顺驰·领海项目规划主题发布会

　　主持人：尊敬的各位来宾大家早上好，非常欢迎大家光临今天的顺驰领海项目规划项目发布会，这两天北京天气非常炎热，大家也知道北京的房产市场也像这两天的天气，进入2004年以来，我们现在看到北京的市场非常红火，市场非常繁荣，各个项目的成交，很多项目已经突破了去年前年的销售记录，今天大家关注的项目也是我们整个北京房产市场大家非常关注的一个项目，自从去年11月份大兴这块土地拍卖以后，它一直成为媒体和社会关注的焦点，今天在这里召开这个发布会，同时也迎来了这么多各界政府管理部门、各个媒体，相关的政府城市规划管理部门，对今天这个事件的关注，首先我先宣读一下今天我们顺驰公司邀请到场的嘉宾。（宣读嘉宾名单） 　　同时今天邀请了北京各大主要新闻媒体有《纽约时报》《文汇报》《京华时报》等。 　　今天我们这个会议应该说是我们近一时期北京房产关注的一个热点，我们今天非常容幸请到这么多领导和媒体同仁，首先请北京顺驰公司总经理王先生为今天的会议致辞。 　　王总：尊敬的各位领导，各位专家，新闻届广大朋友大家上午好，首先请允许我代表北京顺驰公司，北京公司200名同事对大家光临本次顺驰领海项目规划主题发布会表示热烈欢迎与诚挚感谢。顺驰领海项目作为北京市首都公开拍卖的土地，自从去年12月8号拍卖以来，一直受到社会的广泛关注，这其中有关心有支持有帮助也有置疑。顺驰是一家固本求实我们追求理想也充满朝气的企业，这些关注和支持都体现了对顺驰的企业的关心，还有对领海项目的关心，我想在此对大家的这种关心表示感谢，在这个项目操作当中我们一直希望扎扎实实把工作做好，我们一直相信行大于言，在这种情况下，历经4个月的时间，今天我们终于将大型项目完整的规划方案呈现在大家面前，也有了它自己的名称和标识“顺驰领海”。 　　这标志着大型项目从前期的酝酿阶段转入公开实施的阶段，演出的大幕已经拉开，4月9号是大型项目发展历史进程当中一个值得珍藏的历史性时刻，也是北京顺驰公司重要的日子。北京市场以及国际化的都市地位，强大的经济实力和总量，以及包容性的文化环境，一直是顺驰集团重要的战略区域之一，顺驰进军北京市场以来，我们秉承优秀的管理理念，尊重历史，着眼未来打造出更多的高价值价格比的产品，能够让我们的客户满意，与京城地产同行为北京市房地产事业贡献我们的力量，今天顺驰领海已经站在北京房地产市场巨大的舞台上，在此我要感谢各级领导对于我们的大力支持和关怀，我们要感谢大兴区委、区政府给我们提供大力支持与帮助，他们为我们企业创造了良好的投资发展环境，我们要感谢易道公司等国际知名设计企业，我们要感谢一些众多优秀合作伙伴对我们的鼎力支持，我们要感谢新闻界广大朋友对顺驰领海项目给予的关注关心和支持，今天顺驰领海已经在路上，在今后我们希望能够得到大家更多的关心支持和鼓励，让我们共同目睹它的成功，再次对各位的到来表示衷心地感谢谢谢大家。 　　主持人：去年12月8号大兴土地拍卖的时候，所有的电视镜头的焦点，我们发言的是女士，下面请北京顺驰达兴公司总经理为大家介绍顺驰领海项目的操作理念。 　　顺驰达兴总经理陶琴：首先代表顺驰团队的成员感谢大家的光临，五个月前北京市达兴区委区政府召开的公开新闻发布会，四个月前这块土地成功竞拍，四个月后让我有机会代表我们顺驰公司对我们团队怎么思考这个项目的市场的前景，思考项目的操作模式在这里给大家做一个汇报。 　　顺驰十年来一向以专业化、规模化、市场化为自己的发展方向，市场化在项目中占着非常重要的地位，我们更关注是项目前夕的研发体系，研发体系能够保障后期展品的高价值价格比，在顺驰研发体系我们强调理解当地的市场，理解当地城市，占在客户角度理解我们可以对它有一个很好的判断，对市场的挑战和机遇也有一个理解，同时我们强调理解项目，了解项目的区域环境和市政基础，了解它的周围人文配套等，我们也要理解企业自身的模式，在操作商业模式的同时企业对运作高价值价格比产品的坚持，这几个方面我们会得出项目是有什么样的目标市场，什么样的目标客户，用目标市场和客户引导我们项目开发理念，来得出我们产品目标从而确定我们经营目标，我们的经营目标产品定位和开发理念推动我们的管理规划，我们在高价值价格比的具体设计方案，能够引导对这个项目的需求。 　　首先理解城市，我想北京这个城市更关心的是它的现状，同时也是它的发展前景，在今年2月份，我们达成这个共识，预示北京经济持续稳定发展，今年提出这种全新的城市规划，为房地产可持续发展带来很大空间，我们看北京市近期市场，北京市GDP总量保持两位数增长，北京市常驻人口1400多万，03年增加量达到历史性的全面增加人口60％，外地人口占总人口的62％，我们消费需求总量也在增加，我们认为04年商品住宅销售将突破1500万平米，市场在规划，商业集中度在提高，今年4号令的出台使土地公开交易让它走向公开透明，北京房地产市场以合作为特征的市场竞争格局变得激烈，这种情况给房地产提供了难得的发展机遇。