何显毅：新一代的住宅设计

主讲人介绍
何显毅先生　恩菲筑工程设计有限公司董事、香港大学建筑学学士、英国皇家建筑师学会会员、英国注册建筑师、香港认可人士（建筑师）、澳洲建筑师学会会员、香港建筑师学会会员

演讲实录

　　主持人：今天下午第一场演讲是我们何显毅先生。他是恩菲筑工程设计有限公司董事、香港大学建筑学学士，英国皇家建筑师学会会员、英国注册建筑，香港认可人士（建筑师）、香港建筑师学会会员。今天何先生为我们带来第一场题目是新一代的住宅设计。下面让何先生为我们带来精彩的演讲。

　　何显毅：北京我来过很多次，很抱歉虽然来了这么多次，我的普通话还是没有什么进步，所以今天还是让我的同事给我做翻译。北京的情况我想大家都比我清楚了，这里我就不多讲了。大家看一下这个比较表。

　　这是中国最大的几个城市，包括北京、上海、广州、天津、重庆。北京的人均可支配收入都是排在前面的，如果你看过其他地方，北京比其他的地方它的销售总额是上海的一半都还不够，但是汽车的人均拥有量差不多却是全国最高的，它有一个销售面积，是比竣工面积还要大的，所以这次政府的宏观调控下来北京楼的成交量都没有很大的下跌。

　　最近讲一讲北京房地产的趋势，现在有国家不断的宏观调控的新措施，但是影响都不是这么大。我们作为新住宅的设计它着重的目的是什么呢？我觉得有主要两个目的。

　　第一个目的，就是怎么样能够创造出真正人性化的居住小区，令人一些能够住在里面，更加觉得舒适，方便。无论是量化，还是非量化元素里面。都能从生活上，视觉上得到最高的享受。梦想未来的一天都是很优美的。

　　真正人性化的居住小区是以环境做骨干，就不是好象传统的设计道路做骨干，人的追求是多方面的，他要追求享受，追求自豪感，三重洗礼，就是带来给住户很自豪的感觉对重要的方法，是一个很切实的方法，就是说我们入口的时候，第一要穿过一个入口的洗礼大堂，第二重进入大厅，第三经过一个六七米的住宅大堂。这个都是我们公司做出来的实景来的。

　　另外人还追求归属感，怎么样在小区里面创造归属感的气氛，通过五合一就可以创造一些很人类精神和归属感的感觉，人性化的小区在视觉上，在细部上，都要满足人对美的追求。

　　产业化是可以提升住宅产品的质量，或者是工厂化的制作，现在有一些大的开发商已经将工厂化的构建升级到20％，设计新一代住宅小区的第二个目标就是说怎么样令土地最大化，怎么样令产品的价值和利润最大化，具体怎么样实施呢？

　　其中一个方法就是采取三个最的原则，就是说让最好的景观给最多的户数享受，让最好的景观给最大的户型和最大的销售面积去享用。根据这三个最的原则，就可以将整个住宅产品它的销售价值最大化。

　　价值最大化第二个考虑点，就是我们要从多角度考虑设计和规划，从项目来讲，怎么样在周边环境，城市关系突出它的标志性，从住户的角度怎么样从大到小考虑到每一个住户，还有从小区里面的经营者需求，从房地产商的角度，怎么样考虑不单只是他们销售价值的最大化，产品整个设计过程怎么样符合真正的经济效益，将来入住了以后在规划阶段还要考虑到将来物业管理，保安维修的问题。

　　商业化的最大化其中有一点，就是所谓三个不同，传统以道路做骨干的规划，我们是以环境做骨干来代替它，我们是最高的楼层，不是最低的楼层，不同于传统的做法，传统的做法将低楼层摆在最好的景观，商铺价值最大化，可以摆在一些好位置的窄街上面，不同于传统，将好的位置组织在扩街上面。

　　商品价值最大化就要注重细部设计，每一个细节都要考虑，包括八喉，八口，八箱，其实大家很清楚什么叫八喉，怎么把八口，八箱，放在一些不起眼的地方，令它看起来无论室内室外非常整洁，非常美观。

　　新一代的住宅当然要考虑新的居住文化，包括新汽车文化，一方面可以做到车车到户，另外一方面可以将汽车将道路做到半隐性，令汽车的噪音和污染降到最低，新健康文化怎么样在小区里面无论是在硬件和软件方面做到真正的健康小区。

