北京第二条绿化隔离带地区应如何建？

　　■问题： 　　■绿化隔离带规划初衷是什么？第一条绿化隔离带和第二条绿化隔离带的异同？ 　　■绿化隔离带区域应该在北京的整个城市格局中起到什么作用？ 　　■在城市的扩张中，绿化隔离带应起到什么作用？ 　　■第一批绿化隔离带项目建设情况如何？有什么值得借鉴的经验和教训？绿化隔离带区域应如何开发建设？ 　　■从目前的土地供应和商品房销售情况看，第二条绿化隔离带外区域开发扩张很快，是否会出现供给过大的问题？ 　　■绿化隔离带相关政策应该如何完善和调整，以保证绿化隔离带对北京城市形态的积极作用？ 　　■嘉宾： 　　谢远骥住宅专家、原首规委副总建筑师 　　杨军朝阳区规划局副局长 　　王彦朝阳区绿化隔离带指挥办公室负责人 　　吕斌 北京大学环境学院城市与区域规划系主任、北京大学城市规划设计中心主任 　　徐怡芳北京建工学院建筑系教师、博士生 　　王永伟北京万柳房地产公司总经理 　　张爱民北京世纪城房地产公司总经理 　　鄂俊宇北京万城置地房地产开发公司总经理 　　方明理新华联集团副总裁 　　吴有富北京万科企业有限公司总经理 　　周昆北京万科企业有限公司副总经理梁靓买房人代表 　　■北京市绿化隔离带地区建设的初衷 　　谢远骥：1992年确定的北京市总体规划中，边缘集团和城市中央大团之间大约有两公里的绿化隔离地区，用来防止城市“摊大饼”无限制扩散。但是由于绿化隔离地区中间有许多农村，农村也要发展，农村工厂、住宅等等也在不断地建设，绿化隔离地区越来越少。在这样的背景下，当时首规委出台了绿化隔离带地区建设的政府7号令，即把绿化隔离地区的地重新规划，拿出三分之一的地让农民来上楼或者建房子，另外三分之二种树。其中，三分之一拿出来作为开发的土地，有一部分是给农民上楼的，另外一部分是作为商品房卖掉的，当时管这项绿化隔离带建设政策叫“以绿养绿”、“引资建绿”、“引绿养绿”。 　　王彦：第一道绿化隔离带的建设对北京市的城市建设起到很重要的作用。从目前看，第一条绿化隔离带已经形成了三个万亩板块，如来广营、东坝等地，这对这几个地区的城市面貌的改变起到非常重要的作用———通过绿化隔离带项目的建设，这些地区的市政改善了，农民的居住环境发生了根本性的改变。此外，引进了很好的绿化项目和规划项目，比如南磨坊的主题公园正在建设之中，这将填补城南缺乏休闲区的空白；一些体育休闲设施的建设将使朝阳区在四环基本形成休闲产业带。 　　杨军：绿化隔离带地区的建设在我看来是北京独特的政策，第一道绿化隔离带分布的区域是中央大团和边缘集团之间，基本在1992年北京市制定的整体规划范围之内，整体规划的期限在2010年。 　　从实施规划角度来讲，实际上绿化隔离带地区实施的时候存在先天不足和矛盾，实施区域是北京市“瓦片经济”发展最发达地区。什么叫瓦片经济？主要是近郊的农民，通过违法建设、违章建筑，通过出租房屋来获取利益，而同时也存在很多违章建筑可能是以乡镇企业或者集体经济的形式存在。而城市规划是要将这些无序的住房和违章建筑进行梳理，存在拆旧房和拆违章的问题，这要引起对社会利益重新分配的情况。 　　从实现规划来讲，实际上我们所实施的第一道隔离地区，由于起点难度很大———瓦片经济或者其他违章建筑大量存在，使得起点不在空地上和粮田上建设，不是在拆迁的情况下实现，而是大量拆移和大量转移危难企业,进行拆迁难度非常的高。要实现这个规划，最终是以牺牲一部分绿化面积作为代价来实施第一道隔离地区，包括三分之一也罢或者1：0.5也罢，都是从经济角度来考虑。 　　第二从经济发展来说，北京必然要实现城市化，在实现经济发展的过程中，必然存在从第一产业向第二产业、第三产业转型的过程。从朝阳区的情况来看，主要是从第一产业向第三产业转型，发展绿色产业以及相关服务业为主导。在这个过程中间，南磨坊乡等地区通过第一道绿化隔离带发展，整个乡的发展得到一定的提高。 　　第三个问题，就是促进就业。实际上农民上楼，不仅仅是一个身份的转变，大家不是农民扔下锄头就变成居民，而是在保证了农民具有最基本的医疗保障和社会保障基础之上再就业的问题。 　　梁靓：绿化隔离带不管是第一道还是第二道，最终受益的是买房人，希望北京的环境越来越好。自从SARS以后，买房人更关注小区的人口密度和绿化这些方面的问题。我去世纪东方城看到，已经建好周围一圈的绿化带，还有主题公园都弄好了，看到小区内有小桥流水，给人的感觉很好。 　　■第一道绿化隔离带建设四大意义 　　张爱民：万事都有利有弊，在位置不同、经济基础不同等的前提下，绿化隔离带政策的实施必然会造成在不同区域、不同公司形成不同的结果，因此，对第一条绿化隔离带的建设要一分为二看待。 　　对北京而言，绿化隔离带地区的建设有4个方面的意义：首先，是农民城市化、城市现代化、区域国际化的必然。如果没有这个政策，北京就没有农村城市化或者农村城市化的进程会很慢。