我们认为北京的城市北京的市场现在发展空间潜力巨大，前景看好。市场逐步走向规范，土地瓶颈被打破，我们现在面临着前所未有的发展机遇，我们再看一下我们顺驰领海这个项目，我们说我们在理解项目的时候，更多是看这个项目三度空间，我想在这里跟大家简单一个解释，第一个空间就是比例被城市围合的空间，这是指城市功能的定位，它的位置，它的自然条件和设施的配套，这个在十五规划里面定位高新技术基地和教育基地，黄村周围定为一个高档的居住区，它交通也很好，这个我们有战略优势，政府也对他有很大的支持，政府的报告中王市长指出对南城发展我们看政策是阳光，资金是温暖，有了这个今天向前迈步就是明天向前飞跃，我们的区位优势我们在政府规划中处于最适于居住的环境区，我们是北京市住区的中心，我们还具有交通的优势。 　　第二度空间指的是住区规划营造的环境，顺驰领海做的规划建筑密度28％，把景观最大化。另外还有建筑单体室内外的空间，我们提倡多种类型的互动，同时强调多产品的空间度。顺驰企业现在在做全国化的发展，我们坚持各个区域本地化、区域的本地化就是占在客户的角度上，对区域市场区域项目区域土地进行分析和判断，我们坚持自己的商业运作模式，顺驰在十年中特有的开发的流动模式为我们后期销售提供了保障，十年打造的模式奠定了我们这个计划的基础。顺驰十年来坚持置业连动来实现，我们北京有60多家连锁店，14家分布在黄村这个客户范围内，今年年底顺驰经济公司将达到300家连锁店，通过前面几个方面的分析，我们看我们市场和客户。我们黄村附近有五个关紧区域市场，03年整个区域推出80余个，面积1500万平米，目前，在整个南城区域范围内价值区别比较大，产品价格比也比较大，南城现在是北京土地使用追求潜力的地区，也是北京住宅的象征，具有这种领军的项目比，未来将提高他的整体品质。 　　我们把顺驰领海项目和市场和客户确定三个层次，一个就是项目辐射的区域，我们现在看到黄村周边区域住宅市场的成熟，工业园区的发展，市政设施的完善，经济的发展，所以黄村周边区域客户是我们一级客户群，我们这个顺驰领海项目作为一个扇形，从顺驰领海项目出发，到金融街通过五环这个交通性作为二期项目辐射区，三级可以吸引整个北京追求生活感受的销售群。 　　我们目标市场我们我倡导精神和文化，我们来做产品的研发，给客户提供一种生活理念，给客户创造精神境界，塑造健康休闲阳光的休闲氛围，不同的生活氛围来体验地中海的生活感受，我们异域风情作为载体，有我们这个项目开发理念，我们要以健康休闲为发展理念，感受关怀为项目的组织，为南城和北京市具有高文化素养为他们提供多产品的选择，提供地中海的水景社区，我们确定我们经营目标我们强调高价值价格比的产品，强调高价值价格品带给市场，带给客户的关注度。我们在对北京市行业政策，包括北京市提供的这种房地产开发商的投资环境分析，我们顺驰领海项目将会在6月18号正式开盘，我们会做好3800平米的水面，1200米的风情示范街，我们在4月28号做近万平米的主路口和景观展室。任何一个房地产企业在进行大规模楼盘的时候要关注开发的规模，开发的规模能够让市场让客户带来认为这个盘的实力和信心，整个项目地上建筑45万平米，一期开发25万平米。顺驰在以什么样的操作模式保证产品的质量和各个关节的次序得当和重点突出，保证价格价值比从研发到最后落成实施，我们顺驰是一个有战略的公司，顺驰一直坚持战略的管理体系，我们把管理体系做一个简单的分析，我们在顺驰体系里面任何一个项目开发，更注重各个环节各个部门的配合，在前期我们要对产品进行市场城市环境的研发，研发得出的产品，要实施到工程，在工程设施中保证市场的推广，四个部门四个环节中保证它的沟通和配合，保证不同时间及时共同确定共同的重点，在这里面我们用顺驰体系翻译成考核指标体系，来保证项目的中间执行力度，我们顺驰企业文化创造奇迹的团队作为推动力，用我们确定的战略目标作为引领。 　　刚才讲的四个部门，我们工程部研发中心开发部，每个中心都有不同的内容，互相搭接的，四个部门进行对表，调整各个部门的运行状况和重点，保证重点突出，保证战略目标的实现，我们考核指标体系怎么保证整个战略的执行力度，在顺驰考核体系包括客户层面流程方面等，财务就是利润最大化，利润增长，用什么平衡，我们要用提供超过客户期望的高价值价格比的产品服务，怎么能达到高价值价格比的产品，我们有高效的流程，创造价格的环节要突出，怎么创造非常好的流程，我们提倡学习和成长员工队伍的建设作为重中之重，员工队伍有资源方面的战略作用，也有企业文化，坚持顺驰企业的风气和氛围，我们整个项目有一个考核指标体系，每月也有考核体系，每月考核指标体系分为四个方面，我们有不同的考核，现金流的方式，对支出和收入有详细的计划，用现金流推动我们所有的行动，客户方面会对他们进行分解达到标准和考核的目标，同时最重要关注达到标准如何实现方式和措施，这个措施是互动的配合的。 　　