻求自身的“文化个性“（Culture Identity），试图在文化上重新自我定位，已成为一个非常重要而显见的国际现实。
现代化与文化复兴 （来源：亨廷顿《文明的冲突与世界秩序的重建》1998）
在这种背景下，越是具有独特文化个性的，就越将受到尊重与瞩目。因此，摆在政府和规划设计人员面前的一个重大历史责任是：应将旧城保护作为北京城市发展的一个首要的基本前提，并下大力气研究和解决旧城保护中存在的实际问题。
2. 从城市设计角度看北京旧城保护当前面临的危机
2.1. 城市中心职能在旧城内的过度“聚焦“
应当看到，北京市1950年代确定的“以旧城（也有说以天安门广场）为中心“，在“旧城改造“基础上建设新首都的城市发展战略，至今仍未在北京城市总体规划中得到明确调整。这种战略在1950-80年代曾将大量行政办公活动安排到旧城，而在1990年代则将更大量的商业经济活动引入旧城，加剧了旧城的拥挤状况，给旧城保护乃至整个北京的发展带来了严重后果。
2000年1月1日《北京晚报》这样描绘北京的“蓝图“：东城区将建设以王府井为龙头向四周辐射、面积约5平方公里的首都“中央商业区“；朝阳区将建成约4平方公里、集金融、贸易、展销、购物、文化、服务为一体的“中央商务区“，“向中国的曼哈顿前行“；西城区建设“金融街“（总建筑面积300万平方米），“中国的华尔街“商机滚滚……。
各种“中心“涌入旧城区，必然要拆除大量老房子，同时也必然会增加建设项目的成本，导致开发商有合理借口要求突破城市规划控制，结果既破坏了旧城保护，也加剧了旧城区日益窘迫的交通问题与环境问题。
北京旧城目前的交通堵塞与环境污染状况（杜鹏飞博士摄于1999年6月）
据调查，目前占北京城市土地面积仅5%的旧城土地，已经集中了占城市总量约50%以上的交通量和50%以上的商业活动（李康．1998）。由于国家政治文化中心（首都职能）已在旧城内（如果说这是对旧城的破坏，已是既成事实），考虑到日本东京由于城市过度拥挤而不得不准备迁都的事实，若北京旧城继续安排各种“中心“导致拥挤局面不可收拾，国家政治文化中心被迫“迁“出北京旧城也不是不可能发生的。
2.2. 旧城更新方式的简单化
从1990年开始，北京对旧城区进行了长达十年的“危旧房改造“（简称“危改“）。危改基本上采取的是“成片拆除、统一规划与重建“的大规模改造方式，存在明显的简单化倾向，被北京老百姓谑称为“三光“改造（房拆光、树砍光、人搬光）。
首先，由于这种改造方式耗资巨大，而政府又不可能提供这么多资金，因此在资金上依赖商业性的房地产投资，导致改造工程受制于房地产开发商。很显然，开发商是以“商业价值高低“，而不是“危房状况“来确定改造项目的，这就造成许多质量较好的房屋首先被拆除，而大量真正危房却长期得不到及时改造。例如：位于关厢的德外地区是北京旧城危房问题比较严重的地区，但因商业开发价值低至今未得到改造。另一方面，许多开发商申请危改项目，主要目的是“圈地“。一些地区被划为“危改区“后，长期没有动工，原有的各种住房建设活动（如房屋翻建和修缮等）都因等待改造而被迫停顿，出现房屋质量的“人为衰败“（方可2000）。
其次，大规模改造采取简单化的“一刀切“，不仅彻底破坏了当地历经数百年形成的复杂的社会经济环境，而且令地价和楼价上涨，使大部分原有居民和小本工商业无法返回（一些居民甚至因此失去主要收入来源），昔日富有人情味的社区荡然无存。北京隆福寺地区改造后工商业萧条就是一个典型例子（柯焕章1999）。同时，这种改造也对文物建筑保护产生危害。由于漫长的历史发展历程，各种文物都散布在旧城内并与周围的建筑与环境融为一体，形成了各种有意味的“场所“。但在大规模改造中，这些文物建筑很难单独得到保留，有些文物虽因学者多方呼吁而得到留存或重建，但因周围历史环境已不复存在而失去了原有的保护意义。