这个政策首先推动了农村城市化的进程，进而推动北京的现代化进程。 　　第二，绿化隔离带的政策还完成两大任 　　务，一大任务实现农民上楼，而由于实行绿化隔离带的政策，农民回迁上楼，改变了区域的面貌，提升了区域的品质。 　　第三，农民回迁上楼了，大片绿地实现了，再加上尾气治理、污水治理等环境改善措施，使北京也变了。 　　第四，绿化隔离带项目的建设，农民上楼，改变居住品质，商品房的上市，一方面平衡了绿化隔离带的建设资金，抑制了商品房的价格，还使北京出现很多精品的小区，而这不仅买房人受益，同时对社会也是有贡献，对北京市整个房地产开发行业的健康发展都是非常有利的。 　　■第二道绿化隔离带地区建设应注意哪些问题 　　吴有富：第一，第二道绿化隔离带地区，范围大概是1650平方公里，从第二道绿化隔离带地区目前的政策投入和产出计算来看的话，它的投入和计算上是做不下来的———并不是指某个单项目来说的。第二，怎样把当地居民安置是个大问题，否则会给社会的发展带来很多隐患。 　　王永伟：要做第二道绿化隔离带，要有综合性的实现，而不是光实现绿化带，而是综合产业政策的问题 　　方明理：第一道绿化隔离带建设范围是两百多平方公里，第二道绿化隔离带地区建设范围是1600多平方公里，是一期八倍以上，这么大的开发量的规划，能不能迅速地实施，政策的问题、资金的问题、农民的问题，如果得不到很好的解决麻烦会大。 　　另外是推进速度要慎重考虑。一期二百多平方公里，实施很多年，有很多地方还是不尽如人意。现在要在2008年以前，把一期8倍以上的目标都实现，对开发速度要认真分析，否则1600多平方公里全部放开了，最后回过头一进行总结，弄不好可能比一期问题会更严重。 　　徐怡芳：在绿化隔离带地区建设的时候，有关方面应该尽量找到平衡点。城市建设的目的是为了让更多的低收入者获益，但从我们现在的开发方式看，绿化隔离带开发的项目无论是住宅还是绿色产业都不是城市低收入者用得起的，这也是政府把绿化隔离带地区建设责任加给开发商所带来的。有多大的责任让开发商承担？它承担多少？实际上开发商愿意去承担责任肯定是在一定利益基础上的，没有利益他也不会去的，但是他能承担多少？承担之后是不是真的能承担呢？政府应该如何把握这个平衡？这都是第二道绿化隔离带地区建设中我们必须提前考虑的。 　　此外，第二道绿化隔离带地区的建设要注意的问题是：短期的行为和内在协调的行为。我们主要的目的是为了奥运，也就是说短期要顾及到奥运，但我们必须要顾及到奥运以后的事。 　　鄂俊宇：第二道绿化隔离带建设政策应该更多地分析刚才吕斌老师提出的利益群体的利益驱动元素。有一个问题应该引起大家的思考，本来绿化隔离带是要增加城市的绿化面积，为什么万柳地区一百公顷的小区内绿地的面积反而很少？建议政府在制定绿化隔离带政策的时候就应该考虑集中大块绿地的规划和社区绿化指标的平衡。现在几个绿化隔离带地区都出现这个的问题：社区外大片的集中绿地，而社区内居民共享的绿地却很少。 　　另外，在绿化隔离带开发模式上，能不能进行调整，包括绿化工程和环境先行，开发模式怎样调整，现在发展商也在迎合市场的需要，先建绿化、先建样板间然后再做。我觉得总体规划有了，能不能绿化先行的问题，资金从哪来，这是政府主导开发模式的调整，完全可以改变这种情况。 　　■绿化隔离带地区的建设能不能实行利益负担原则 　　关于第二道绿化隔离带绿地如何实现的问题，我有一个想法，城市化里面有一个非常重要的原则，就是利益负担的原则，全世界实行的都是这样的原则：即受益者负担，受损者被补偿。 　　实际上从第一条绿化隔离带的建设看，跟绿化隔离带相关的开发企业实际上有两类，一类就是绿化隔离带中的项目公司，如新华联集团；另一种就是和地区政府相关的事业性单位，如南磨房乡下属的世纪城房地产公司。如果说第一道绿化隔离带狭义地以绿养绿，还可以适时的话，那么，就第二道绿化隔离带来说，以绿养绿是有难度的。谁来负担第二条绿化隔离带的实施？还是要让受益者负担的原则实行起来，这个受益者负担的原则是不是可以突破狭义的项目负担政策，而让比较宽的区域范围享受第二条绿化带的人根据距离远近的系数来共同负担？也就是说，一个地区的绿化，应该让这个地区的收益企业都来参与经济负担，这样就不会出现资金平衡问题。 　　■绿化隔离带项目的建设品质应该有别于普通项目 　　周昆：从目前多数绿化隔离带住宅项目的建设情况看，项目的品质跟经济适用房和非绿化隔离带没有太大的差别。与“绿化隔离带”这个名词不匹配。既然是绿化隔离带的项目，是享受绿化隔离带的环境，大环境是基础，更重要是在大环境的基础上营造好的内部社区环境，但是很多开发商做绿化隔离带项目，社区内的小环境和住宅品质并不注意。我觉得今后的绿化隔离带住宅项目应该在大的优美环境下营造高素质的住宅。需要说明的是，高素质的住宅不一定意味着是别墅、高档住宅，其实中档住宅也有它的品质，品质和价格没有必然关系的。