在流程方面达到客户的满意，用什么流程配合，它的措施力度怎么实施，在什么环节实施，这也是在我们每个月的前期会进行指标的分解，措施的完善，在月末我们会进行考核，更重要的是要为我们的学习和成长推动三个环节，顺驰注重这些的同时我们更强调整合外部资源，房地产是一个整合各个环节资源的资源型企业，是这么一个行业，在这里面我们在前期研发阶段整合世界上最优秀的设计公司，加拿大的公司为我们提供优秀的规划设计，UDS联合设计公司为我们提供的建筑设想，我们请了专家对我们结构设计进行参考和顾问，同时请清华大学的水资源生博士作为我们水景的特别顾问，同时我们请了水景的专家顾问组，我们请和一级施工企业，我们选择全国最具有影响力做过水景的景观园林施工单位，在营销方面我们选择北京市非常知名的广告公司和策划公司，我们在运营方面现在初步设定几十家为我们作项目产品的表征。 　　我们整个研发体系更注重前期城市市场项目和企业的分析和理解，我们企业符合市场，能够准确全面得出目标市场的客户，得出项目开发理念，项目开发理念来保证价格比的实现，用特有关系体系保证项目的实施，保证项目贯彻顺驰的市场化运作模式，坚持的一定要呈现给客户的高价值价格比产品。 　　主持人：谢谢她做的非常精细的报告，我今天受顺驰公司特邀来客串主持今天的会对这个项目关注度，实际上大兴这块地拍卖的时候给市场留下很多悬念，媒体也给予和非常高度的关注，这个项目它能否运作成功，树立起一个新的对于北京南部地区市场一个里程碑的标志性项目，大家都在拭目以待，刚才桃总把项目的规划理念东西给大家介绍了，我们下面看一个短片，它会对这个项目有更形象的解释。 　　主持人：大家看了这个短片可能有一个很深刻的印象，水可能会成为顺驰领海这个项目最突出的卖点，我们今天顺驰公司特别请来为我们这个项目做规划设计的这些顾问公司，下面我特别介绍一下这几家公司，请到场公司负责人以及参与的专家大家起立让我们媒体记者能够认识一下。AAI国际建筑设计事务所，上海慕原建筑设计咨询有限公司，UDS联合设计公司，负责这个项目的建筑设计。美国易道设计公司EDAW负责这个项目的园林景观设计，下面请美国易道公司黄志聪先生对这个项目景观规划做一个介绍。 　　黄志聪：各位领导各位嘉宾各位媒体大家好，首先我代表易道公司非常感谢顺驰集团跟我们多年来的合作，这也是我们为什么会积极参与这个项目的最大原因之一，因为我们不单从规划景观设计上有经验，最主要是这个项目的定位以及它的主题，是以水为主题，北京是水资源非常珍贵的一个地方，一个那么有创意，也大胆的常识，作为设计我们非常愿意参加，我们也非常慎重选择我们的合作伙伴，从规划设计重要的是以后要开发，以后操作这个项目的公司，我们跟顺驰公司在天津合作的经验，他们对以后水的资源的品质，以及在管理上都会保持非常高的水质，这样的话我们做一个设计出来，可以真实体现出来，我代表各个设计组对这个项目的规划以及建筑设计的理念，以及景观整体环境设计做一个简单地说明。 　　首先第一个主题它的定位是以人为本，以水为中心的一个住宅区开发项目，在顺驰公司做定位与主题研究过程里面，定了发现在北京做一个以地中海阳光风情为主题的社区，是一个有前景的一个想法，大家可能会有一个疑问，北京是北方，地中海在欧洲的南部，两个怎么能够串联起来，我想大家对地中海的印象就是它是阳光，充满阳休闲健康的地方，都是去休闲娱乐以及体现阳光的天空，其实在里面不单是它的气侯，它的整体实际环境，更重要是生活的方式和旅游的方式，形成的所有地中海的风景，北京没有办法改变它的气侯条件，我们从它的操作以及设计上可以把一些实际的环境，一些氛围，以及生活的方式，以及活动的形式，把它创作出来，形成一个所谓的地中海阳光的一个生活模式。 　　所谓的地中海阳光大家如果对欧洲有一点点认识的话，都是充满古典的风情，从它的整个规划形势，几何性的规划方式，是很有主题的公园绿化，以及对水的利用，把水作为细节景观一部分的整合，变成一个整体的环境，不单独是建筑和景观是一个整体的配合。 　　