在大规模改造中，由于整个环境是一次性完成，因此，规划设计人员很难在实施过程中对规划进行动态调整，工程完成后即使出现各种问题，也很难修正，导致改造后的小区缺乏历史底蕴，在空间上单调乏味。正如英国建筑学家G·迪克斯所言，“一个充满活力的街区总是既有新建筑又有旧建筑，而如果全是某一时期的建筑，只能说这个街区已经停止了生命。“(G·迪克斯1990)
3. 从城市设计角度关于加强北京旧城保护的几点探讨
3.1. 加强旧城外的“多中心“建设，减弱城市急速发展对旧城的压力
今天，人们已经清楚地看见1950年代未采纳“梁陈方案“所带来的不良后果，不能不感叹梁思成等人当年的远见卓识。当然，城市规划是不可逆转的，“梁、陈“当年设计的那种“双城“形态今天已经很难能再实现了。但是，“梁、陈方案“所传递的战略性思想在今天仍有其现实意义。北京至今仍面临着这样的问题：“是继续“以旧城为中心“发展，继续向旧城拥挤，还是努力向更大的发展空间进行积极的“疏解“？“（吴良镛1998）
3.1.1.建设旧城外“多中心“空间格局的必要性
首先，旧城目前虽因北京过去的“摊大饼“式发展而位居城市几何中心，但其“经济价值最高“的中心部位早已被全世界最重要的历史文化遗产--紫禁城、景山和中南海、北海等大面积占据（约占整个旧城面积的1/3），在其中建楼或扩路都是非常困难的，这就使得旧城已不可能按照一般的“土地利用最大化“原则建设成高楼密集的城市商业中心或者商务中心。
其次，当代大城市（特别是城市中心有大面积老街区的大城市），为了避免或减弱单中心聚焦带来的恶果，更不再局限于单一中心的城市形态，而是向多中心城市或城市群的方向发展。例如：法国巴黎为了保护其老城，在20世纪70年代就开始在老城外规划两条平行的轴线，并在轴线上规划了一系列新城，避免城市发展向老城聚焦。同期，巴黎政府还在位于传统城市轴线与新轴线交叉点上，投资建设德方斯新都心。目前，德方斯已颇具规模，与老城成鼎足之势，不仅吸引了大量的城市活动，而且还为巴黎创造了一个新的都市形象。
巴黎的城市空间发展战略
而东京、汉城等一些新兴工业国家的首都为了减少城市功能向中心区聚焦，目前也在积极研究向外疏解城市功能的对策。东京准备“迁都“--将部分首都职能转移出去；
东京“迁都“的选址方案
汉城则准备在老城外建设与老城中心规模相当的新都心。
汉城的新城市中心规划方案
这两个城市以前都曾耗费巨资在老城区建设了非常发达的基础设施，但拥挤问题却反而越演越烈，这说明大城市“单中心“发展是没有出路的。
另外，随着城市规模的扩大，由于受服务半径的限制，在新开发地区必然也会出现建设新中心的需求（这一点在商业中心发展中体现的最为明显），这也是不以人的意志为转移的客观规律。近年来，北京三环和三环外围商业圈的强劲崛起和王府井、西单、前门老商业中心地位的相对下降就是一个明证。
北京三环路新“商业圈“示意
3.1.2.建设旧城外“多中心“空间格局的可行性与对策建议
一项研究显示，进入20世纪90年代以后，北京市已经出现了明显的“郊区化“现象（简言之，即城市功能和人口向外转移），而且这个进程正在不断加速（周一星，孟延春1999）。考虑到旧城同整个北京市区（规划面积为1050平方公里）相比，仅是一个弹丸之地，如果能够因势利导，积极推进“多中心“战略，完全有可能在旧城外形成一些新的城市中心。当年在市区外围建设“亚运村“新中心就是一个成功的先例。
