景观桥缘何惹恼小区业主

　　2004年，正是上海楼市价格大涨之时，房价可谓一月一个样，三个月大变样。众多购房人的心态也是买涨不买跌，于是蜂拥入房市，购房者中有是“空手套白狼”炒楼花的，也有用于自住或投资出租的，还有不少是工薪阶层，他们期盼着改善自己的住房条件，但是他们口袋的钱并不太多，看到对于他们来说直窜入云霄的房价，有的人只得摇头叹息，有的人怕房价还会一路飙升，买房更会遥遥无期，只有咬牙跺脚东拼西借硬闯入房市的。上海市民肖先生向亲朋好友借了不少钱后，于2 004年11月购入一套商品房，付了首期房款，办完了银行贷款，便等着2006年1月1日交房日子的到来。不料，20 05年底他突然收到一封开发商发来的公函，于是他陷入无限的烦恼中。

　　小区景观桥咋成了市政桥梁

　　据肖先生称，他为了改善住房条件，于2004年九十月间多次去看位于上海宝山西城区的新楼盘康桥水都，因为该开发商先后开发了上海南汇的康桥半岛、青浦的康桥水乡等楼盘，肖先生认为这是一家有实力有诚信的房地产公司。并且被它的宣传资料所吸引，“康桥水都一期包含滨水公园及周边6个建筑组团，6个组团依天然河道围绕滨水公园错落分布，组团由道路、水系自然分隔，黄金海岸美景推窗即现”。

　　2004年10月中旬，肖先生决定购买该楼盘的商品房。肖先生看中了二套住房，准备购买其中的一套。正在他反复权衡之时，售楼小姐告诉他，因为售楼处购房者众多，你看中的那套3楼的二室二厅二卫的住房已被人在几分钟前抢购了。 “你再不买，那套2600弄86号201室的二室二厅也会买不到了。”

　　据肖先生反映，当时售楼小姐介绍，康桥水都2600弄86号的西面是一条景观河(杨盛河)，201室的朝南阳台及朝南卧室的前面是一条2车道的小区道路(莲花山路)，连接道路的西侧是座跨越景观河的景观桥(莲花山路桥)。根据售楼处现场的楼盘沙盘模型，这座桥的规模很小，桥连接着莲花山路，把康桥水都小区分割成南北两片，桥的东侧的引桥部分位于2600弄86号201室的西南面。肖先生还到了现场观看，道路和桥均未动工。

　　2004年11月，肖先生与开发商签订了购房合同，2600弄86号201室建筑面积为95.32平方米,每平方米单价6039元,肖先生首付了115127元。之后，肖先生又按约定办理了银行25年贷款手续。

　　从2005年1月起到12月,肖先生每月按时归还贷款。之后,肖先生在家耐心等待着合同约定的2006年1月 1日交房的日子。

　　2005年11月25日，肖先生突然接到开发商的公函，称“鉴于有关部门在市政道路上，建造的莲花山路桥对您所造成的实际影响,开发商本着对小区业主居住环境高度负责的态度,特就相关补贴事宜告知如下：一、我公司决定你有权选择获得人民币3.4万元的一次性现金补贴或如下原则换房产……二、我公司对您购买的房屋不予退房……”

　　肖先生大吃一惊,急冲冲地赶到康桥水都的现场，看到莲山花路已建造成路宽24米的4车道。而且景观桥的高度升高了，桥的宽度和跨度也相应增加了。因此引桥与住宅之间的距离缩短了，站在引桥上，可以对2600弄86号201室的朝南卧室和朝南大厅里的情况一览无遗。此时,已有部分业主正在与开发商交涉。一楼的业主认为，桥梁与住宅之间的距离太近，桥的高度升高了，对他们的采光时间、通风情况、观瞻等产生了很大影响。

　　这一部分业主认为开发商擅自改动了规划，提出退房等要求。开发商也一脸无辜，声称桥不是开发商建造，不同意业主退房，后几经交涉，开发商同意给肖先生换房。由于现在的房价比当初购房时的房价略有升幅，双方协商后达成协议，在同等的楼层和面积情况下，对换房后商品房价格实行多退少补,每平方米单价还是以原来的买房时价格结算。终止2004年1 1月签订的购房合同，然后再签订新的购房合同。协议中还约定在本次换房过程中发生的费用及损失(包括但不限于相关税费、提前还贷违约金及利息损失等)均由买房人自行承担。

　　据肖先生称,由于银行停止了办理转换抵押物的业务，肖先生也必须先终止与银行签订的贷款协议，根据新购房合同再签订新的贷款协议。在此之前，肖先生于2004年12月首付了115127元的房款，从2005年1月1日起，他每月向银行归还贷款2800元(每月上下浮动)，其中约800元是贷款本金，约2000元为贷款利息，他根据协议约定已支付了一年的贷款本息(本金9067.39元，利息24206.53元)。现在因为换房，必须与银行重新签订贷款协议，银行同意退还每月贷款的本金共计9067.39元，却不同意退还每月的贷款利息。因此,对后一条约定他是不同意的, 开发商也不同意删除。双方经协商后,开发商口头承诺会搞定银行,不让肖先生损失贷款利息。