在做这个整体规划的时候，还有景观设计的时候，从这个出发点，怎么把整个顺驰领海项目的整个开发区把它创作出不同的所谓的西方古典的环境，它的氛围，不单是从建筑把它整合成不同的开发空间户外空间，利用小景观以及建筑的细致设计让这些空间得以形成，我们看到整个项目的总平面，我简单介绍一下，我想因为大家在北京，我想一般看到的楼盘，因为北京气侯的关系都是朝南朝北重要的元素，都是南北的排列，都是很整齐，另外看到有点呆板，以水作为中心，把它围在水中间，形成整个总体的规划，变成它能够得到南北向的功能上的需求，也创作一个比较有活力的布局，而不是一般看到的一排排比较呆板的方式，在整个里面有八个组团，里面有绿化空间把它围起来，东北角以一个迷宫为主的欧洲建筑方式，其它地方在这个地方有一个葡萄园，作为它另外一个欧洲南部的风情环境，我想有一个重点在我们整个项目不单从景观的理念，现在在中国做住宅区重视都是室内环境，怎么把室内装璜做好，有时候忽略户外整体环境品质，以及它的主题，随着国内经济水平的提高，大家去买一栋房子需要不单是室内的配套或者室内的装璜要好，还有对社区的环境，对它的认同和体会是很重要的，在顺驰这个项目里面为什么这么重视整个环境，用组团产生不同的小空间，建筑物也是因为南北朝向的关系，外围以高墙为主，一步往水中央，降低它的高度，增加数户和居民看到水的机会，交通路线与外面一条环道把所有八的组团串联起来作为机动车的交通路线，里面有小道路，把它串联起来，再里面不同的公园之间有小步道，还有自行车道，把它串联起来，变成在外面交通和小区里面步行交通路线有一个明显的分离，让两个不会有冲突，进主要路口在东边路口广场，在地中海商业街的部分，另外两个在西边，每一个路口进来看的就是以水为中心的整个项目的3.8万平米的水的人口湖。 　　这个是路口广场，我们看到整个建筑的形式也是以欧洲地中海风情为主，它通常是三段式的建筑形态，一就是在地面层，通常以弓廊为主的，第二是中间楼层，第三是在屋顶上的处理，在这个地方体现地中海的风情采取三段式的建筑处理，跟广场里面的水景前面进来之后有一个喷泉，把整个整体产生活动空间，有一个聚集的空间，地中海风情有一个就是怎么样利用这个空间参与这个活动，大家可以共同参与，也可以引外来的人员来参观，另外就是在这个路口的空间里面，我们建立一个钟楼，在欧洲的建筑，不管是建筑还是空间上都是一个标志性的重点，我们在这儿树立一个钟楼，在它的水景平面树立一个钟楼，更加强调以水为中心，这样一个立项的钟楼。这个建筑物的朝向还是南北为主，也增加大家跟水的连贯，我们看到每个空间都可以直接有一个小空间的围合起来的公园，直接可以延伸到中间的湖边，整个理念加强他近水的一个关系，我们在效果图可以看到，整个湖面线路的处理，有两种方式，第一个在北面主要一个比较阴的面活动性比较强的，跟商业活动联系起来的，跟广场有一个直接连接，大家可以绕到水边活动，南边一个比较自然的形式，软性的暗线处理，增加它跟公园、山丘，跟植物的一些关系，变成在这个湖面上一个硬的处理，还有软的处理，增加不同人对水的感觉。 　　这是一个在湖面上秋天的时候效果图，秋景湖面和建筑物，看多它的倒影，看到水深不可测的话也恐惧感觉，在操作的时候，水的深度要控制，要产生倒影的时候，人对水的亲和性会大大加强，冬天在北京气侯比较冷，大家可能会比较关注，水面怎么做一个处理，我想在冬天的时候，它大部分时间结冰，这个处理上要看以后在整个项目的管理上，怎么把水保持，还有把结冰的部分开放一部分作为溜冰场功能，在纽约中央公园中间有一个人工湖，冬天变成一个天然的溜冰场，人的活动性加强了，在管理上做好，安全性处理好的话，作为它在其他季节细节性的一个景观，冬天变成参与性的活动空间，这样的处理我想在大家在北京看到水景处理的少用的手法。 　　晚上灯光处理整个线路我们重视的要点，地中海为什么这么受到欢迎，白天欢迎，晚上有充满活动力，这很大程度上需要灯光的照明和气氛，钟楼在灯光上的处理变成好看的光柱，一个标志性的柱体增加了他的吸引性，这变成白天和晚上都充满了活动性。 　　暗线的处理在北边是硬质的处理，有台阶，有水景还有表演，可以变成一个小的户外聚场，还有散布的场所，在南边软质主要是新的角度处理，最主要产生一个休闲的环境，有活动性的，有静态的，变成几个不同的需求。然后在每个空间上简单介绍一下，东北角空间里面建筑围合起来有商业广场，一些活动性的场所，还有在东北角有一个迷宫花园，每个空间都有一个主题，这个广场进来有一个喷泉，喷泉产生一个高度，进来的时候往上走之后，再往下看这个小喷泉带出大的整体湖面景观，欣赏湖面感受比较丰富，冬天不用的时候，它跟旁边的建筑以及颜色相配合。这个是在示范区整个立面具有欧洲的风格，我想强调在示范区它有非常浓的地中海欧洲的建筑细节，从屋顶以及它回廊的处理，主要是现代性的处理方法，在欧洲其实有很少高层建筑，我们现在创作是采纳欧洲建筑的人文尺度里面细节，把这个细节采纳到我们建筑立面，大家想说高楼怎么跟人文尺度有关系，人文尺度最主要是在细节的上的处理，窗户的处理，栏杆的处理，以及户窗的大小，这才是人对空间尺度的认同，如果从细节上处理好的话，它都会人文尺度，这是我们项目主要的主题。我们强调它的绿化，以及示范区商业街地中海的东西。 　　利用建筑把它创造出来，这个图片上可以看出来，高度的处理，弓廊的处理，脚线都是欧洲的处理，以及北京的材料来处理，这是它的主要方式。 　　