访谈:中美城市化发展进程之我见

　　专家访谈--中美城市化发展进程之我见 【主持人】现在我们进入本天论坛最后一部分，也是非常精彩的一个部分，那就是对话节目。将会由我们的李忠先生就中美城市化发展进程对三位专家进行访谈。那么，我们三位专家有中国房协城市发展专业委员会秘书长王平先生，平时跟王平先生的接触并不是太多，但是对其幽默、风趣的风格印象颇深，我们学员也非常喜欢王平老师的讲座，他的很多理论，像切蛋糕理论不知道大家在座的有没有听过，环保概念，节约能源等，我想他的观点是独辟蹊径，而非常精彩。 　　【主持人】我们另外一位嘉宾是当代投资集团有限公司的董事长兼总裁张雷先生，张雷先生领导的当代投资集团在2002年开发的当代城市家园，青云科技大厦，当代万国城项目，其中当代万国城建筑面积有60万屏幕，属城市大规模高档住宅项目，并成为该地区一个标志性建筑，张雷先生同时获得2003年中国建筑艺术奖个人贡献奖，他领导集团2003年业绩是20亿元。 　　【主持人】在以开发为重点同时，当代集团还介入了生物技术等领域，并在河北收购了23个县自来水经营权，跟当代的合作我们也是非常有渊源的，从房地产一期班每次都有我们当代学员，同时当代集团经理也做过相应的讲座和一些学员的联谊活动，对于当代集团给予我们大力支持，我也此也表示非常深切的感谢。另外一位专家是清华大学土木工程系的讲师龙奋杰，他讲授的课程有建筑工程、技术经济、建筑企业会计、成本估算与投资控制、建筑经济学、房地产开发与经营管理，谈参与的著作有《房地产估价案例与分析》，《中国房地产年鉴1996版》，《建筑市场与房地产营销》，《上下五十年影响美国城市发展的十大因素》等等，是在房地产学术领域里面一个后起之秀。最后，我们隆重推出我们嘉宾主持就是国内著名的地产顾问专家华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理李忠先生，他是年纪轻轻，业绩显赫，风度翩翩，多才多艺。他曾经为很多大型企业提供过城市发展与房地产开发方面的顾问咨询，提供服务的公司包括首创集团、阳光股份、红塔集团、鲁能、首旅集团、万通、华润等国内非常知名的房地产企业。 　　【主持人】那么，我希望以上的四位专家今天能够给我们带来最精彩的一个部分，那就是美国房地产城市化进程与中国的城市化进程的比较，和他们各自精彩的见解，请大家用掌声欢迎！ 　　【李忠】刚才介绍对他们三位不过誉，但是对于我来说绝对是过誉了。今天拿到的题目是中美城市化发展进程之我见，我想说两件事，第一件事我们跟国外进行对比的时候，要明白时间段，我们跟国外城市是不一样的，现在有太多的海归派的学者从海外回来的时候，往往会有一个问题，就是我接外国外留学回来的同学，他们说的话是一模一样的，说你们中国不行，说天也不够蓝，树种的也不行，绿化也有问题。但是，他并不清楚一件事，就是他所说的这些问题，国外的城市同样都有。你拿现在看到的当然都是好东西，国外也都经历过。我们引出这个话题，主要是想回答一个人的误解，待会儿咱们大家可以对这个事发表意见，因为谢国忠一直拿美国的空置率跟中国做一个对比，他觉得中国的泡沫已经很危险了。 　　【李忠】但是，其实这个事就相当于国外的城市发展基本上已经是在一个缓解阶段，也就是说在美国给一个开发商，哪怕只给他一万平米住宅，恐怕他卖起来都觉得很头疼。我想一万平米给我们在座任何一个人都是很轻松的事，很快会陷入一个无房可售的城市，因为我们是这样的，这个例子如同你跟一个年轻人好多好吃的东西，这叫加营养，但是如果给这些东西给一个肠胃不太好的六十岁老人，这叫增加负担，这是时间不同。第二件事，美国发展模式是没有办法用一句话来进行概括的，这个我觉得必须给大家说清楚。在美国恐怕没有哪个国家城市像美国这么具有多样性，既有像这种我们管叫华盛顿与哥伦比亚特区这样完全仿造美国特区，也有像纽约形成的大都市模式，也有像有些人推崇明日都市洛杉矶模式。 　　【李忠】同时，也有带着两者之间，比如说类似于市中心像纽约，郊区像洛杉矶圣地亚哥这种模式，还有很多像盐湖城，具有历史感觉的费城，还有南部城市迈阿密，都不能一概而论的。我刚才说的是因时因地而宜，因为我做主持人不是内行，我怕话题跑偏，说的多了一点。下面，还是请龙老实说一下，因为龙老师写了一本书，在这方面恐怕国内你是了解比较多的。 　　【龙奋杰】我简单说一下，看了这个话题我不是很熟，也谈不上是这方面的专家，我想就我知道的问题跟大家交换一下意见。