笔者认为，新的中心可以规划在三环路和四环路之间。按照北京目前已实施的规划，二环路、三环路和四环路都已经成为快速干道（四环路改造正在进行），由于二环主要服务于内城，因此，不宜在二环路与三环路之间再安排较多的功能，以免增加二环路的交通压力。而处在三环路和四环路两条快速路之间的地区，目前的土地使用强度和开发程度都比较低（还有一些污染较大的工厂需要向外搬迁），并且尚有一些大面积的绿地空间。而目前沿三环已经形成了公主坟、北太平庄、建外等多个商业较为集中的商业中心，各种服务设施也已趋于完善。目前宜抓紧利用国家推行积极财政政策和北京申办奥运的有利时机，结合修建四环路的规划，在沿线土地未被开发商完全控制的情况下，在该地区选择适当地点，进行相对集中的土地一级开发，并安排一些重要的大型公建（类似商务中心区（CBD）等内容也应集中安排在这些地区），吸引城市活动向这些地区集中，
北京城市空间发展的“多中心“战略构想（在边兰春副教授1999年6月所绘图纸基础上改绘）
逐渐在旧城外形成与旧城吸引力相抗衡的“反磁力“，减轻房地产开发对旧城的压力。
3.2. 推进旧城历史街区的小规模改造，保护北京旧城的整体性
北京旧城是“世界都市计划的无比杰作“（梁思成1951），其最杰出之处就在于它是一个完整的有计划的整体，因此，对北京旧城的保护也要着眼于整体。《国务院关于北京城市总体规划的批复》中早已明确指出：“北京是著名的古都，是国家的历史文化名城，城市的规划、建设和发展，必须保护古都的历史文化传统和整体格局“。
目前，北京旧城尽管已遭受数十年的“建设性破坏“，但仍有大部分（特别是核心部分）保存比较完好，原有的城市空间整体（如：大片胡同、四合院形成的平缓开阔的空间格局，长达7.8公里的传统中轴线等）依然清晰可见。因此，仍需坚持经国务院批准的“整体保护“原则及其十项内容② 。
北京旧城“整体保护“规划构想
应该进一步强调的是，“整体保护“并不是要“一切复旧“，而是指必须在“整体“的观念下，在控制旧城内新建筑的体量和规模的同时，保持历史街区城市空间发展的“动态整体性“（Growing Wholeness，Christopher Alexander1987），即：遵循旧城的固有肌理及其演变规律，保持传统城市空间的有机秩序及其历史延续性。这种“动态整体性“体现在具体的规划设计方法上，就是笔者和一些学人近年来一直在倡导的“小规模改造“。
3.2.1. 小规模改造的内涵
这里所说的小规模改造，是相对前述大规模“危旧房改造“而言的。它包括一系列主要以使用者为主体，以解决使用者实际问题为目的，规模较小的物质环境建设活动，如小规模的住房改建（Rebuilding）、翻建（Renovation）、加建（Infilling〕、卫生设施改造（Sanitation）、修缮（Restoration）、养护(Maintenance)、以及由政府和居民合作的社区环境整治和改善（Neighborhood Environmental Enhancement）等，不仅包括住房条件的更新、改善，也涉及社区的就业、生活与工作环境的整体改善和提高。
众所周知，无论中西方，这种以居民为主体的小规模改造由来已久，是城市环境新陈代谢的一种基本方式。新中国成立以后，由于各种原因，小规模改造受到长期的、人为的抑制，其结果是阻遏甚至中断了旧城住房的自然更新进程，最终导致旧城内出现大量危旧房急待改造的局面③。1990年代后期以来，由于大规模危改在旧城内面临各种困境，小规模改造又重新在一些地区悄然而起，并出现了一些比较成功的实例（方可．1998，2000）。