南边主要是丘林，这有一个走廊可以看到一个湖，这有一个广场适合不同的活动，这是圆形的广场，这边有一个舞蹈的广场，早晨的时候可以做舞蹈以及太极的活动，加强大家利用公共空间的机会，以及不同的形式，我想最主要不同的这些活动空间，也需要加强不同人的需要，加强它的利用性，产生它的整个活动力。在南边也有一些小的海滩暗线处理，这不是一个真正自然海滩，也是有南方的风情，这是感受太阳阳光的气氛，广场的处理也是以水为主，水的中间可以做小喷泉，不单可以看，也可以溜冰，还有喷泉主要是带出它的声音，听到水的声音，人的心情也舒畅了，这是我们在水上的处理方法。在西北角有社区中心，也有一些健身的公园，是一个几何式的，把欧洲形态纳入这个园区的功能利用。这是图片的示意图，在近水的地方按照水的深度处理可以养一些鱼，人小孩有亲水的机会，也不会有危险性，在南边的地方我们也建议做了一个葡萄园还有一个酒库，这有一些小的餐厅作为户外的感受，还有一些游乐场空间。 　　我们尽量利用北京附近的材料，贯彻可持续发展的基本的理念，尽量利用本土的材料，加强整个生态环境，减少它对运输产生的一些问题。从这些方面都采用不管是乔木灌木都是用不同的颜色，不同的材料，按照不同的需要来搭配它的活动性，在路口多采取有颜色的花朵，增加它在视觉上的吸引力，以及活动力兴奋的兴起。我的介绍就到此为止，我总结一句，我们创造不是绘画不是单纯的建筑或者景观，我们把三者集合起来创造整体生活方式，让这种方式能够实际体现出来，我们相信以顺驰的实力和设计组的能力能够把这个目标实现，谢谢大家。 　　主持人：黄先生主要从规划设计理念上说了我们项目以水为突出整个项目的规划，下面我们仍然请一位我们国内一个非常德高望重水资源专家，北京市环保科学研究院水环境研究工程师邬扬善发言。 　　邬扬善：水怎么保持好，怎么把这个理念体现出来这是很关键的，咱们核心部分给大家介绍一下，整个人工湖4万平米水1.5米，这样的景观北京不是很多，要真正做好了确实不容易，这里采取了三个方面的措施，第一方面就是水体资金，这个水都是活水，水里面有足够的氧，保持它是有氧的状态，第三投放生物，根据水里面含的生物有效自养的，我们这个项目可能采取国外新的技术，三位一体的，流动、充氧，和菌种的投放，这个水面是活的，能够保持这个水质，这样一个小水体，水体小，环境容量小，资金能力小，我们必须采取一定的人工措施保持它的生态进化能力，靠它自己很困难，容易受到冲击，生态比较脆弱，我们在水体资金方面能不能采取好的方式，它的他有平衡资金能力，这是第一道防线，这是最根本的。第二道防线，南面有软暗线，这沿边可以种水深植物，这建立一个防线。第三道防线，我们还有一套公共措施，把水取出来，通过杂物处理起把杂物去了。再通过过滤以后把水里的一些杂质去掉，通过紫外线消毒再返回水里，如果说我们水发现有问题的话，我们把这个开通起来很快建立一个防线，把水质改善了，我们三层措施保证水体，如果单一靠生态在一定情况下，气温比较高的话，可能会差一点，在这样完整的系统下面，可以说整个系统是用12个字表达，科学合理的，系统合理的，工艺上是合理的，第二是安全可靠的，这个水绝对能够保证它水是很清的。最后整个措施是经济有效的，这是很有效保证了水的质量，12个字，科学合理，安全可靠，经济有效，这样的措施可以放心，我们景观设计可以放心了，这个水有保证很好的效果的。我想关于水的问题，就说到这儿，其它大家看有什么问题，大家没有问题我就介绍到此为止。 　　主持人：今天顺驰领海项目规划专家发布会，今天我们顺驰公司也特别请到北京市城市规划学会住宅与居住区规划委员会副主任谢老，他在这方面有非常丰富经验的老专家，下面请他讲讲对这个项目的意见。 　　谢远骥：这个项目我刚接触，也就是说跟大家一样刚做到这儿，我有几点体会，第一点我觉得一个品牌一个项目做好，一个品牌首先要从各个方面，特别是规划设计，顺驰公司在这方面下了很大力气，从规划景观，各方面设计都是找了业界名人，名人做设计有很多高招，我希望这个地方应该把这个规划非常重视，我想规划好像咱们农民种地选种，种子选好今后培育可以越来越好，如果种子选坏了，今后怎么培育都很差劲，所以我想种子选得很好，第一步应该走得不错，另外我觉得水的问题，这个水的问题在北京确实是大家很关注的问题，因为水在大兴这些地方是很缺的，怎么处理好，顺驰公司也很重视，请专家，他们已经很有经验了，请专家处理这个问题，如果水处理好，在北京来说也是很重要的事情，所以有了水以后，相信这个小区的质量会不错的，所以我想品牌的创造，从规划，从最后的建造，最后的营销，各个方面最后创作一个好的品牌，我预祝他们成功，谢谢。 　　主持人：最后我们有请中国房产协会副会长秘书长为今天会议做一个指导。 　　