第一个就是中美城市化，这里面有几个问题可以作为比较或者是借鉴的。第一个就是城市化，刚才我看了一下这个题目，我想叶老师给咱们讲了，城市化最主要的就是城市人口占总人口的比例来讲。从这个角度来看，就是咱们国家2000年是36.09％，这个比例有多小？是远远滞后于美国的。那么，为什么滞后于这个？我想大家如果有兴趣，现在在这方面研究的资料非常多，我想最主要的就是城市的内部，或者说自身吸引就业的力量不足，也就是说从产业也罢，从其它推动力也罢，吸引就业能力不足，导致我们目前城市化比例偏低。另外一个，我想对于这个指标仍然有各种各样的置疑，对于这种置疑，我们不太去做太多的分析。我想在这里面，是一个净数的概念。 　　【龙奋杰】另外一个，在学校里面，我们现在最大的问题就是统计上的口径差的太远。我们现在谈到城市，不管怎么样统计，都是一种行政辖区的概念，而在美国我们如果看有的数据网，几乎有关城市统计口径就有十几个指标，从城市化地区，城市边缘地区，城市结合或者是联合统计区，大都市区有无数的概念。所以，这里面是比较大的差异。这是我想说的第一个问题，就是从概念上来讲，数据不具有可比性。 　　【龙奋杰】第二个就是刚才李忠提到的，从城市发展角度来看，最大的问题，不管是美国，还是世界上所有国家，城市为什么会形成，在哪里发展？发展的规模有多大？绝对不会是千篇一律的，这里面是由于城市比较优势的原因，形成这个地域跟其它地域相比较而言，有它独特的比较优势，因为这种独特的比较优势，形成这个城市不同于其它城市。那么，从房地产口径来看，城市产业组合不一样，必然带来的结构也不一样。 　　【李忠】我插一句，龙老师说了一个很关键的问题，城市形成是有原因的，我们做一个对比，2004年下来以后，北京和天津发展速度已经超过上海，尤其大家去看看天津。什么原因呢？北京和上海就其首位度而言，比周边城市拉开的距离而言，一直高于上海，比如说上海跟南京之间，上海跟宁波之间的距离，远小于北京、天津和石家庄的距离。但是，我们当时这个首位度虽然很高，对周围吸纳作用也很强。但是，有一点北京当时作为这一群都市群兴起，城市都不是太有钱，我们说大同、太远、张家口不是太有钱。但是，为什么这两年变的非常更快，大家说什么原因？煤炭开始值钱了，矿业也开始值钱了。所以，你看山西人向北京人聚集速度明显加快，这除了吸纳能力之外，还要看有效经济腹地到底有多大。 　　【龙奋杰】从目前情况来看，刚才提到美国城市发展，我们现在比较明显的，可能这几个大城市比较明显，就是郊区化，郊区化最主要的一个原因就是说你驱动的力量，向心力，还是有外向的扩散力？从目前来看我们是郊区化，可能有点趋势，或者说像北大的周易清老师也有这个比较，最后确认郊区化在大城市已经形成了，但是从过爱的情况来看，除了美国的种族隔离造成的这种社区的差异之外，最主要像国外现在有些大城市中心要复兴，白领阶层有时候又从郊区往里面迁移，所以我想这种也是比较大的不同，这时候我们有时候叫声势化。第三个就是我们走过的路也不可能像美国一样，重复它走过的路。 　　【龙奋杰】就是城市发展里面现在评价指标跟过去完全不一样，我们过去可能提到的是城市经济增长，从国外的情况来看，现在叫城市管制，城市经营，这一类似新的理念提的比较多。那么，从城市管制角度来看，它实际上也把城市的发展分为三个最主要的力量源泉，一个就是政府，这个是提供它的公共服务，参与某些竞争活动。那么，另外一个就是企业家，第三个就是社区的居民。那么，从这个角度来看，我觉得就是在这种力量，政府最后发展，城市形成最后是一个什么样子，并不是某一种力量在做的，这里面我想现在也有很多例子。 　　【龙奋杰】第四个问题我稍微提一下，因为刚才李忠较说我是从事经济学与房地产市场，这些年我自认我的水平比较低，第二这个事因为李忠跟我是老朋友，所以这几年我一直在学校里面做城市经济与房地产市场之间的关系和纽带的联系，我想做一做再说，现在没有发言权。从这个角度评价城市发展和房地产之间，如果从经济角度判断，是这样的。也就是说从我们发展角度来看，第一个考虑的就是城市的产出市场，从它的基础效应和外出效应里面看吸引就业情况，另外一个是劳动力市场，第三个是房地产市场，这三个市场之间形成的关系是这样的。这里面说的通俗一点城市跟其它地方竞争，它吸引劳动力，劳动力来了之后，在这个市场上拿到一定的工资，这个工资标准是吸引劳动力主要的原因。 　　