　　我们公司曾经做过一些科研，就是有16个量化的指标，包括空气的质量，水筒噪音，垃圾的处理，采光的要求，自来水和排污，怎么样利用这些量化的设计原则，怎么样去种一些健康的树种，可以吸如一些炭气，多吸一些氧气，怎么样让小区比他周边的环境更加健康，欣赏是文化。我们现在不是整天谈会所的设施，不单看房的开间，可以做到真正在视觉上面令大家觉得美和豪华。

　　包括特高的电梯大堂，特高的电梯轿箱，电梯的独立大堂，厨房的独立出入口。三方面的储物室，虽然说麻雀虽小，五脏具全，真正的空间花园最高的有六米高。

　　新居住文化还有一点就是讲究品位，讲究艺术。下面就是我们公司曾经做过的一些新一代的住宅介绍。

　　首先就是在成都的金林半岛，这个是别墅和多层的混合体，它是在成都的杜甫草堂旁边，它的售价比旁边的小区贵出来很多。

　　新一代住宅小区销售有一个特色，同一个地点，同一个大小的房型，做的好和做的不好它的价格差异性由以前的5％到10％，可以拉开到现在的30％到50％，所以一些好的产品和一些好的设计，它的销售价格差异性会越来越大的，在成熟的城市都是一样，好象新加坡，伦敦。

　　人车分流，停车位的考虑，景观的考虑，这个项目有一个很大的特色用一些现代富有时代感的手法，用现代的材料，用现代的构建，来表露中国传统民居的精神，用一些净化的手法将江南民居，用最现代的手法重演出来。这是原来的透视图。房型图，这是外形透视图。

　　新一代的住宅设计不但利用图纸作为设计工具，更加重要的是我们要有大比例的工作模型，利用大笔力的工作模型修改，优化升华，设计之后才开始做扩出，才开始做施工图。

　　这个就是我们设计的过程，一个模型可以修改四五次，然后才开始做扩出和施工图，这样就成精施工图，它的把握会做一些。在施工的过程，在定量的过程，是非常注重材料的选择，不但只是材料的大小和颜色，材料的质感，它的收边收口，阳光的折射，有好的质感的材料，可以令那个产品更加高贵，更加能够卖钱。

　　这是会所的设计，都是经过工作模型不断去优化和升华，才做施工图，大家可以对比一些，一些是完成的成品，以前是工作的模型，完成的产品，入口会所的大堂全部都是实景，在施工过程的管理不单只是监理公司的管理，更加加强了工地的美观管理，怎么样可以除18害，怎么样做三次样板，三次样板的重要性，三次样板的实施性，三次样板的及时性，是优质产品的必经过程。这是现场建好以后的照片。这个项目在成都来讲是天价，现在全国各地的房地产商，甚至海外的房地产商都要组团到这里来参观，它的售价比旁边同期楼盘的售价高出了很多很多。

　　环境和建筑的结合，水环境，还有绿洲的结合，材料的选择，材料质感的配合。

　　新一代的居住设计，新一代的住宅设计不能够仅仅考虑规划方案，同等重要的是还要考虑细部设计，考虑材料的选择，考虑施工期间的美观选择，考虑施工期间的美观管理。

　　入口的洗礼会所用现代的手法，保留了中国传统江南民居的精神。

　　另外一个项目都是新一代的住宅，是刚刚完成的，是我们帮香港长江集团李嘉诚做的，这个用现代的手法演艺一些欧陆的风情，大堂的设计每一个细部都是我们通过大模型推敲之后然后才开始做施工图。

　　我在这里反复强调新一代的住宅产品最终的考虑就是要有一份精设计的施工图，当然还要有一个好的规划方案，两者的重要性是并驾齐驱的。

　　质量的管理，经过策划的阶段，怎么样将欧陆传统的设计语言用现代手法将它表现出来，就好象我们在金林半岛，用传统的江南小区，用现代手法演艺一次。香港这个项目是将欧陆小镇用现代手法演绎每一个细部，都是通过大笔墨推敲出来的。九米高的住宅洗礼大堂，楼梯都是一样，右边都是大笔力工作模型，左边就是实景。都是一样。

　　实景和工作模型的比对差不多有90％是相近的，这是工厂化的构建，这个室内的模型，下面就是事例模型，下面是建好的实景，无论在室内室外，无论在立面，无论在房型，无论在构建，无论在环境的小品都是几十个大模型，推敲了之后优化升华之后才开始做施工图，才能够达到最终产品的效果。上面是模型，下面是实景。

　　施工图的统筹是很痛苦，是很细节的，但是不经过这个痛苦的阶段很难做到精品。这是原来的设计图纸，我们不单只是用大模型，并有大大小的透视图，不单用两维，更是用了很多三维的工具，推敲成熟了以后才开始做施工图。