秘书长：各位嘉宾各位朋友今天这个会感想很多，第一个北京市市场进入一个品质和品牌竞争的时代，三年前有浙江的其它的地方悄悄进入了，用另外一种方式进入北京，这都是开好北京的市场，的确像总总理介绍一样，他们看好北京市场，潜力很大，北京这两年整个市场发展比较平稳，无论从增长速度还是房子价，北京没有为房价单位，有没有为卖不出房子担忧，北京市场是很好的，这是对北京市场的情况，外地开发商进入北京，这对北京房地产事业是很好的事情，只有竞争才能有好的产品，只有竞争才能使老百姓买到高新价格比的房子，只有竞争才能有好的企业，只有竞争才能把整个市场持续健康发展，我们提倡竞争，公平的竞争，充分的竞争，这是我想这是一点，第二点中国房地产有两种模式，一种稳健态，万科，他们主张稳健发展。第二种高速飞速发展，这两种模式都有，对稳健发展毫无疑义，对高速发展大家都有疑问，发展这么快能行吗？中国遇到千年发展的机遇，这与中国的经济发展，社会的发展，住房制度改革带来的发展，人人都会抓住这个机遇，失去这个机遇就失去房地产的市场，顺驰、万通等等他们都抓住这个机遇，用什么方式来介入，来对待这个机遇，顺驰采取了高速发展，迅速扩张的策略，对顺驰的发展拭目以待，我今天听了以后顺驰的发展它已经有十年企业的经验，我刚才听了他们对顺驰领海项目的比较踏实的调查，以及整个目前中国乃至国际的最优的资源之一来进行整合，这个项目做得很细，理念也不错，完全有理由相信他们会做成功的。第三点，我觉得这个项目而言，我觉得有两个很大的反差，第一个反差，北方有这么大的水面是我没有想大的，人们讲水景住宅，北京是缺水的地区，特别是南城，南城最大忧患是水的问题，过去水质不好，现在他们要做这么好的水面和水质，这是很大反差。第二反差把地中海的风光引入北京来，这是反差非常大的，所以这很顺驰精神有关系，他们勇于创新和冒险，本身市场就是冒险精神，楼盘又是一个冒险精神，我为他们捏一把汗，听了以后我现在相信我们的水资源专家，3.8万平方米，这么大水面做好靠什么，不能靠自来水，肯定要利用你当地的水资源，能够把这个水利用好，水面搞好通过生物的方法把水体搞好能够取得成功，我想对北方水景住宅创造好的先例。地中海风情问题把国外的东西引入中国来，会造成什么效果，我们正在考虑这个问题，中国文化大家都提倡，欧洲的东西怎么把这个和中国的东西结合起来，既符合中国人的生活方式这是非常有意义的课题，这个问题很多，几句话说不清楚，这个反差给我留下很深刻的印象，再一个就是南城，几年前北京市政府和我们一起共同开发南城，北京市的发展从工业慢慢移动到南边发展了，我觉得大兴有好机会，我们有许多的公司进去，我想南城的发展会慢慢好转，我们顺驰在这方面做到领先了，最后我想无论是用什么方式发展，最终以人文为本，北京的市场为本来做好我们的产品，我祝愿顺驰向他们名字一样顺驰顺驰，顺利飞驰，谢谢。 　　主持人：谢谢秘书长发言，今天发布会的专家和领导的发言结束，下面请各位领导休息，今天来了30多家媒体，我们有一个记者的问答会，下在我们请有关的专家和领导先去休息。 　　下面请顺驰公司几位负责人王总、陶总，还有负责规划设计的，请公司相关负责人到主席台，这个项目从土地拍卖开始形成一个很大悬念，里面有方方面面的问题，一直都是媒体所关注的焦点，今天我们也难得有这样的机会，在这个项目亮相的时候，我们跟顺驰公司的包括这个项目的相关负责人，项目的主管，跟大家做面对面的交流。各位可以准备自己的问题了，这是难得的机会，有请。 　　现在顺驰领海项目整个操作的团队，相关的配合机构都到齐了，下面由各个媒体提问，有哪位媒体记者需要提问题。 　　北京信报记者：3.8万平方米的水面维护成本的问题，在北京是缺水的城市，它需要维护成本，这维护的费用是物业管理费还是怎么补贴的，物业管理费是多少？ 　　负责人邬：整个系统目前主要靠水体资金，充氧也需要一定的资金，另外就是我们靠系统的过滤也需要一些动力，主要是动力费用，这个动力费用每年价值30多万，3.8万平方米的湖里每平方米不到一分钱，总的来讲比较经济有效的，如果这种生态系统运行合理可能费用还低一下，冬天这个不需要很大费用了。目前我们测算物业后期的运营费用折合后期物业管理费里面，每个月每平米8分钱。 　　京华时报记者：我们现在3.8万平方米水面面积是不是国内之最，估价多少？第二个下一步产品定价大概是多少？市场风险有没有？ 　　负责人：水资源3.8万平方米的水面，我们调查是全国最大的水面，在这个社区里面我们倡导的是顶级别墅的环境，我们这个投资是28000，这包括高层，塔楼，开盘的价格5000到6000之间，市场方面说几点，第一在回报里面说了，顺驰开发置业连动模式，可以解决销售的资源，销售的渠道，包括连动计划方面有一个处理，这可以成功运行，在北京也有非常好的成效，我们相信在顺驰领海项目是北京置业公司互相连动，我强调顺驰十年来坚持高价值价格比的产品，我们基本上不是靠概念炒作做市场宣传，我们靠实在的产品，我们做的样板间，和开发的实力，能够应征顺驰企业对领海项目的决心力度，对市场前期分析调查的全面性，我们以产品说服市场。