【龙奋杰】另外一个，它来了要住房，吸引其它的企业在这个地方选址，它也要用它的生产空间。那么，从这个角度来看，你的房地产市场上提供的房地产产品，它的价格又是它劳动力跟企业的成长。所以，从目前角度来看，在这个领域现在沿用非常多的就是劳动力市场跟房地产市场，跟产出这三个市场之间的互动关系。我们试图做过一些东西，我自己也做了一些，但是现在不是很成熟，我想最主要从这四个方面，第一个是定义，概念的标准，第二个城市发展的历程和各个城市为什么不一样，第三个现在在美国经济和城市管制的角度，第四个就是发展，与房地产市场之间的关系，先起个头。因为这里面有其它新的问题要讨论，我们一会儿再讨论。 　　【李忠】我顺着龙老师刚才说的说一个事，我们可以说极端一点的话，开发商赚的每一分钱，或者是每一分钱超额利润是由来买单呢？是由城市成本的买单，换句话说如果一个城市房地产价位过低，这是城市土地就亏了。如果城市土地价位过高的话，那么最终这个负担是由谁来背呢？是由这个城市当中各行各业。我们大家算一下，一个劳动力主要成本是什么呢？其实最终落实到是房子上，比如一个人在城市里面要吃饭、住宿，住宿肯定是房地产的价位了，那么吃饭的差别在哪儿呢？你到餐馆里面点一个鱼香肉丝，其实肉丝和菜在各个价位都差不多，主要差在饭馆的房租。 　　【李忠】所以，如果有些城市它的房价上涨过快，比如说去年我们看到上海的汇力集团搬到了江苏，已经在上海待不下去了，因为上海劳动力成本过高，地价过高，如果说我们地价上涨过快，可以发现产业梯度转移太快，这个企业搬进上海刚刚办的几年厂，这不是好事，这里面有什么呢？转换成本的问题，这如同我刚买一件衣服迅速要换掉，因为跟我的身份不匹配了。所以，说到城市房地产价格的时候，我觉得咱们要考虑一下刚才龙老师提到的劳动力价格问题，这个恐怕王秘书长考虑的更多。 　　【王平】非常高兴来到人大跟大家一起交流，又跟张总再一次见面非常高兴，是房地产比较有魅力的老板，一般个人宣传不是很重，但是比较注重于内在的素质，产品的素质和百年建筑的诞生，跟他交流一会儿，大家可以多提问题。将来我们作为协会请您来讲，因为你的观点会给行业带来引导性。谈到这个问题，我听完这一下午我是这样感觉，要有三个定位，然后再讨论先后的问题。第一个就是城市，城市是怎么来的，这要有一个定位。然后，就是我们开发商在城市这里面又怎么定位，城市到底怎么来的？我同意叶教授的观点，就不是建设的，一定是发展的。所以说成是建设在研究领域里面还要打一个问号，如果说成是发展不那么确切。 　　【王平】咱们怎么说呢？不说美国和中国，就说成是怎么起源的？就说两个起点的起源，大庆是怎么起源的？大庆是一亩平川，根本没有一个城市，是怎么起源的呢？一个是石油，如果把大庆都弄光了，一旦战争起来，我们地下没有油怎么办？就不准它采油了。那么，大庆怎么办？这个城市没有了需求的动力，人们都在恐慌，那么怎么采油？就是有地球的资源，是社会的需求，所以城市的起源一定是需求。我们再看过去的猫耳洞，过去从北京走到天津，没有车，你走到中间怎么办？会累，会饿，到廊坊地区要休息。那么，天津人到北京也要休息，就到了廊坊，廊坊成了交易中转站，在这个中转站当中怎么样呢？为在这儿需求的人需求服务，就有了饮食，有人累了想第二天再走，就有了住宿，围绕着这个需求市场产生以后，再围起来，为了安全。等等这一切都是为了需求来的，不是建设成的。不信现在把一个深圳没有，先建一个城，再让人们进去以后，全都傻了，根本不是城市，就是簋街。所以，城市第一个定位是由需求而来的。 　　【李忠】我插一句，美国当时铁路向西部延伸的时候，出现过一个造镇运动，这个是由什么决定的呢？火车决定需要休息的距离，如果在两个镇之间，火车也不需要加油和加水，这个镇就完了了，如果到这儿没有的话，一定要规划出来。当时出现了策划者，第一是要懂得铁路，能开发多长时间，其实您刚才说的廊坊就是这么出来的。 　　【王平】这是第一个大家了解，城市一定是需求，那么我们房地产商在城市当中的定位，要想知道，就要知道城市怎么定位，城市一定是为需求定位，如果没有需求，需求而来，需求而去就发展不起来了。我举一个美国路海轮市怎么发展起来的？市长说就干两件事，说我这个城市特别怪，珠宝商老来，珠宝商就愿意在这里聚集。那么，我在这个城市里面就有一个任务，安全。所以，全美最好的安全就在路海轮市。所以，珠宝商可以不锁门也不丢东西。所以，这个市长不是说我一定要把珠宝销售出去，帮着企业销售珠宝。 　　