福州高层住宅冷思考

　　近期，众多媒体相继报道了世界第三高建筑物、香港最高建筑物——国际金融中心(楼高420米)二期完成外部形象工程；台北国际金融中心(高508米)举行第101层最后一根钢梁上梁仪式，象征“世界第一高楼”即将诞生。于是乎，世界建筑愈有“攀高”之感觉。 　　作为东南沿海城市的福州，其高层住宅近年来也越建越多。新楼盘纷纷涌出，不仅户型新颖，而且越长越高，动辄20层以上。与之相比，商务商贸楼的投资开发却逊色许多。高 层住宅的流行，决非是一时时髦。尽管高层住宅是今后市场发展的一种趋势，但“高层时代”的到来则还有很长一段路要走。这正是：“高处不胜寒”！ 　　历史 　　福州高层住宅的建设始于20世纪90年代初，以王庄华美大厦的开工为标志。但从楼盘档次、规模、地段以及对市场的影响来看，福州楼市第一个真正意义上的高层住宅项目应属“元洪花园”。 　　“元洪花园”作为填补当时福州楼市“空白点”的第一个以高层住宅形式出现的高级住宅项目，从户型设计、外观造型、小区配套、物业管理等方面看，几乎是香港高层住宅楼的克隆。受“元洪花园”效应影响，1993年～1994年，福州迅速掀起了一股高层住宅开发热潮，天骅大厦、天骊大厦、福明苑、金源花园等便是其代表产品。 　　这一时期的高层住宅楼呈现四大特点：一是从市场需求主体看，基本以港澳台商和本地私营老板为主；二是从供给的角度看，这一时期的产品开发带有相当浓厚的盲目性，一哄而上的结果使供需结构失衡；三是从产品本身看，基本以塔式高层住宅为主，项目构成单一，户型基本上就是香港或者新加坡典型高层住宅的翻版；四是从地段看，高层住宅楼地段位置较好，基本上体现为临街建筑，多为商住两用。 　　发展 　　从2001年福州市区商品房供给情况看，10～20层楼盘的供给面积比例为30.53%，21～30层楼盘的供给面积比例为11.53%，30层以上楼盘的供给面积比例也达到了4.05%，高层项目基本上占据了楼市的“半壁江山”。2003年1至5月，福州市房地产投资保持稳健增长态势。数据表明，房地产投资重心明显向住宅倾斜。同时，从地价成本角度看，促使开发商不得不看重高层住宅的开发。 　　福州市规划设计研究院严龙华副院长认为，高层或小高层的建筑可以降低城市的建筑密度，提高城市绿地率，而且在中国大多数城市人口密度高、土地资源少的情况下，住宅的高层化应是个趋势。业内人士认为，福州市土地供应量，尤其是市区土地供应量日益稀缺，地价走高，将使高层住宅成为福州楼市的主流。 　　对比 　　相比高层住宅而言，商务商贸楼作为高楼的另一种类型，其投资开发却逊色了许多。一项统计显示，一幢高级商务商贸楼所创造的效益与城郊7.8平方公里范围内所产生的经济效益相等。在福州鼓楼区，仅35平方公里的范围内就集中了全市90%以上的高层建筑。去年鼓楼区103幢高层商务商贸楼所创造的税收，约占全区税收总量的八成。发展商为何在“楼宇经济”时代如此热衷住宅楼？1995至1996年，福州仅五四路上就立起写字楼七八幢共30多万平方米。然而跟风的开发商并没有享受到同样的收益。残酷的现实是，由于产品结构不合理，供大于求，后开发的这些写字楼空置率高达60%。高成本投入和项目定位不准，让一些大开发商翻了船，众多开发商因此开始将目标转而锁定住宅楼。 　　支持高层住宅开发的是消费者的购房能力。2002年福州市GDP达到1160亿元，财政收入116亿元，城镇居民可支配收入达8890元；今年1至4月福州市GDP达346.8亿元，同比增长12.1%。“就在三四年前，高层住宅楼由于较高的物业管理费用的确少人问津，现在市民收入提高了，银行按揭又方便，住得起高楼的人越来越多。”另外，福州侨台优势明显，现有旅居海外的福州籍乡亲300多万人，不少人愿意回乡购房置业。 　　趋势 　　板式高层住宅，将是未来中国住宅的发展方向。十多年前的北京，以“前三门”为代表的板式高层住宅和以方庄小区为代表的点式高层住宅这样两种建筑形式曾经引起了全国建筑学界的争鸣。受到当时社会、经济和板式高层住宅设计使用功能上的局限，点式高层成为北京最主要的建筑模式。