北京板厂胡同8号院小规模改造（1996） （该项目在原平房基础上改造，利用坡屋顶下空间增建一层，外观和高度基本保持原样，建安造价700元/平方米）
北京南河沿5号院小规模改造（1997）
（该项目在改变使用功能和增加面积的同时，保留了原来的小院和院中树木，临街立面和建筑高度均遵守城市规划控制要求，建安造价1200元/平方米）
北京帽儿胡同4号院小规模改造设计方案（1999）
（该方案地处历史保护区内，在临胡同一侧保持原样，并保留原来的院落和树木，内部房屋则在控制高度的情况下加建为两层，并安排各种现代化设施，建安造价1500元/平方米）
3.2.2. 小规模改造的现实意义
相对大规模改造而言，小规模改造的最突出优点就是它的“小而灵活性“(Small & Smart)。与大规模改造相比，无论是在资金筹措、建筑施工，还是在拆迁安置方面，小规模改造都明显具有较大的灵活性。另一方面，小规模改造一般以居民为主体，能够充分调动居民自身的积极性，不仅可以吸引相当数量的小规模资金投入到旧城的居住环境营建上，摆脱旧城更新受制于房地产商的不良局面，而且还使改造具有极强的针对性，能够比较细致妥善地满足居民的实际需求。同时，由于改造规模小，资金在筹集与运作中的中间环节也比较少，因此，改造的成本也比较低，远远低于大规模改造。此外，小规模改造一次性投资少，易受现状环境和现有技术条件的制约，反而更容易与旧城历史环境相协调。这实际上是一种“活着“的传统（Living Tradition）。
北京白塔寺地区西侧商业街更新一期规划方案（1999）
（考虑现有商业街仍充满活力，更新方案拟采取分阶段、小规模、动态推进方式，在保护环境中“好“的部分的同时逐步改善“差“的部分)
目前，对小规模改造的主要矛盾焦点在于其现实性和长期性。毋庸质疑，旧城历史街区的更新将是一项长期工作，一蹴而就的作法不管在经济、社会，还是在环境方面都会造成不良后果。在这方面，国外和北京的经验都已证明了这一点。那么，这就存在一个如何现实地处理居民的居住需求的问题。是消极地把这些四合院“保护“起来，让它们继续破败下去等待将来的“三光“改造，还是积极地参照四合院以往的自然更新方式进行维护和更新？是继续让居民们消极等待，还是鼓励他们通过自己的参与逐步改善自己的居住环境？这既是一个改造方式问题，也是一个城市规划的思维方式问题。
3.2.3. 北京旧城历史街区实施小规模改造的对策建议
根据笔者在对旧城内现有小规模改造的参与和调查，笔者认为，北京市需要针对旧城历史街区，研究和建立一套基于小规模改造的、有别于一般大规模改造方式的规划控制对策。笔者试提出以下一些政策建议：
（一）区分不同质量和价值的房屋，在政策上鼓励采取灵活的小规模改造方式。对文物保护单位要严格按照文物法规定要求进行维护；对历史街区内有较高价值但尚未定为文物保护单位的四合院（或单个建筑）要定期适当维护，使用者如需改建，需严格审查，仔细设计；而对其他一般性建筑和院落，则应允许房屋的所有者或使用者，按照一定的规划条件进行适当改造。
（二）对各个历史街区进行城市设计研究，并在此基础上制定较为仔细的控制性详规④。各类改造均应符合该地区规划的整体要求（如限高、红线、容积率、外观材料、外观色彩甚至细部等），同时在室内或院内的建筑风格、色彩、生活设施、装修标准等方面可享有一定的灵活性。
（三）房屋和院落的改造应尽力维护原有胡同的走向、尺度和特色。紧邻胡同的房屋改建后的高度不能突破现有的胡同断面高度；远离胡同的地方，允许向上加建一至二层，但不能遮挡邻居的日照与采光。