【王平】为珠宝商创造安全的环境，这是市长的定位。所以，刚才叶教授说了要建设城市，还是为城市服务，这个是不一样的，城市的市长一定是为企业服务的，创造投资和愿意来这儿环境的。那么说我还相信第二件事，就是我们路海轮城市，小城市加工行业，食品加工，也到这个地方加工，就做第二件事就是环保，做到什么程度呢？做食品的厂房不盖，露天做食品都符合标准，就让它无尘到这种程度，这就是它的环境，当然工厂还是要建，还是要封闭，大家还是要穿白大褂。大家看一个城市的定位绝对不是明白，说青岛的定位就是海尔，错了，青岛的定位就是为海尔创造发展更大的条件，让它总部永远不搬出海尔，你才有水平，如果不高兴，搬走了，你惨了。所以，一定是把握这个定位。 　　【王平】那么，我们开发商的定位是什么呢？就是为一个城市的经营者和经营者服务的对象而服务的，他们安居立业。所以，路海轮市长也说了我一抓安全，二抓环保，三抓交通，四抓居住。我们的市长说我一抓财政收入，二抓解决就业，三抓农民种什么菜，管很多，咱们市长该累，方向都不对。那么，我们开发商怎么定位？我们开发商在两年前吵吵最凶的话做城市需求运营商，那是循环经济，矿石怎么拿出来，怎么炼成钢，怎么回炉，都是你运营，你运营得了吗？咱们不是城市运营商，一定是为在这个城市需要为整个需求服务的这些人们安居乐业而服务的。所以，居住不会改变中国，居住可以改变城市生活的环境。如果居住能改变中国的话，肯定会出一个现象，大家想如果把北京市全部建好了，全部投工，让西藏人住进来，能改变吗？他们蹲下来就上厕所，他不让那个厕所里面去，所以居住不能改变，观念改变中国。 　　【王平】这是我先说的三个地位，就是对城市的起源。那么，我们房地产商和美国，和大陆最大的区别？我觉得如果按我们现在的一点，就是英国的住宅平均寿命132年，美国的住宅平均寿命在50年以上，中国住宅寿命有多少呢？这应该引起我们的思考，也可能张总的项目能百年还不到，即使百年想把它拆了，还想复员。我们中国有这样的建筑，四合院有，就是一个砖，一个瓦，一个泥，建出来的四合院拆了还得恢复。我们今天这么好的建筑材料拆了还想恢复吗？这个引起我们的思考，这是最大的差异。一个城市的差异就是你给后人留什么。德国，二战以后炸平了西德，用了将近不到五年的时间建出一批唐山式的住宅，非常苛刻的建起来，先让人住进去，然后再建的住宅全是上百年以上的住宅，至今他们没有被炸毁的1840年的房子仍然是好房子，住进去是身份和地位的象征。我们房地产老板第一期建完了，第二期自己都不满意，那叫房子吗？房子要追求一劳永逸，这是最大的差别。我先说一点，谢谢大家！ 　　【李忠】谢谢王秘书长，他其实说到一个特别关键的问题，就是城市政府要干什么，在国外的城市政府，曾经跟一个市长聊过一件事，这个背景发生在什么地方呢？是发生在施瓦辛格当选加州市长以后，我就问他们施瓦辛格懂得管你们这个城市吗？他说这个不重要，关键是要不出大错，什么叫不出大错？北京这一轮总体规划数据怎么来的？其实是先研究北京这个地方城市生态资源存在力，我们研究以后发现什么呢？是水，就是北京的水即使加上南水北调，保证每个人年人均用水300立方，这个指标比以色列都要低的一个指标，除出来以后，北京最多能装1800万人，换句话说城市政府最重要的一件事是控制住北京规模，不要超过1800万，只要这根线不逾越，咱们各位生活水平，包括开发商赚钱都降低不了。可是，只要这个事被逾越了，城市政府只要这个大事没有管好，其它所有与之相关的问题都来了，那个时候再想辄，对不起，想不出来了。 　　【王平】全世界节水的概念一吨水用几次，最发达国家一吨水用五十次，我们人的水喝进去用了多少次？全国现在用水最好的一吨水一期用就用13次，你们知道是哪儿吗？青海。上面有十几个水电发电站，用到他们屋里等到洗完菜再扔出去13次，这个水循环使用水平高人家认为是节水城市。我们在全世界排水资源最缺乏的，就有16亿人口来排，中国仍然是丰水国家，就是我们太不会节水。 　　【李忠】像王秘书长说的市场该干的事情是创造环境，另外前一个阶段无论是市长还是开发商，大家过于自信了，这就如同我记得当年有一个叫汉宝德的学者，他是当任何一个城市开始建设的时候，城市规划师每个脑子里面有一个小毛泽东，认为可以创造一切东西。但是，我们翻到这一页可以发现最简单的事，能有就业能力就是城市和税收，准确翻译是居民点，是不能叫做城市的，城市的概念必须有就业动力，必须有税收。