但随着社会、经济的发展和福利分房制度的终结，人们对居住的要求越来越高，北京住宅市场上陆续出现嘉铭园、恋日家园和美丽园等板式小高层住宅小区，成为市场上的明星楼盘。 　　在经过多年的沉寂之后，近年来，福州市高层住宅市场又逐渐热闹起来，不仅一些停建多年的高层项目重新启动，而且不少新的高层住宅项目粉墨登场。于是乎，福州楼市开始进入“高层时代”的说法不断见诸报端，在吸引前所未有的“眼球”之后，高层住宅真的能给福州楼市带来一份惊喜吗？ 　　纵观福州高层住宅楼群，尤其是市中心繁华地段，几乎所有的楼盘都是见缝插针，成为城市中的“钢筋水泥森林”，而绿地和花园空间却少得可怜，这不能不说是城市规划的一个遗憾。固然市中心高昂的地价是使楼盘密集的一个主要原因，但如果城市规划的眼光更长远一些，有意识地去培养和营造出一些商圈和住宅区相结合的城市区域特征，就能避免造成建筑风格零乱和单个开发商为了追求短期、个体的经济效益拼命地加大容积率和建筑密度，造成整体市中心楼盘低质高价的状况。 　　环保 　　就高层住宅对城市和老百姓的生活影响，专家们各抒己见。某环保人士认为，在土地资源极为稀缺的今天，建高层住宅楼可以节省空间，从而留出更多、更大的土地空间进行美化、绿化和相关设施配套。只要规划布置合理，这对城市整体发展本身而言是件好事。住在大楼，高层空气相对新鲜一些，噪音也相对小一些，而且摆脱了潮湿，阳光、干燥使大量病菌无法生存，可以降低疾病感染几率。但高层住宅楼对人体的益处以及对城市的美化是相对而言的。环境监测数据表明，随着楼层的升高，其氧气含量逐步降低，有可能导致人体供氧不足甚至处于缺氧状态。 　　由SOM设计的加拿大Manulife金融公司美国总部大楼位于美国波士顿南部，将于2003年下半年完工。这一建筑告诉设计者们：高楼也能设计成环保建筑。该建筑吸引人的地方不在于它的结构，而是从总体上结合了环保设计的技术。节能、节水、雨水处理、利于人体健康等要素都包含在其中。大楼的幕墙全部用双层玻璃制作，厚8英寸，非常引人注目。这种绝缘能够有效地隔音，而且也能阻止能量流失，减少了预算中的机械设备的成本。尽管这种设计在欧洲已经普及，但在美国来说还是头一次。和传统的玻璃为主材的建筑不同，这座大楼不采用单纯的集成式设计而降低采光。相反地，它非常透明，尽可能地利用自然光线。大楼采用高效的离心制冷机控制各层的冷气效果，利用多速控制器和热量循环系统使得大楼的空气达到最佳状态。同时，屋顶构成了一座宜人的花园。电子控制的管道系统、低水量的冲厕系统和淋浴系统有效地节约了大楼的用水量。大楼20%的用水是经过回收利用的水。SOM的这一作品为其打入日趋活跃的环保建筑市场打下了坚实的基础，也给其他建筑师做出了榜样。 　　思考 　　“房地产业竞争越来越激烈，很多房地产商来不及仔细观察研究市场动向，顾不上对项目定位进行理性分析，就匆忙上阵，很可能会造成大盘、大开发商翻船。”在采访中，地产业内人士表示了忧虑。某业内人士说：“以往由于众多开发商一窝蜂投资综合楼，结果造成写字楼、店面出现高空置率现象。谁能保证如今这股住宅高楼热后，历史不会重演？”他认为，如今福州市中心以高层为发展方向，北江滨迅速崛起，并进入全面高层阶段。这样导致的结果是，在板块之间，甚至同一板块楼盘之间，竞争越来越激烈。但在城市发展进程中，政府也应该认真考虑整体结构和规划等问题，对市场总体状况和发展趋势做出准确判断，使市场供求保持基本平衡，结构基本合理，投资和消费更加理性，避免市场的大起大落。 　　从供给上讲，随着城市土地的日益稀缺，高层住宅主导今后楼市应该是不容置疑的。但是从需求上看，高层住宅能否主导市场则还有诸多因素限制。一是大多数福州人从未住过高层，因而就根本不了解高层住宅的全新生活，这种全新生活要在一定范围内普及需要一个时间过程；二是高层住宅本身存在着许多病症，如户型不如多层灵活多变，公共分摊面积较大、得房率不高，往往缺乏小区配套等；三是有效需求的问题。高层住宅一般都价格不菲，而且居住成本较高，除物业管理费通常是多层住宅的两倍外，电梯等带来的水电分摊费用也不少，高层住宅买得起、住不起已经成为相当一部分人的共识。因此，尽管高层住宅是今后市场发展的一种趋势，但“高层时代”的到来则还有很长一段路要走。