莫把CBD当“政绩工程”

　　前不久，南方一个县级市宣布要规划建设自己的中央商务区（CBD）。这个市全部人口不足70万。业内专家评论说，如果该市非要建中央商务区，那就完全修改了中央商务区的概念。 　　专家认为，某种程度上说，中央商务区是国际化大都市的象征之一。我国目前真正能称得上是国际化大城市的城市有几座？中纪委驻建设部纪检组组长姚兵最近在大连市参加建设部国家园林城市（大连）复检汇报会上透露，全国有182座城市提出要建“国际化大都市”，这些城市约占全国667座城市的27％。姚兵说，这一目标对某些中小城市来说是“不切实际”的。 　　与此相关，我们的中央商务区似乎也有遍及大江南北之势。 45个CBD？ 　　CBD是中央商务区（又称商务中心区）CentralBusinessDistrict的英文简称。最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业汇聚之地。20世纪五六十年代，西方发达国家城市中心区的制造业开始外迁，同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集，为此一些大城市在原有商业中心的基础上，重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区，进而形成了CBD。经过几十年的发展，纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、法兰克福金融区、东京的新宿、新加坡南岸区、香港的中环已成为国际上发展得相当成熟的中央商务区。纽约、巴黎、法兰克福等都是名符其实的国际化大都市。 　　我国有多少城市已正在或规划建设自己的CBD？据有关媒体透露，去年11月底到今年3月，建设部已委托深圳、广州两家城市规划设计单位，在全国范围内对CBD建设情况进行摸底调查。这是一个非常及时的调查。调查报告没有对外公布。 　　据参与调查的人士透露，目前全国有36个地级以上城市已提出或正在实施CBD发展计划。有9个县级城市，准备发展CBD，即全国有45个城市正在或准备实施CBD发展计划。 　　36个或45个CBD这些数字本身并不能说明什么，问题的关键是，这些城市是否真的需要一个属于自己的CBD？或者说，城市政府发展CBD是基于市场需求和城市商务经济发展的需要，抑或是“政绩工程”的另一个化身？ 概念之乱 　　对国内外CBD发展建设颇有研究的北京华高莱斯房地产顾问公司总经理李忠等专家指出，现代意义上的中央商务区，是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。CBD要求该区域能提供的功能和服务具有城市地区最高水准，具有城市地区中最多的人流量，具有城市地区最发达的内部交通和外部交通联系，具有最高包括经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务集中性，具有城市中最高的土地价格和租金。 　　按此标准，并不是每个城市都适合建设CBD。专家对中国城市现状进行了调查分析后认为，中国内地尚无具备发展全球性CBD条件的城市；具备发展国际性CBD条件的城市只有3个，分别是上海、北京和广州；具备发展地区级CBD条件的城市也只有10个，分别是重庆、武汉、成都、杭州、南京、大连、福州、厦门、深圳和宁波。其中，北京和上海、南京、杭州、宁波的CBD以及广州、深圳以及香港的CBD，“布局有一定的合理性和可行性”。而占中国2／3面积的东北和中西部地区一些城市，由于人口密度偏低、经济发展相对滞后、商务密度不够，目前尚不具备发展CBD基本条件，因此近期不适于考虑CBD。同样，所有县级城市也根本不具备发展CBD的条件。 　　其实，不少城市的规划建设部门并非不清楚CBD的构成要件，有些城市在提出发展CBD之前还趁机到国外CBD考察过。但为什么非要踮起脚来摸那跳起来也够不着的CBD？ 　　某城市有关部门负责人很坦白地回答说，我们所提的CBD只是一个概念而已，并不是真正的CBD。提出发展CBD的概念只是为了招商引资发展房地产的需要。 政绩驱动？ 　　上个世纪90年代以来，我国不少城市尤其是中东部大中城市，由于城市建设和城市布局调整的需要，大幅度拓展城市外延，有些城市的中心区开始向郊区延伸，成为城市中心区的“新区”。也就是在“新区”的基础上，有的城市提出了所谓发展CBD的概念。如中原某大城市的新区筹建之初就提出了CBD的概念。但是，总结国外CBD的形成和发展经验，CBD往往是商务办公活动向城市中心区聚集的结果，是在老城区发展，而不是在城市中心区另建一个新的商务中心区。 　　CBD不单是一个房地产的概念，而是该城市基于国际化商务活动的需要而产生的一种聚集过程。金融、商业、贸易、信息等产业的相对聚集，可以减少入驻企业的商务成本，提高产业生产效率。政府所要做的，是适应市场自身的这种需求，引导更多企业入驻并为其提供更好的服务。政府的引导，绝不是体现在做出一个CBD概念来招商引资，而是制定详细的可操作的规划，并从基础设施建设、公共设施配套建设尤其是道路交通组织等方面来实施这一规划。 　　有专家说，不少城市提出发展CBD，与喊出“国际化大都市”的口号相似，源于“政绩驱动”。有的城市提出，要在2008年或2010年以前（“五年计划”），基本完成该市CBD的建设，建成几十米高的大楼多少栋，完成投资额多少亿元，基本是把CBD当成一个“政绩工程”来发展。倘若仅仅是制造一些概念也罢了，专家们担心的是，假如在城市中心区拆迁出一大块地（或是在郊区圈出一大块地），也引来一些房地产公司来投资开发，但结果是写字楼没有企业入驻，商业租不出去，造成区域的空心化或楼宇的大量空置，贻害的就是城市自身的未来。慎之！