所以，居住其实改变不了太多的东西，倒是就业可以改变居住，这是一个很简单的问题。 　　【李忠】所以，我就说我们这里谈到的其实是很多东西方观念的碰撞，我们其实无论是王秘书长，还是我跟老龙都是旁观者，张总您是实践者。张总亲身做了两项实践，他的MOMA是引进了瑞士著名设计师的设计，引进来的时候发现东西方观念有多大，我们知道瑞士是进程非常完善的城市，据您老总介绍，说当年300平米MOMA设计完以后只有一个入口，主人和佣人入口不分开，想让大师改变一下，结果大师很恼火，你们观念太落后了，在我们瑞士主佣平等才是高贵的人群，如果你不这样说明你是土老帽。据我所知你把一个最著名的大师引进来做设计，您所说的差异有多少？ 　　【张雷】刚才李忠、龙总，还有我们王平秘书长跟我们大家一起交流的时候，字里行间就是几个字，一个是水、一个是生、一个是环境，其实不仅他们三位关注这个话题，人们说“9.11”，拉登炸美国这个城市之前也关注这个问题，他当时做空袭的时候选择了四个城市，一个是日本的东京，一个是法国的巴黎，一个是中国的北京和天津，另外一个就是美国的纽约。拉登派人看，到日本东京上空一看，说日本东京这个城市不能再炸了，二次世界大战的时候被炸过，而且东京每三年都要经过一次地震，不用炸自己就会倒。 　　【张雷】然后到法国巴黎上空，一看法国这个城市除了文化没有什么可以炸了，都是平房。然后到了中国，到中国上空一看报告说别炸了，都炸完了，因为北京和天津都已经拆平了。然后，他选择了美国这个城市，实际上他炸美国纽约这个城市很有道理，因为美国纽约这个城市如果炸两个楼的话，人们说在未来十年一定要发生地震，因为大地是平衡的，人们说这次海啸引发与“9.11”有直接关系。实际我个人认为他们三位来共同探讨这个话题，美国如果讲中国城市化进程与美国城市化进程之我见，人们说中国房地产领域未来二十年的发展是美国和欧洲国家1950年到80年那样一个水平和阶段。 　　【张雷】那么，美国五十年代到了八十年代初的时候，美国这个城市发展都经历了高能耗，低舒适度，一个城市的叫做扩大再生产和简单再生产的简单发展过程，比如说城市的空心论，城市的中心论，然后到城乡结合部。但是，美国从五十年代到八十年代都走过这样的弯路，而且是高污染，比如说美国的汽车工业，大家都知道又宽又大，高耗油，为什么呢？美国人讲虚荣，讲豪华，讲尊容。包括美国那些房子，又大又笨，是高耗能，我们前几天参观美国一个离纽约城市不远的大房子，冬天取暖还用木头，大约一米长，一晚上烧三根，搭好了以后点着了，地下水阀门一关，跑楼上睡觉了。 　　【张雷】但是，美国这个城市化发展到了八十年代以后，美国就积极的倡导这个城市可持续性发展，这个社会可持续性发展，环保，它非常强调低能耗，微能耗和高舒适度，就跟我们党似的，我们党说什么事，你要谈光荣，一定后面有一个艰巨，就是王平秘书长你承担着光荣而艰巨的任务。但是，一个城市的发展，你要想大大的降低能耗，一定是建立在高舒适度基础上，没有一个城市会出现我的能耗非常低，但是我是低舒适度，这个也不会实现社会可持续发展。那么，我们利用今天的时间，给大家介绍一下，在我们开发项目当中，就是美国进入八十年代以后，它对城市是怎么思考的。 　　【张雷】那么，这个图就是我们现在在北京东直门开发建设的一个我们叫做MOMA万国城的项目，这个项目就是美国人对城市的发展是怎么样的观念和思想？大概也经历这样的阶段，说美国的城市都经历过这样的阶段，从这儿开始，到这儿，到这儿，到这儿，下一个是什么呢？咱们大家共同思考，你看在美国八十年代这个城市也是这样的，到了八十年代末的时候就开始这样了，他认为现在的城市应该这样。现在的城市是什么样的呢？就是这样的，把一个传统的思维方式，比如说我们城市建设当中大家都讲底商，商住，就是把最好的地方作为商业。然后，上面供人们居住。但是，我们作为商业的时候，就大大的占用了人们活动的空间，人们就没有去散步，也没有绿地，怎么解决呢？把城市空间都放在城市的空间，比如说这个建筑中这个是空中的游泳池，这个是体育中心，这个是餐吧、咖吧、影吧，都把这些放在里面。那么，你看这个城市的规划当中，这个是一栋微型酒店，大约有60个房间，这个是一个空中的电影院，这个空中电影院是在空中用结构把这个建筑给支起来了。 　　【张雷】那么，我个人认为，它已经跨越了九十年代和新的世纪，为什么呢？