“过期粮票”没有想象中的美

　　土地大限一天天临近“香饽饽”、”复活”、“咸鱼翻身”等很多词被用在了过去描述为“烫手山芋”、“城市疮疤”、“城市盲肠”的搁置楼盘身上，各地“烂尾楼”纷纷迎来“春天”：天津的“时代广场”得到“重生”；四川“乐山大厦”被富豪买走；广州最大烂尾楼“中诚广场”传出复工消息；上海烂尾楼迅速消失…… 　　北京搁置项目较广州、武汉、上海等大城市体量较少，且搁置时间也不长，一般在五、六年左右，个别项目超过了十年。西直门、亚运村、朝外、东三环、宣武门等地，都存在数量不少的烂尾楼，在上海、广州等地烂尾楼出现春天的时候，北京的烂尾楼也开始进入开发商的视野：北京最大的房地产外销项目中国第一商城得以盘活；地处东城区东二环朝阳门立交桥西南角的凯恒中心也焕发了生机；位于朝外大街三号蓝岛百脑汇对面的金菲国际也得以盘活，现改名为“铂宫国际中心”；位于京通快速北侧的“京通苑”更名为“阳光华苑”，焕发了春天。 　　老百姓生活水平提高引发购房热潮，经济的快速增长和开放力度的加大，国内外投资者。居住者纷至沓来，专家分析，土地政策收紧，国家减少新增土地用量，开发商很自然想盘活“烂尾”项目来走投资捷径，这样的投资风险与机遇并存，土地大限即将来临，地产企业一场大洗牌在所难免。专家认为，土地紧缩，开发商们不要恐慌，京城楼市应该会朝一个持续、健康。稳定的方向发展，投资烂尾项目也未必就是一本万利，面对楼市．应该少一些跟风，少一些炒作，多一些理性。购房人买房时也要对项目做充分考察，做到三思而后行。 　　汪丽娜： 　　“过期粮票”能吸引中小开发商 　　国内现有的“烂尾楼”大多是上世纪九十年代初期房地产发展最初阶段一些企业向银行贷款直接投入或是企业擅自挪用银行贷款基金，信用证垫资投入的房地产项目，以后由于资金链断裂。投资合作方的纠纷及规划改变等多种方面的原因而形成停缓建工程。对于目前“烂尾楼”走俏，成为众商家争宠对象，中国房地产协会秘书长顾云昌分析说最主要的原因是房地产发展强势劲头的拉动和国家出台的一系列土地政策。 　　社科院研究员汪丽娜认为，土地紧缩，烂尾项目不会吸引大开发商的注意，只对一些小规模公司有吸引力。政府的土地政策是政府经济宏观调控的一部分。开发商的土地来源主要有两种，一种是新征用地，一种是存量土地。我国的土地是国家所有，其实就是使用单位所有。国家出台土地政策，从33号令到4号令，减少新征用地，但是这些政策对一些大的开发商不会有什么影响。大的开发商一般资金势力雄厚，土地存量比较大，在政府出台政策之前，已经囤积了比较多的土地，所以政府政策可以说对他们来说是比较落后了，所以对他们不会有大的影响。而且大的开发商也未见得会去投资烂尾项目，因为对一个大的公司来说，他的每一个项目从拿地，到土地分析、价值分析、区域分析、整体规划，到开发的每一个细节，都要经过非常纷或经济案件问题搁置的项目有太大兴趣，因为这些项目一般来说市场定位不准确，地理位置没优势，内部规划也不是特别合理，这也是其搁置的部分原因。但是对小的开发公司，他们资金实力不是很雄厚，只能靠卖出的房子来实现资金的快速周转或是银行贷款维系运转，而目前的“烂尾楼”项目开发时间多在3年以上，这些项目最初开发是地 价比现在要低很多，而且经过长期搁细致的考虑，不大可能对一个由于资金链断裂或是经济纠置，出售方心理预期并不是很高，投资商往往可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备，希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。另外，通过拍卖程序出让“烂尾楼”时，银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的二分之一甚至三分之一就可拍得，只要后期营销得当，投资烂尾楼比投资新楼盘更有利可图。