第三点来说北京市场这两年都是持续看好，今年上半年到三月份开盘，品质和价格都是相对提高的，我们看到它的机遇，我相信北京消费越来越理智，我们会针对性做产品，我们有专家和营销顾问，他们针对消费的心理会提供很好的策划思路，这些整合我相信应该能够保证开盘的时候，让大家看到和我们一样预期的效果。 　　工商时报：水面很大，我们靠污水场供水还是什么，我们公司做这个项目希望把产品做好，北京开发商回报率是相当高的，我们是不是有这种考虑，还有我们现在上市，这次做这个项目是为了资本市场运作。 　　负责人：关于水源问题，整个北京是缺水的，用自来水和地下水都不可能的，人工湖都是用中水，这个小区有3000户，有污水排放量，把它处理成中水补充到水里，湖面小区也有雨水量，这可以保证它蒸发等各方面的需要。 　　负责人：第二个问题在去年12月8号这个项目竞拍以后，这个项目我们不是为了盈利，这并不代表我们赔钱和不盈利，另外来讲这个项目我们也觉得从当时拍卖的情况来看，结合北京市场今天的发展，我们觉得这块土地已经大大增值，从过去来看北京市场因为巨大的需求，应该说北京房地产开发从空间来讲，比全国其他城市高一些，大兴这个项目上我们会牺牲一些相应的利润，这个项目竞拍是为了上市纯属无稽之谈。 　　记者：一期12万平米整个开发的规划中，户型80多种，各种型态比较多，这么做的规划主要目的是为了降低风险还是为了迎合更多的需求而定的？ 　　负责人：这个问题从两方面回答，第一方面我想刚才我们在项目开发里面已经提到了，我们整个社区首先倡导是人文是精神，是文化，文化可以统领一切的，不同的户型会吸引不同的生活模式，不同的消费需求的客户，但是文化和精神是可以统一这些客户，我们倡导的文化和精神是休闲、阳光、运动的，我们希望用地狱风情这个载体来实现，这是第一点，完全可以统一的，第二点来说提供这么多的产品，因为我们地上底下产品54万，完全可以做多产品类型，第二点我想现在客户的需求，客户的细分，在这个市场上已经变得非常突出，不同的客户由于不同的背景环境他有不同的需求，我们多产品带可以提供这种不同的需求，我们在整个户型里面80多种设计，综合起来有高附加值，空间庭院，水景为主的，主题公园为主的，不同的主题，不同的产品提供，主要根据我们这么大规模的社区的面积，以及这么大规模社区面积提供的不同的组团主题，这也是主要的一点，刚才提到的平衡风险这也是其中考虑之一，它不是最主要的原因。 　　人民网：南城从面积上来都是知识分子的士大夫聚焦的地方和居住的地方，我们做地中海的风格，这个风格大家怎么看这个现象呢？ 　　负责人：我想有一点说的就是，这个所谓的地中海风格，刚才我说了其实它不是单是一个实际上外形上的一个模式，刚才陶总说了我们创造是一个生活的模式，文化的聚集，我想南城作为文化聚集的地方，以一个所谓的异国风情带出不同的含量，或者不同的形式空间，让文化的综合这可以产生更好的效果，如果大家都是在北京在做中国的模式就好了，在不同的环境不同氛围之下希望能够产生生活方式是大家没有体现过，也可能发生的，这是有文化知识水平的人才能够体现的。 　　负责人：做一个补充，南城它是有文化的，北京是有文化的，它是文化都市，它是有包容性的，包括很多方面的文化，这是第一点，第二点在顺驰领海这个项目里面，它所倡导的文化和精神的需求，更多的体现在一种空间的感受上，体现在生活模式形成的氛围上，好的社区大家走进去之后，如果它的景观环境建筑都配合非常协调，有的时候大家会忽略这个细节，忽略景观的细节，非常充分体现社区给你的感受，整个项目里面把地中海这个风情作为一个感受，我们让大家体验的是空间的舒适度，在这个载体里面我们采取地域的符合和现在建筑的交流。 　　记者：你们在规划设计的时候，周围环境区域你们觉得有利条件和不利条件是什么？第二个问题公司的名字已经变化了，北京市置地集团，我们下面还会增加多少公司。 　　负责人：刚才提的还是关于领海风情这个问题，跟我们生活在地球村感觉一样，我们用的手机都是在全球上市，大家都是用一样的手机，住宅文化已经突破局限性，我们中国人在中国要住地中海的房子，每个人都有这样的需求的，我觉得反过来说，比如说某个时间也许顺驰在洛杉矶搞一个中国风情的，说不定卖得非常好，这是对全球对这个文化的包容性，这个变化得非常好，站在时代的角度看这个问题。 　　建设报记者：我想问顺驰一个问题，我们知道顺驰同时做多个项目能力比较强，在未来我们有没有对我们核心产品有一个定位，因为我知道顺驰在企业管理中有先进的方法，对员工充分信任，我希望将来有机会对顺驰企业管理有更深度的访谈。 　　