就是说我们未来的一个城市的生活不仅我们有一个衣食蔽体的建筑，一个房间，但是我们又有一个非常舒适的，为这个社会大大节约能源的建筑，还有供我们进行精神文化生活的电影院，那么我们可以想象在我们未来生活当中，如果一个城市当中，一个社区当中有一个电影院，那么我们一周或者是一个月能欣赏到一部世界大片，那当然是我们生活的一种质的改变。因此，我们这个房就是这样的建筑。我在北京告诉一个人，说在中国北京东直门有这样一个建筑，这个建筑理由一个电影院，这个电影院大约600多个座位，这就可以了。然后，我的这位朋友告诉十个人，那十个人的朋友告诉大约100个人，我这个房大约22万平米全都卖完了，我没有做过一次广告，也没有图纸，这就是未来向往的生活。其实这位设计大师是美国纽约世贸大楼被炸掉以后，他也苦思冥想，他说美国这个城市从八十年代到现在，美国这个城市经历了什么，然后他带着太多的思考来到中国，我们跟他合作，他说没有拉登，也没有这个建筑。其实，我个人认为这个建筑改变了人们传统思维的方式，这个建筑很好。 　　【张雷】我今天想跟大家交流的是什么呢？就是说刚才我们的李忠、王平、龙总都提到了，其实城市的发展，特别是一个城市的建设者，我个人认为应该做这样的三件事。第一，或者你做的最好，或者你做的最有特色，这是我们做的第一件事。第二，你做高附加值，因为经济附加值。第三，你一定做可持续性发展和文化的事，你是地产商，你就一定能够成功。我们在三年以前，当代集团当它定位当代集团在房地产业，我们走什么样道路和什么样方向的时候，我们苦思冥想，我们大约用了半年的时间，就谈这个，我们当时还向李忠、王平秘书长请教，就是一个企业走什么样的发展道路？我们得出这样一个结论，我们在地产界这个领域，我们一定建可持续性发展，高舒适度，微能耗或者是零能耗的道路。我们三年以后，当代集团感觉到获得了巨大的成功。现在我的地产产品，我的房子从来不做广告。 　　【张雷】但是，我卖的价格是我周边地产项目的30％以上的价格，我从来不做广告。但是，我觉得我们最值得欣慰的是我们给这个社会创造了高附加值，比如人们生活舒适非常好，同时大大节约能源。那么，我们这个节约能源是从什么方向上来考虑的呢？怎么来考虑的呢？大约是这样的，第一，就是我们的湿环境。第二，就是我们的热环境。第三，生环境。第四，光环境。第五，水环境。第六，有大面积利用太阳能，风环境，还有电环境，比如说我们现在用的电，我们怎么实现我们最有效的利用电。比如说我们现在的住宅当中，我们所有的照明系统都没有开关，主要是用控制系统，实现最节能。最后，还有一个重要的，建筑不仅要有硬件，而且还要有感情生活。那么，我想这样一个建筑，它一定是未来人们最需要的，也就是说当我们去创造这些地产产品的时候，是人们未来的生活方式和生活品质。谢谢大家！ 　　【李忠】谢谢张总介绍的这个方案，大家看到介绍这个方案非常有意思，我觉得剩下来的时间我们可以讨论这样一个问题，当经济发展到一定阶段以后，当我们把一部分人搬进城市，解决大部分人有没有住房问题，城市开始进行结构调整，这个结构开始往哪个方向调整？这个时候会出现一个很有意思的时期，就是城市规划，你会发现什么招数都出来了，比如一轮调整，恐怕没有哪次像这次一样，连老百姓都记住的词叫两轴两带多中心，而且这时候你发现很多很极端的思想也出现了。北京这一轮没有看出极端来，毕竟我们刚刚开始。 　　【李忠】但是，如果我们翻过来看一下世界城市发展史的话，我们拿张总这个例子来看，空中过道是连起来，这个塑料最早追溯到哪里呢？日本有一个建筑大师，他曾经提出一个理念，当一个城市当中高楼高到一定程度的时候，你会发现你要从这个楼到那个楼去，下了楼再上楼不划算，不如从这个楼顶直接到那个楼顶，他说当一个城市楼都高的时候，楼顶要连出第二个地面，沿着这个地方又沿着这个楼一直走很远。后来，他又这样提出来，没有人跟他连，说这个楼根本连不起来，说根本没有这个必要，他说你们不连，我来做一下。大家看到大阪有两栋楼顶部连起来，其实个事指出了未来城市发展的可能性，这是第一个例子。 　　【李忠】第二个例子当东京遇到很多城市发展问题的时候，日本建筑大师曾经提出一个海上东京的概念，就是在海上盖很多的房子，把人搬过去。甚至有人提出东京2000概念，把十万人口搬到一栋高空建筑，这种高空建筑是电梯不赶趟了，是这么一个状态。这些东西我们都不要觉得荒谬，这些东西都是自己只是一个种子，可能并没有像它描述的这样，就是说真的不像袁广志说的所有都连起来了，但是可以看到有些楼盘连起来的，借助这种方式书写城市交通。