一个正常楼盘从开发到上市起码得两、三年，但接手烂尾楼不需要进行报建，打地基等前期工作，开发只需半年到一年的时间和数千万元资金，其回报率有可能高达150％甚至200％，所以一些规模较小、资金链绷的比较紧的地产公司很有可能投资搁置楼盘。至于土地政策是否会把这些小的开发商淘汰出局，关键看公司在变化万千的市场中自身的适应能力，是否能根据市场需求有效地整合资源。搁置楼盘确实给开发商和国家都造成了一定损失。对于国家，银行贷款长期无法收回，对国家的宏观调控肯定有影响，国家会制定相关的政策来调节，缩紧银根，对于开发商，楼盘无法继续盖下去，他们的资金也滞留在里面，更是无法实现周转。对他们的发展非常不利，所以对于搁置楼盘，最好的办法还是土地的重新利用。北京很少有绝对意义的烂尾楼，所以对于楼市基本不会有太大影响。 　　俞孔坚： 　　投资烂尾楼三大风险 　　烂尾楼就象带刺的玫瑰，看起来很美，可想把它摘到手也不是容易的事。北京大学教授俞孔坚认为，投资烂尾楼要找准它“烂”的原因，找准市场切入点，对症下药，同时主要有三点风险：一是原有楼盘的法律关系，也就是债务问题，要搞清楚，有部分搁置楼盘当初拿地就是不合法的，投资前要考虑能否理顺与银行等债权人的关系，要避免再次投资以后卷入官司，会导致烂尾楼一烂再烂。同时要全面了解政府出台的一系列相关政策，在符合政策的前提下得到政府的支持，并设法拿到政府的优惠条件。二是原有楼盘的工程质量问题，一个是指当初盖的时候的质量，二是它搁置时间过长，有的项目搁置长达十年，风吹雨淋，这些楼宇的质量不管怎么说都受到了不同程度的损坏，无论是推倒重建还是添科加固，都是对后继开发商而言很头痛的事情。三就是如果投资如何改造的问题。这涉及该项目当初的规划，他是什么功能，住宅还是写字楼，现在时代发展了，城市的规划有了变化，虽然他的容积率，高度等可能还是在合理范围，可是他的功能要求就不同了。投资烂尾楼要从市场角度看其是否具有投资价值，也就是这个项目经过重新包装和运做后，能否符合市场要求从而成为可流动的商品。投资者还应该对这些项目进行考察分析，了解这些项目的历史和现状，根据烂尾的不同原因区别对待，如果出现烂尾的原因是市场定位不准，价格过高，而现在这些情况都已经好转，这样的烂尾楼自然有很好的投资价值，如果是楼盘本身的规划和设计有问题，那就要考虑改建以及成本，作到量力而行才有利可图，如果造成烂尾的原因涉及法律问题，那就要慎重对待。对于这些搁置项目，政府没有太多的资金把它收回改造为绿地或是公用设施，开发商投资也是要充分考虑上面三个因素。 　　王德勇： 　　“过期粮票”关键在于预防 　　房地产市场的快速发展带动了对“烂尾楼”的消化，但新的大供量的开发建设是否会产生新的“烂尾”项目?一但遇上烂尾楼，其开发商已无力还债，许多受害者向政府请援，政府也惧怕这种“烫手山芋”，中信证券研究员王德勇指出，要避免出现新的烂尾项目，关键在于预防。从政府来说，应该在土地资源开发利用节奏上有所控制，正确看待房地产开发带来的长远利益和近期利益，从开发商来说，大的方面应从经济发展节律上掌握好房地产投资的“节奏感”，具体需要做好三方面的工作：一．在项目前期，充分考察调研，作好对项目的定位和区分，包括对项目的周边环境都要做全盘考虑；二．公司整个资金做合理安排。一方面一次性开发建设千亩大盘的做法是不可取的，公司开发项目应与公司自身实力相对应，另一方面，公司做好资金的周转工作，合理融资。三．把法律关系理清楚，房地产法律关系纷繁复杂，包括股东之间，土地本身就是产生很多法律纠纷的源头。从买房人来说，绝对可靠的方法是买现楼，即已经封顶、完工并经验收合格的楼盘，现在有许多心有余悸的购房者都谨守这个戒律。对于房屋投资者和想买廉价房的人，要仔细分析所购买的项目是否会成为“烂尾”，一要看房地产开发商自身的资质、实力和已有业绩，如一级、二级资质者，实力雄厚者，有良好业绩者，一般较为可靠。二是看拟购的楼盘规模大小，如果连续开发十几栋。几十栋的大型项目，相对较为可靠。三是若有内幕消息，或请律师专业人士调查，调查开发商资信情况和前期资金到位情况。总之，购房人想避免买到“烂尾”楼盘，要慎重又慎重。