加大住宅规划设计投入-从消费者角度审视投资方向

随着人们生活方式、价值观的巨大变化，对于房产的要求除了质量以外，更关心小区的布局规划、绿化环境、开发商的物业管理以及开发商所承诺的优良服务等。所以，开发商很有必要从消费者的角度来重新审视投资的方向，加大商品住宅中规划设计的资金投入，只有这样才能在未来的市场竞争中取得胜利。 住宅区的规划设计包括三个方面：小区的整体规划布局；建筑风格（建筑物的外观）；户型的设计。 小区的规划布局 在进行小区的整体规划布局，首先应把小区看做一个多元的人居环境的综合体，具体体现在以下六个方面：空间环境要满足人的活动要求；生态环境要有意于人的生理要求；视觉环境要满足人的心理要求；文化环境要达到陶冶人的要求；人文环境要照顾人的交往要求；智能环境要预计人的信息要求。 从以上六个环境观的整体规划布局来看，应当以营造一个生态小区为主导思想并进行各个层次的空间环境设计，充分认识人与自然共生和再生的关系。在规划设计中运用现代科技，引入生态学的原则和方法，正视自然条件本身给我们带来的信息和灵感。 建筑风格 建筑是内容和形式的统一体，它要达到实用和美观两个目的。由于风格总是和形式联系在一起，因而是建筑不可缺少的组成部分。从这个意义上上，建筑风格对住宅的开发具有重要意义。 从发展商的角度来说，良好的建筑风格对楼盘促销是有相当大的积极意义，可以当作楼盘的卖点之一，而且在未来的市场竞争中起着尤为显著的作用。 对消费者来说，有风格的建筑能获得人们的认同，引起精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在建筑风格上与目标客户心理特征的要求相符。 当然，对于项目能带来多少经济效益，开发时机、地段和建筑质量是三个决定性的因素。“建筑风格（形式）是否有助于提高其经济效益，其贡献程度如何？”这是值得我们探讨的问题。首先我们可以肯定的是建筑风格在身份体现、心理特征、美观、心情愉悦、文化氛围这五个方面刺激了消费者的购买欲望，为开发商带来利润。 由于不确定的因素太多，目前我们还很难运用分析模型的方法来对建筑风格和经济效益（利润）的关系进行定量的分析，而且一般情况下，建筑风格对市场效果的影响都比较难以进行评估，所以这种影响经常被淡化。目前可行的是通过一些典型项目的数据统计分析，给出一个合理量化范围。 户型设计 在绝大多数的住宅项目中，户型的设计是最直观的表现消费实用性的概念，对楼盘最终实现销售的影响是举足轻重的。在很多户型多样的小区中，都很容易找到这样的案例：这个小区往往有一两种户型特别好卖，这样的户型，即使发展商将价格提高，依然比较抢手。而有的户型则很少有人问津，甚至将价格下调１０％以上仍然卖不动。 户型的设计也应当本着“以人为本”的思想，才能赢得市场，带来良好的经济效益。户型设计实际上是一种生活方式的设计，所有的设计都应当围绕着环境这个中心，迎合消费者的需要。 从上述的讨论，我们可以看到规划设计对经济效益影响是非常大的。作为一个市场意识敏感的开发商，应当重视对规划设计的资金投入，但是这一部分的投入弹性也是相当大的，多一些与少一些对项目的成本并没有很大影响，到底这部分该如何进行投资，这就要看开发商的投资理念了。但是确定在一个合理的比例结构内，却能为发展商带来巨大经济效益。 不过现在有相当数量的开发商还没有认识到规划设计投入的重要性以及它所能带来的经济效益，其通病表现在三个方面：不愿意“浪费”太多的规划设计费；限时间、赶进度；即使投入了相当规划设计费，但与建筑设计师缺乏必要配合，以为把投资放了进去，剩下的就是建筑师的事情了。殊不知，难题通常就是设计师的市场意识都很薄弱，很多时候都是根据自己的经验及一时的灵感来设计，很多时候设计出来的建筑不是落后了，就是超前了，不能抓住消费者的心理特征。 良好的规划设计需要设计师、建筑师和发展商的共同配合来完成，这就意味着开发商必须对规划设计进行深层次的渗透。深圳百仕达花园的建筑方案经历了４个月才敲定就很好的说明了开发商对规划设计的重视。万科在房地产项目的规划设计过程中，经常聘请境外的名师进行住宅的规划和概念设计，而且在设计的过程中还经常组织人员进行监督，提出意见和建议与设计师交流。 现在的消费者购买房子，与其说是在买房子，还不如说是在买环境、买功能、买品位，而这些环境、功能和品位，只有通过相当好的规划设计才能得以表现出来。建立“以人为本”的规划设计理念，提高楼盘的整体素质，营造舒适的人居环境，在整个项目的开发过程中作用尤为重要，甚至决定该项目最终经济效益的实现。