城市思想开始空前的活跃，很多人开始关注这个东西。我想问一下龙老师，在您的研究过程当中是否发现这个问题，城市发展模式的问题？ 　　【龙奋杰】李忠提的案例考虑不是太多，城市发展模式这个实际上是很多的。刚才我起了一下头，刚才谈到城市发展模式，我觉得好多书现在都写这个，比如刚才讲的温州发展模式，长三角地区，尤其以制造业为基地的发展模式。 　　【李忠】我就说咱们现在发展模式，特别也想问一下王秘书长，我们好象是滞后，我们是等温州起来了，组织一帮人去了，研究行不行，总结完到底温州模式是否存在。等苏南乡镇企业起来了，我们再研究这个。但是，我们好象没有说我们先提一个模式，印证好象没有过？ 　　【王平】城市的发展模式，建设部比较关心，然后几任部长都提过一句话，叫千城异面，就是一千各城市进去保证都一样，最大的一样就是交通，其次是房子，我们的交通永远是马路交通配现代建筑，就是说建筑越来越提高了，像张总这样的住宅，你说这是住宅，说是商业都可以，但是做在那儿是一个地标了，周围市政设施都是马路。最典型的模式就是深圳模式，深圳这个模式建起来就落后于香港，在交通方面，建起来就落后，看到这么好的东西就落后。 　　【王平】还别说，然后还自吹深圳建设出一个现代化城市，什么叫现代？现代就两个标准，现代建筑和现代交通，现代交通排第一位。所以，最近我们就说不管城市怎么建，咱们开发商管不了，提意见，他们可能也不听。但是，有一条，咱们小区里面的交通一定以后能跟城市配合，就四个大门都达到中国古人一句话叫四通八达，四条路进来要有八条路出去，做到了吗？咱们别的都不说，我们叫四进四出，好多小区都是这样的，好好想一想。就是说，我们在模式上最主要的是要关心交通。 　　【王平】所以，在郑州市给郑州新区搞了一个规划，非常气派，弄的也很好看，派专家去谈，正好赶上我们到那儿去开会，就说了一下黑川，我说黑川整个误导中国，日本人建城市是现代交通配现代建筑，你为什么给我们画出了马路交通？当时市委书记说派了100多个交通专家，100多个交通专家都是从马路交通开始学起的，最后说都是图上好看。你看香港地图交通图，从高空往下看非常难看，用着好用但是路看横平竖直，但是不好用，这是第一个模式，希望引起思考。第二个模式是发展，不是建设，发展是养起来的，不是建起来的，很多城市开发比较着急，比如搞一个人步行街，一条仿古街，弄完以后还是半鬼街，包括平安大道，都是这样的。 　　【王平】所以，我们开发商建设按照美国人说法，说我们叫刀耕火种，就是说每一个开发商想挣钱的唯一出路，张总刚才给提示一个，等于在纠正，我再解释一下，就是说恨不得拿下一块地来三年建成，把钱挣到了，建成了，再拿五百亩。美国人不是建的，拿到500亩，建到中国5000亩的价格，就是这一个500亩，可以一辈子在里面干，永远不干第二个项目，想都不想，就能扎到里面，用二十年建成，收益就是建十个500亩的收益。我们不是一加一等于二的时代，做两个项目就赚两个亿，赚三个项目就赚三个亿，不是这个时代，一定是一块地赚十个亿。我们有开发商说这样的话，政府真讨厌，我们办手续，一拖三年，拖完以后刚骂政府回过头就乐了，这三年这一小块比原来赚的多多了。这才有美国政府送给联合国的大厦，其实美国政府没有花一分钱，就这么玩起来了。所以，就是说一定要转变我们的模式，我们开发委员会是这么讲，要养地是建设，逐渐代替市场建设，你将会造成无数的收益，给历史留下伟大的标记。 　　【李忠】说到养地，我觉得其实在于政府转变一个观念，有点像我们说的指令变成引导，我给大家说一个例子，在国外有的城市曾经出现过这么一件事，就是有一个河旁边，城市想建一个步行桥，在第一轮居民投票当中，步行桥没有过关，因为是公众参与，当地居民不同意，就不能盖。结果政府回避这个问题，建实体桥不行，就搭一个湖桥，过了三年以后，很多人沿着这个桥走，走的了以后两边商店就出来了，就开始租房子。政府把这个桥给拆了，当地居民当时就急了，说我们家那个房子马上就没有人租了这怎么办？当地联名写一封信给政府，看来要做一个永久性的，一个很好的步行桥，政府说你看这帮小子原来是这样的，现在这个事同意了，这个叫引导，就是养起来了，这是生生的把桥养起来了，这其实是我们现在在做事情一个观念的转变，也可以是一个操作的转变，什么叫以人为本呢？这就叫以人为本，就是用人的力量做人该做的事情。 　　