苏州出售古宅 民资表现踊跃

历史文化名城苏州有条件出售古建筑的消息，自去年底以来引起海内外广泛关注。目前，有购买意向的境内外人士络绎不绝。 但也有人对出售古建筑的合法性表示怀疑，有人对买房者的动机难以理解，不少经济界人士则很想知道购买这些破旧的老房子究竟是否有利可图。为此，记者走访了苏州市有关人士，了解了其中缘由。 依托文化内涵 催生商业价值 苏州市房地产评估协会副会长张品荣介绍，这些古建筑大多已有１００年左右的历史，其商业价值是由它们的文化价值衍生出来的。作为历史遗存，房屋本身的建筑式样就是很好的古代建筑艺术标本。宅院中的石雕、木刻均是不可再生资源。另外，许多宅院是名人故居，由此产生的名人效应不可低估。由文化内涵带来的使用价值可谓多种多样。但从使用价值来看，私人买来作为住宅的可能性很小，因为维护费用很大，远远超过一般现代别墅的维护费用，仅仅用于居住就不划算。 事实正是这样。位于苏州古城西部、被苏州山塘古建园林艺术公司花１００多万元买下的山塘街２５０号的许宅，曾是苏州三大雕花楼之一，极具观赏价值。山塘街的悠久历史甚至超过了著名的苏州玄妙观，“吴中四才子”唐伯虎、祝允明、文征明、徐祯卿等众多家喻户晓的名人都曾在此街留有典故。２０００年，许宅被一场大火烧掉了２／３。古建园林公司的总经理张明告诉记者，为了按照原样整修这处老宅，他的公司已投入７００多万，重建四进院落，还从民间搜集价格不菲的旧式桌椅门窗；二期还将投入１０００多万元，用来建造东花园，并恢复古戏台，还要将昆曲、评弹等苏州地方戏曲引入园内表演。张明说，照苏州市规划，５年内将恢复山塘老街的历史风貌，修复后的山塘街无疑将成为一个旅游热点。公司购买并重建许宅，就是看中许宅的地理位置和文化效应，作为旅游景点开发，将来不仅有门票收入，还要开发休闲娱乐项目。预计７至１０年后，将收回成本，转入赢利。 占地４亩的桃花坞别院也是这样。被台湾投资者买下后，已被营造成了一个高档会所。该买主说，苏州台商多达万人，如果吸收１００位台商成为会员，每人每年收一万美元会费，几年时间就能收回成本。 记者从苏州市一些房地产中介公司了解到，这些民间投资者中，除了寻找有文化色彩的古建筑作为投资目标，保值增值之外，还有一些是苏州明清时期大家族的后人，从海外归来寻根问祖。另外，有些入驻长三角的国外大公司，看中古建筑的品位档次，希望借此了解中国文化。如一位德国投资者，就希望购买一处古宅，聘请教师专门接收在长三角工作的德国经理人的子女，让他们从小生活在中国文化氛围中，培养下一代“中国通”。 政府不堪重负 试探保护新途 根据《中华人民共和国文物保护法》，不论何种级别的文物都不允许买卖，尤其是不允许向外国人出售。记者了解到，苏州近来出售的古宅没有一处是文物，只是一些年代较久、且有一定建筑艺术价值的老房子。 从苏州市文物部门了解到，苏州拥有数量仅次于北京的地面古建筑，现存古建筑基本上是１００多年历史的清代建筑，也有少量明代建筑。１９８２年，苏州文物部门对全市进行了一次大规模的文物普查，将那些具有“文物”资格的建筑分别确定为国家级、省级、市级文物，加以严格保护，而另一些尚不足以评定为文物的２６０余处、约２０万平米的旧民居、旧庙宇、旧祠堂，则定为“控制保护建筑”，决定不允许拆除，酌情对其加以修缮。 近二十年来，苏州市文物管理部门和房管部门发现，由于“控保建筑”数量太多，而全市每年的用于“控保建筑”保护的专项拨款仅有３００万元，要保证其不被拆除就已经很不容易，要想对其进行大量的、实质性的修缮就无能为力了。据简单测算，若要将“控保建筑”全部维修到位，需要二、三十亿元，仅眼下亟需抢修的３５处，如玉涵堂、雕花楼、潮州会馆、唐寅祠等具有相当历史价值的古宅，就需要１．５亿元经费。 为了打破无力维修，只能眼看大批“控保建筑”日渐朽坏的僵局，苏州市文物保护和房管部门经过多年探索，并借鉴国外保护古建筑的经验，决定在严格规定不允许购买者破坏古建筑，并且必须不断对古建筑进行维修的条件下，出售一部分古建筑。然后，用回收的资金，再抢修另外的古建筑。根据他们对西方国家同类情况的调查，他们相信那些有眼光购买古建筑的人，决不会去刻意破坏它们。 ２００２年１０月，江苏省九届人大常委会第３２次会议审议通过了《苏州市古建筑保护条例》，正式宣布：鼓励国内外个人或组织维修、置换、购买、资助苏州古建筑，该条例今年１月１日起正式实施。 虽然成本骤涨 有意买者仍多 记者注意到，《苏州市古建筑保护条例》出台前卖出过几处古宅，但条例出台半年来，虽然前来咨询的人很多，可一笔交易也没做成。对此，苏州市房管局公房管理处处长俞国祥认为，主要原因是成本太高。造成目前操作成本高的原因主要有三个。首先，苏州地价自去年以来大幅上涨，每平米从去年的２０００多元上升到现在的３０００多元；其次，根据国土部门的规定，土地面积超过５０平米，都要通过拍卖交易，交易中需要向国土部门缴纳占地价４０％的评估费，而苏州“控保建筑”基本都超过５０平米，这样成本又增加了一大笔；第三，土地批租的操作过程烦琐，如动迁审批、规划审批等，人力成本投入过大。 苏州市文管部门人士说，该市的２０万平米“控保建筑”大概可分为三部分，一种是面积很大的宅子，有的达到七、八千平米，且历史价值较高，政府舍不得出售，打算自己保护，约占２０％；一种是大杂院，已经被破坏，恢复的可能性不大，也没人愿意购买，约占４０％。其余４０％主要是名人故居，才是他们认为有商业价值，且愿意出售的。 苏州市房地产评估协会张品荣说，尽管购买古建筑成本上升，配套规定尚未出台，但眼下有购买意向的境内外人士仍然络绎不绝。如曾是袁学澜故居的官太尉桥“双塔影园”，标价４００万美元，就引来不少客商洽谈。他还透露，上海的一个大财团已经瞄准“控保建筑”，而且“狮子大开口”，竟然提出一次性购买近１０万平米的古建筑，打算经过维修后向境外销售。这将是一笔巨大的费用：土地批租费、搬迁费、恢复原貌的费用，加起来是每平米６０００元，再加上给房管局大约每平米１０００元的费用补偿，每平米的开发成本共计约７０００多元，相当于目前苏州单体别墅的造价。虽然如此，该财团仍然认为成批量开发“控保建筑”有利可图。 针对此事遇到的种种问题，今年３月，苏州市副市长朱永新专门组织房管局、文广局、规划局、国土局等相关部门，研究古建筑交易的配套规定。经过协调，一套具体的操作方式已经形成文件，预计不久将出台。苏州房管局公房管理处俞国荣处长透露，配套规定重在减少投资成本和办事环节，以方便投资者，高额的土地评估费用可能会被减免，各部门的行政审批手续将得到精减。同时，苏州还将成立一家国有资产管理公司负责“控保建筑”交易。