美国低收入住宅

 
美国麻塞诸塞州波士顿市查尔斯镇海军基地排屋

建筑师：William Rawn建筑事务所（总裁：William Rawn；
项目经理：Doug Johnston）
施工总承包：非赢利砖砌工和劳工住宅联合会（The Bricklayers and Laborers Non-profit Housing Corporation）
发展商：新英格兰房地产和非赢利砖砌工和劳工住宅联合会
产权：多层公寓中有独立所有权（土地向波士顿市政府租借100年）
建筑类型：砖或预制钢筋混凝土、屋顶板和铜屋顶
资金来源：私人/公众
经济承受力：补助（对低于本地区中间收入水平80%的人，所有公寓都可以向麻塞诸塞州住宅财政署，即MHFA贷款。）
公寓类型：（售价为美元）

配套设施：本基地内提供25个停车位，在附近的地块提供25个停车位
基地面积：3/4英亩（相当于3,000平方米）
公寓数量：50套
密度：66套/英亩
造价：$3,700,000
平均造价：$74,000/套；$670/平方米（不包括波士顿复兴发展机构BRA赠送的基础和铜屋顶）
竣工日期：1987年 

　　设计低收入家庭的住宅是一个复杂而具有挑战性的过程，它需要发展商、邻里社区、未来的居民、当地政府官员以及建筑师的参与和合作。建筑师必须以极其敏感和耐心的心理来带领这个团队，以找到一个最佳的设计解决形体、社会和造价上的问题，使建成的住宅能成为整个社区几代人能够为之骄傲的建筑。不仅是从设计文脉－街道、港湾、海军基地、波士顿，而且从社会影响来说，美国麻塞诸塞州波士顿市查尔斯镇海军基地排屋就是一个非常成功的案例。

1、 地理文脉和海军基地的历史
　　排屋位于波士顿的查尔斯镇海军基地（图一），波士顿以将老建筑进行适应性重新利用而出名。查尔斯镇海军基地和老昆西市场以及湖滨都进行了更新改造，满足大量的社区、商业和娱乐功能。在1974年前，查尔斯镇海军基地一直为海军提供给养和修理功能，长达174年。海军基地的新任务是历史保护和经济复苏。

2、 海军基地的城市发展
　　在133英亩的土地中，有103英亩转让到波士顿复兴发展机构名下，包括三个部分：船坞公园、新发展区和历史纪念碑区。在波士顿复兴发展机构的指导下，这些对土地和建筑的原样修复适应性改建组成了美国历史上最广泛开展的重建项目。到1987年前，有大约2.4亿美元的资金投入到新发展区和历史纪念碑区。在1976年，波士顿复兴发展机构将海军基地纳入到查尔斯镇城市复兴计划之中，提供了3,502个建筑工作和大约5,400个永久性工作。计划的目标是根据设计导则，保护该地区的历史风貌，保证旧建筑的回收和建造新建筑都能最大限度地对查尔斯镇所有人带来好处。波士顿复兴发展机构力图在宽泛的商业用途和居住功能之间保持平衡，同时提供公众设施的建设。

　　该地区曾做过三个规划，最终的规划（1987年）将所有的建筑转移到新发展区，包括57英亩的土地、码头和水域，其中有重新修复的建筑和新建建筑，都指定为给予低收入和普通收入人群的住宅，不再是任何办公和商业功能的建筑。它的意图是通过功能的多样化和人群的多样化来建设一个崭新的、充满活力的、一天中任何时间都安全的社区，这一反那些单一功能或单一收入的开发所造成的死寂的贫乏。此外，不同的建筑设计事务所的介入也将产生丰富的视觉体验。

　　这个项目是由新英格兰房地产独家开发的，包括一个税收上的协议，它包含了一个特殊的税收政策，鼓励发展商在这种萧条地区做项目以便能进行下去。（州行会降低30年的税收以确保该地区投资的利益，项目的税收是基于总收入的百分比，因此，发展商不会因为初期尚未收益而有任何负担。）

　　排屋近水，有50套低于市场价格的公寓，室外有停车场。这个项目的合作发展商是非赢利砖砌工和劳工住宅联合会。工会的原来想法是每套尽可能低的价格范围，但这是不可行的，因为必须遵守波士顿复兴发展机构的设计导则。对于这个项目，新英格兰房地产和波士顿复兴发展机构以一美元的价格捐赠了土地的开发权；此外，新英格兰房地产将通过波士顿复兴发展机构支付砖砌工工会50万美元，以使得公寓可以普通价格出售（在7万至8万的范围内）。与此同时，市政府、州政府和砖砌工工会设计了一个公平公正的抽奖活动以确定购买者，而购买者必须是查尔斯镇或波士顿其它地区的居民。契约上有严格的限制，以防止公寓的最终出售者获得不正当的高额利润，这样就保证了公寓始终能承受得起。这个项目造价是370万美元，每年的房地产税大约在45,821美元。

3、排屋作为一种城市形态
（1）排屋的形态
　　这个不凡的项目的首要特点就是它的基地，它处在整个开发中最合适的可能位置。在它的周围是售价很容易就达到75万美元的豪华公寓。排屋位于第一街和第十三街转角处。

　　排屋的设计注重第一次买房者的需求，并解决城市街道网络中较难处理的十字路口和水的边缘问题。砖建筑很自然地融合到历史氛围的海军基地，部分的原因是因为它的设计让人回忆起附近老工业建筑巨大而简洁的形体；它还有一种雅致的比例和装饰，让人觉得是个适宜居住的舒服地方。它完工之后多次获奖，“建筑师期待为未来的开发建立一个新型城市街道的先例。”同时，整个体量又强调了视线上和通往水边的走廊。