负责人：关于集团公司，这里面应该正式跟大家申明，北京置地集团还没有成立，这是内部的使用方法，第二个关于未来的趋向，北京媒体对顺驰的发展关注，这个问题涉及到商业秘密不便跟大家沟通，刚才记者提到北京市发展的问题，这个对于开发行业上我们一直强调自己的开发理念，同时强调坚持我们自身的开发战略，我们所谓的核心产品我们是强调我们做主流开发商，主流开发商，可能在各个区域我们都有相应的产品，我们希望在各个区域间和区域不同的产品形式上我们都能做大高价值价格比，能够做到让客户能够满意，这是我们整个开发的战略。 　　记者：有一个人问我顺驰领海项目什么时候开发，我想买，我想它的价格和面积是怎么定位的？ 　　负责人：通过这位女士对他的感谢，刚才提到这个项目的棋盘价在5500在6000之间，这是北京主流产品价格，北京商品房平均价是5700多，这辐射客户的范围是最广的，在金字塔僻下的部位，在北京高消费高收入的地方这个是中等的消费人群，它不是高端产品，这我是认为销售好的原因，这是第一点，第二点整个项目的客户我刚才还在讲首先改善黄村区域，他有很多家企业进驻，有企业的高级白领和管理人士，黄村有很多商业金融的企业，这些企业收入水平，这些客户完全可以买得起这个项目，第二个辐射区域是指整个西南部和东南部，这主要是交通的原因，我想半个小时车程都对他们有吸引力，我们开盘12万平米，更多的客户会吸引，目前对它有认可的，比如说我们中央金融区，商品区，政府的一些机构，政府下属企业团体这是我们二期辐射区，第期是高价值价格产品，对北京市民需求一个针对性，一个好的理念好的产品是能够吸引买得起这个产品。 　　记者：项目自有资金多少，有没有考虑很海外公司合作？ 　　负责人：我们自有资金操作模式现金流的模式和所有开发商一致的，整个这个项目的一些包括它是海外募集资金他回答。 　　负责人：上市的问题，不想在这个地方跟大家沟通，刚才提到这个事，目前在北京顺驰这两个项目当中，一个在将来集团上市打包当中，顺驰领海项目确实在我们集团上市计划中，对于上市我跟大家只沟通到这里。 　　记者：实际上这个项目无论怎么操作，就是社会最关注的，作为你的市场你的卖家关注的是价格，这个项目从10月28号拍卖，媒体的关注，因为你们以9点多亿买的这个土地，它制造了一个悬念，媒体的关注在于价格上，按我们现在接近6000块钱的起价，孙总你对北京房产市场的前景怎么预期，另外一个包括顺驰集团内部对我们这个项目未来前景有不同的观点认识，我想问王总，在这个项目运作中是不是根据市场反映在你的产品上进行调整？ 　　负责人孙总：北京市场我不知道，这个项目我一直没有担心，原来这块地上次没有找到，我想从一开始我从来没有判断这个地是不是值几个亿，我想的是团队行不行，大家交的第一份答卷我们这个团队是挺努力的，这个产品也不错，我们这个团队告诉我们这个块地不贵很好，我就觉得很好，他们说这个北京有很好的市场很好发展，我就认为这有很好的发展。 　　王总：在我们企业我们一直强调本土化团队，这更能理解这个市场，北京市场我简单跟大家沟通一下，在前一段时间座谈会上我们沟通，我觉得当时北京房地产已经涨了非常成熟了，当时我基本上同意他们的观点，北京的房地产市场经过03年众多事件的考验，依然取得了具有历史性突破的业绩这种发展和成熟更多体现成熟的特征，没有真正走向完全成熟，另外对北京市长远发展，03年总住宅产品来讲，大家交易量在1200万左右，我们企业内部也在研究，如果按照个人大胆预测，我觉得今年完全可以达到1500万，这是对04年预期，北京以它的住居总量可以达到2000万平米，北京市场肯定会好，对领海这个项目我想第一点这个项目本身是有精神的，我想在当前住宅区的规划建筑景观包括实施过程中我们需要赋予这个住宅区一个精神，我们强调地中海所谓的地域风情，不是简单的建筑符号，符号的简单嫁接，我们讲的是健康、阳光、休闲，在一些地方我们会承载相应的符号，更多的是阳光健康和休闲，这是我们中国人东方人需要的。在产品价值价位比上，我们一再强调我们需要为领海这个项目打造出高价值的产品，在南城这个地方在北京整个市场，都需要像领海这样的项目，这样高价值价位的产品，在不久的将来我们欢迎大家共同见证，第三个关于这个项目我们会操作成一个标志性的地产项目，会成为黄村地区标志性的项目，从而对整个区发展起到住宅项应该有的作用。 　　经济观察报记者：四年之内进入北京前三名，今年这个目标有没有调整，下一步战略是什么？第二个问题顺驰和联想在天津合作，在北京有没有合作的可能？ 　　负责人：我们战略每时每刻都在调整，去年的时候我和联想沟通过，今年我们对北京市场的发展信心更坚定，我们的战略目标比去年更高，我们会坚定在北京市场发展，我们会永远以做北京市场的领导者为我们的战略目标，和联想和其它企业的合作我们会有更多的合作。 　　主持人：记者提问会到此结束，我们在就餐过程中有谁有问题跟我们领导提问。到此结束。谢谢大家。