（四）将小规模改造与住房制度改革相结合，以政府提供的贷款和居民购买住房产权的款项为主，吸纳社会上的闲散资金，设立“旧城历史街区保护与更新基金“，为低收入居民的住房更新提供资助。同时制定某种奖励和优惠政策（如国外常用的“密度奖励“），鼓励部分居民自愿向外搬迁，并引导居民在改造中发掘地下空间，提供空地，种植树木等。使小规模改建能够更加合理地利用土地资源，提高环境质量。
4. 结语
北京城市发展到今天，旧城保护已经成为一项非常艰巨同时又迫切需要解决的课题。所谓“冰冻三尺，非一日之寒“，有必要从旧城保护面临的主要问题入手，从城市设计角度加以思考，并“对症下药“，积极尝试新的规划设计理念，探求多种可能的对策，在城市的动态发展过程中逐步改善和加强对北京旧城的保护。
注释：
① 参见：“北京旧城应以保护为主“（中国改革报1998-03-09）、“救救北京四合院“（人民日报1999-11-26）、“拆“（南方周末1999-12-19）、“专家学者提出依法保护文化遗产：文化名城毁不得“（新华社北京2000年7月18日电）等报道与评论。
② 即：(1)保护城市中轴线；(2)体现明清北京城“凸“字形的城廓形象； (3)保护与北京市沿革密切相关的河湖水系； (4)保护原有棋盘式道路网骨架和街巷胡同格局；(5)注意汲取传统城市色彩的特点；(6)按照平缓开阔的城市空间格局特点，分层次控制建筑高度；(7)保护城市景观线；(8)保护街道对景；(9)增辟城市广场；(10)保护古树名木。参见：北京城市规划设计研究院．北京1991-2010年总体规划（专业规划说明），1993
③ 据调查统计资料，1950年代初北京旧城内的危房比例仅为5%，但到1990年代初时危房比例已高达50%左右。参见：方可．当代北京旧城更新：调查·研究·探索．北京：中国建筑工业出版社，2000
④ 据了解，北京市目前正组织北京城市规划设计研究院、清华大学建筑学院等单位进行这项工作。
参考文献
1. Alexander，Christopher．A New Theory of Urban Design．New York: Oxford University Press, 1987
2. 北京城市规划设计研究院．北京1991-2010年总体规划（专业规划说明），1993
3. 迪克斯，G．城市设计中的空间、秩序和建筑．建筑学报，1990(3)
4. 董光器．北京规划战略思考．北京：中国建筑工业出版社，1998
5. 方可．当代北京旧城更新：调查·研究·探索．北京：中国建筑工业出版社，2000
6. 方可．北京旧城历史文化保护地区小规模居民自助改建初探．北京规划建设，1998(3)
7. 方可，章岩．站在十字路口的北京城--从平安大街透视北京旧城改造中的矛盾与问题．建筑师，1998(84)
8. 国务院. 关于北京城市总体规划（1991-2010年）的批复，建筑师，1993(60)
9. 亨廷顿．文明的冲突与世界秩序的重建．北京新华出版社，1998
10. 柯焕章．对北京传统商业街区改造的思考与建议．北京规划建设，1999(3)
11. 李康．可持续发展与城市生态化．首都规划建设委员会 主办．北京城市可持续发展系列报告．记录稿，1998-07-21
12. 梁思成．都市计划的无比杰作．梁思成文集，第四卷，1986
13. 吴良镛．关于北京市旧城区控制性详细规划的几点意见．城市规划，1998(2)
14. 周一星，孟延春．北京城市郊区化趋势及对策研究．北京哲学社会科学“九五“规划项目总结报告，1999-04
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