　　设计没有简单抄袭19世纪海军基地的形态，它和环境呼应，力图扫除那些经常让低收入住宅头痛的难题，排屋的设计师们在有限的资金限制下必须更加富有创造力。

　　排屋由三个相互连接的部分组成，每一部分都非常敏感地对应基地的三个特点：一条主要街道、一条次要街道和水边的景观。

　　根据基地情况，排屋在第十三街线性排开，和水边垂直。它延续了海军基地的线性建筑的排练方式，一系列的公寓沿街堆起。两个十字相交的坡屋顶下是拱形的入口，调节了沿街的墙，代表了面积较大的公寓。在排屋的两端是不同的形态，以此来强调它们特殊的方位或者变化，加强了其它部分的尺度和形状。

　　象大多数新英格兰地区滨水的市镇那样，第一街被强化了。在排屋一端是一个巨大的坡屋顶建筑，沿着街道仿效码头建筑，它的形态为海军基地的街景建立一个合适的尺度，在城市滨水环境中反映了这条和水边平行的街道的重要性。

　　排屋在水边那端是一个高潮，圆柱形的塔楼面向水景，这是一个海岸上很有特点的形态，捕捉了全景。它是排屋的终结端，解决了街道和通往水边的走廊的几何关系。简短地说，这个住宅的三个形态是互相依赖的，每一部分都满足了它在公共面的责任。

　　建筑的三部分通过特殊的砖元素统一了起来，包括它的水线砖投下的阴影、锯齿型细部和花岗岩棋盘格图案充当联结形态的“带”。（图二）

（2）排屋的布局
　　平面：不同大小的公寓组合是根据家庭生活的需要而量身定做的。但是，很多套公寓里都有较大的儿童房，这样设计是为了提供买房者可以自由分割成两个房间。每套公寓都仔细设计以使舒适度最大化。（图三）

　　剖面：根据家庭需要，每栋叠加在一起的公寓在楼下的都有私人花园，楼上的则有15平方米的露台。楼上的公寓在厨房、餐厅和家庭室有较高的天花，落地窗正对着第十三街。（图三）

　　结构：预制混凝土楼板、混凝土砌块承重墙坚固、高质量并防火。坡屋顶部分的砖拱是实心砖建造的，没有用薄薄的砖贴面，也是呼应了海军基地砖承重建筑的传统。坡屋顶的屋面材料是在预制的木桁架上采用屋顶板。圆顶的材料是铜。

　　室外：外墙是多种颜色的砖，部分“带”采用的是花岗岩。（图四）

　　室内：50套中的47套公寓可以看见水景观，飘窗和厨房、家庭室的高天花－低收入住宅中少见的元素－都提供了。

（3）排屋的城市质量
　　这个项目中的排屋是一个可居住的环境，居住者和环境之间互相影响。通过分析它的功能、秩序、特征和外观，这个项目考虑周全，宣扬场所的质量和生活的质量。

　　从功能来说，排屋的设计高效地提供所有的使用者方便和舒适，排屋和城市环境的联系是通过坡屋顶和它附近的建筑。入口数量的限制、高效使用的开放空间和居民自我控制他们的居住环境，组合在一起建立了安全系统，保证了社区的安全感。内部的居住空间则躲避了外面街道的嘈杂，平静和视觉上的愉悦由于有海景而加强了。除此之外，建筑类型和结构、活动都是基于社会环境，具有亲切的社区气氛和邻里关系。在水边的亭子活跃了开放空间。

　　就秩序而言，排屋提供使用者方向感，非常清晰的入口和围合、空间的秩序使得它能被大家读懂。建筑元素的重复，例如阳台、花园和楼梯，都增加了戏剧性的视觉韵律，表达延续性和秩序的规律。水平方向而不是垂直方向的设计创造了平衡，定义了城市空间的亲人尺度。体量和开放空间的联系建立了环境和空间的平衡。

　　就特征来说，排屋在环境中的视觉形象令居民骄傲，塔楼的焦点提供了建筑的高潮，因此成为一个可以被辨别的特点。

　　从外观而言，尺度使得空间显得非常友好和热情，在其中步行非常舒心。它给最普通的人带来了生动和魅力。

4、结论
　　这个项目达到了三个目标。首先，设计是这个萧条的环境重新焕发光彩，它提升了海军基地的历史性保护的重要性。其次，政府向低收入居民提供经济可以承受的住宅，并且把低收入住宅和高档住宅放在同一社区，从一定程度上宣扬了社会平等与和谐。第三，发展商改善了他的工会形象并提供了工作机会。假如没有捐赠的土地、税收政策的宽松和发展商的利益最小化，排屋项目不可能成功。当然，还有建筑师的巧妙设计。这个项目证明了优秀的低收入住宅设计是可以通过公众和私人的联合而达到的，同时它也为未来的这方面的开发提供了先例。

（本文的英文版本原名《美国麻塞诸塞州波士顿市查尔斯镇海军基地排屋》，是作者、章新胜、朱小村三人于2000年春共同写的一份争对美国低收入住宅的评估报告。朱小村现任教于同济大学环境艺术系；章新胜现任中国教育部副部长、中国联合国教科文组织全国委员会主任、联合国教科文组织执行局主席。）