【龙奋杰】刚才王总跟李总讲的这个问题，关键现在就是说城市发展史上，我们看的资料，基本上还是两类，绝大多数适应的是市场，就是说市场在城市发展当中是主导力量，我为什么这么说呢？原来从竞争这个角度，那么尤其是平级的地方政府，都是竞争非常厉害，尤其是我们有一个人讲说中国城市政府，前几年竞争，为了筑巢引凤，地价杀的让外国投资者都目瞪口呆，这个是不对的，政府作用是有限的，最主要还是服务。比如刚才讲的，政府在城市发展当中的作用，刚才李总讲到浮桥的例子，还有很多有这个例子，比如说你怎么样做服务，然后你从服务里面怎么样来引导，这个我想在我们国家最主要的问题现在在变，比如人口和土地，我看最新的北京市常住人口超过1500万，流动人口大概是600万左右，这是最新的数。所以，从这个角度来看，最有名的就是说你现在发展这个城市发展，政府应该是顺势而为。 　　【李忠】我记得在你的书里面提到这么一个案例，美国政府是用学校来引导大家去做？ 　　【龙奋杰】这个也是无心插柳，柳成荫。这个是做公益设施调查的时候，发现每一个城市房价与这个城市公立学校12年级考试成绩非常好，公立学校学生考试成绩好，房价就高。1956年迪波特在城市发展里面提到最有名的叫用脚投票，你如果不提到流动如何取消掉，像美国这样放开的话，选择的就是我在看，我在这个地方，从地方政府这个层次，不是联邦政府，从地方政府层次我提供的服务与我所缴纳税是一样的，如果提供的服务是以缴纳地方物业税为主的，相比较也是这样的，一般也是这样做。所以，最后城市竞争跟我们企业一样，最主要它的竞争最后还是竞争人才，我怎么样通过服务，把高素质的人才吸引到这个地方来，是我这个地方的竞争力加大，这是一个最主要的想法。 　　【李忠】这个就印证了刚才王秘书长说的，政府其实是营造环境的，加上刚才龙老师提的这个理论，就是说可以由人来选择这个环境，我记得在美国的时候，我听过两个完全不一样人跟我说的事，其中有一个人，美国建筑师里面有好多同性恋，有一次我去拜访一个人的时候，他率先跟我声明我是同性恋，你以后知道这个事不要惊奇，所以我非常喜欢旧金山，为什么呢？因为它对同性恋不歧视，那个地方也拉动了税收，很多同性恋都搬到那里去。 　　【李忠】后来，你再到另外一个地方，又有建筑师说我找了好多事务所，我特别恶心同性恋这个行为，我到这儿来终于找到一个净土，因为什么呢？因为盐湖城和凤凰城是美国中部城市，有一个教，是极其反对同性恋的。但是，他们好象对一夫多妻是可以的，但是对同性恋这个事是极度排斥的，所以好多对同性恋反感的人都到盐湖城这个地带去居住。只要环境创造出特色，把特色进行到底，只要把安全这一个系数进行到底，那么你这个地方就可以吸引众多人到这个地方来。 　　【王平】不用小区弄一个保安，又敬礼，又排队。我最后想给大家提一个问题，美国最多的城市是什么城市？是大城市、中城市、小城市？小城市，1100多万，在美国这样叫，叫微型城的微型城，我们以后中国重点是什么？我们真正的工作地点是城镇化小城镇，或者是微型城，或者是微型城的微型城。所以，这个观念应该打一个问号，应该是农村城市化生活和城市化并轨，部分农民进城并轨。大家好好想一想，八亿农民都进城开玩笑，达到16亿怎么可能？一定是农村城市化生活，连韩国这么小的国家，都不让农民进城，全是农村城市化带来好的效应。 　　【王平】而且，农村城市化生活最有利于国防，一旦打起仗来，城里人都往农村跑。再有中央电视台刚评完最有影响力的城市，最具竞争力的城市，我再取两个名字，最具投资环境的城市，最适宜生活的城市，大家说哪个更贴近？最适宜生活的城市，世界银行的指标是最具投资环境的城市就是好城市，什么叫影响力？是标榜，什么叫竞争力？你管，那是企业的事，跟你有什么关系，这就是城市。谢谢大家！ 　　【李忠】今天到这儿我们的论坛要结束了，我想今天下午大家听到这一个小时还是很值的，而且三位嘉宾各具特色，张总给我们说的是具体的案例，确实是体现了企业操作者丰富的经历。龙老师提的就是学者的提法，这确实体现了学者的风范。而王秘书长确实是高屋建瓴，看的东西比我们远一点，比我们要高。我们谢谢三位嘉宾！ 　　【主持人】谢谢四位嘉宾，嘉宾们才思敏捷，妙语连珠，在座的企业家积极参与，在此非常感谢四位嘉宾精彩对话，也非常感谢到场房地产企业家朋友们，希望中国人民大学培训学院在2005年能够跟企业家朋友们共同成长，梦想成真，中国人实现中国梦。 　　【主持人】那么，今天的名家座谈会到此结束，谢谢大家！