　　工地的美观景观是非常重要的，每一条线，每一个街口，收边收口，收边收笔都是很细微，很痛苦，但是产品出来以后大家都会很有满足感，就好象一个女人怀孕十月，过程是很痛苦的，但是生出来小孩之后会带来无限的满足感，大样板，全程的样板房是非常重要的，是作为优化施工产品的工具。大家都听过样板引路，没有样板引路就做不到好产品。

　　因为时间的问题，我们很快将我们公司做过的东西介绍一遍。我们公司在六的地方有分公司，我们恩菲公司有建设部发出的七个资质，何现已恩菲公司，包括总图，包括规划施工，室内装饰和环境绿化。我们在香港第一家公司拿到国际品质论证的，全球200强的排名。

　　这是我们公司拿的一些奖项，业主给我们的推荐信，我们公司有内联网，我们公司四百多个员工一开电脑那个网就自动弹出来，要通过内联网才能到自己的电脑做工作，我们有设计科研小组，由建筑博士做组长，可以做一些专题的科研设计报告，还有双周刊，我们刚刚讲过我们公司有40多人的工作模型小组，每一个大的工作模型有分体冷气，到室内的电气插座，到所有的百页，全部先把工作模型做出来，包括所有的檐口，所有的楼梯，所有的栏杆。花园里面所有的小品和连廊，所有的入室厨房，所有入口大堂都会做数十个模型，比例由一比十到一比五十，推敲妥当然后才开始做施工图。

　　施工图是决定产品的成败，一个优质和细节的施工图就断定这个产品的成功和失败，先进的电脑技术，专业网站，都会帮助设计管理。

　　梅林一村，温家宝，李鹏，朱镕基都有参观过，这是我们设计的住宅小区，有几万平方米，到180几万平方米都做过。这是杭州彩虹城，一二期已经完成了，我们经过千辛万苦，让规划局批准我们有一些高层的点式对准钱塘江，体现价值最大化，三个最的原则，这个就是第一期工业化的立面。

　　这是西安最大的项目，180几万平方米，上海的项目，这是万科在上海的项目，这是一些上海的项目，北京的项目，香港的项目，别墅，商业的项目。无论是在设计商业项目，或者是住宅项目，目的都是两条，就是怎么样制造一些真正人的工作居住环境，真正人性化的居住和工作环境，这是中央人民政府驻香港的办公大楼。

　　工业的项目，科研项目，大型规划的项目，原则都是一样的，既注重环境，人居的要求，又要注重这个项目的经济性和可行性，不同类型的项目有大学，酒店，机场。这是早期北京的项目，一些室内设计的项目。

　　这是我们公司一些内部管理，因为时间问题我们很快的过一次。我们实施了五常法，现在香港很多公司和国内的一些公司都开始用，是帮助我们容易进行设计管理，做精品的过程刚刚讲过，不单只是施工图，不单只是规划方案，在整个施工过程里面怎么样鼓舞千千万万的工人有一个打造精品的心都是同样重要的，怎么样可以令每一个工地的工友专心去做三次样板，去考虑除18害，令每一个工人都感觉这个小区是他双手打拼出来的，像这样最终的产品就有机会做得好，做得美。

　　大家团队的合作，时间和心血的付出都是做新一代住宅必要的条件，怎么样做五图八模，过程是很麻烦的，做新一代的精品小区其中最重要的就是不怕麻烦，不怕痛苦。

　　中国每一年的住宅产品接近百亿平方米，是超过欧洲和美国的总和，希望大家能够一起努力把握这个历史上从未有过的机遇，创造一些新一代的住宅，令我们世世代代的中国人都能够住在一些最优美的环境里面，让他们将来在世界舞台上同别人竞争。

　　多谢大家！现在还有一些时间不知道大家有没有什么兴趣，有什么问题要提出来的？

　　提问：刚才听了您的介绍，我觉得您做的方案很优秀。现在有一个说法，中国的楼盘对于户型的研究做了很多推敲，它的类型可能比国外多很多，他希望卖很多的房子，无论它怎样变换，它肯定有大小，好坏之分，你刚才说几个最，怎么做这几个最？

　　何显毅：其实传统的户型设计很多时候只是说在两维的角度考虑，其实我觉得户型的设计就好象其他的立面和总图设计一样，细部的设计一样，应该都是从三维的角度考虑，从空间三维的角度考虑。现在有所谓的真跃式，假跃式，半复式，三层两户，六米高的空中花园，我觉得现在如果做突出的户型不单从两维的角度考虑，要多从三维的角度考虑，这样就令住户的生活空间更加舒适，更加享受。

　　如果大家没有什么其他的问题，那就再多一次多谢大家！