　　但事后开发商“搞不定”银行,让肖先生承担约2.4万余元利息损失，这对工薪阶层的他来说，是一笔很大的数额。于是，他向开发商提出他的利息损失应由开发商承担。

　　而开发商认为，引起整件事件的起因是景观桥的高度和跨度影响业主的生活，而桥梁的高度和跨度是规划部门规划的，与己无关，因此不同意承担肖先生的2.4万余元的利息损失。双方为此陷入僵局。

　　相关部门说法不一

　　究竟是开发商擅自改变景观桥的高度、宽度和跨度,还是其中另有隐情？如果开发商擅自改变景观桥的规划,相关职能部门将如何处理,购房者的损失该由谁来承担呢？带着一连串问题,2006年1月5日下午,记者走访了宝山区规划管理局。

　　宝山区规划管理局办公室主任陈建国介绍道,莲花山路是条市政主干道,当时规划部门核定莲花山路路幅24米,也就是说24米是条红线，24米外是开发商的建筑用地,但是建筑物不能贴着道路,必须道路退界,留出上街沿,用于铺设各种管线和种植行道树。一般道路退界为3、5、7、9米，最低不少于3米。康桥水都作为宝山区当年引进大型房地产项目，土地规划部门先审批了建筑用地的规划，核定道路退界为7米。开发商开发楼盘时，莲花山路桥还未建造，开发商也不知道桥的高度和坡度。桥的高度和坡度是由水务局审定的,桥梁由市政建设部门建造的。此时，陈主任有事走开了。

　　一位负责信访的张先生进入办公室后补充道,当时项目报批时,没有人来申请过桥的方案。规划部门核定的是小区的建筑密度、形态布置、绿化、建筑面积等。

　　记者问道,规划部门应该知道杨盛河是条具有通航能力的河,桥可能会造到三四十米高。如果在建筑物建造前,规划部门考虑到桥的高度因素,这座桥应该离开建筑物多少米？

　　张先生表示建筑物只要退界3米，就符合了《上海市城市规划管理技术规定》，其它的他不知道，并建议记者去宝山区水务局，称桥梁建设是由水务局规划的。张先生还表示,康桥水都的部分业主曾来反映情况，在规划部门的协调下，购房者已与开发商达成换房协议,但对于业主换房后产生的利息等损失，没有考虑到。

　　于是，记者来到宝山区水务局。水资源管理科的李先生表示,水务局只负责管理防汛通道，引桥部分的高度和引桥与建筑物间距离的审批不属于水务局管理范围。桥的高度是由航道部门根据通航要求制定的。河道边(除桥以外，没有任何构建物)的桥体与建筑物的距离，关键是看当初建筑物与道路之间的规划红线。

　　开发商表示再与业主沟通

　　之后，记者来到了康桥水都现场售楼处，发现楼盘沙盘上的莲花山路桥的比例，与实际建造好的桥规模相差较大。

　　上海东方康桥房地产发展有限公司申惕副总经理对记者称,建造康桥水都楼盘时，开发商也不知道桥的具体高度，再者桥也不是开发商造的，现在业主提出异议，开发商给业主换房已经考虑他们的利益了。开发商拿出6幢房子，在同等面积、房型条件下，谁先决定谁先挑。当初房价是5000-6000多元，现在涨到6400元，最好的位置已涨到6900元了，我们打了95折给了换房者。换房的业主从中得到了实惠,有些业主主动放弃了补偿利息损失的要求。关于肖先生的利息损失问题，开发商确实对肖先生口头承诺过，已与银行沟通好了，不会让他有所损失，不想银行后来变卦了。我们会再与肖先生沟通,努力处理好此事的。

　　通过采访调查，开发商与业主发生异议的焦点是景观桥的高度和坡度。当初开发商把景观桥作为楼盘的卖点，现在景观桥成了大麻烦。当然，这里面涉及到了桥的最初规划问题，现在却留下了后遗症。那么，现在产生的问题该由谁来负责解决呢？

　　上海凌云永然律师事务所张黔林律师认为，开发商承不承担责任，要看“景观桥”在肖先生和开发商签订的预售合同中是否有约定。预售合同的附件之一是小区规划图，如果从这张小区规划图中可以看出这是一座景观桥而不是市政道路(一般还可以从售楼资料和销售广告上得到印证)，那么，开发商就应当向肖先生承担违约责任，包括赔偿相应的损失。“桥是政府部门规划的”并不能成为开发商免予责任的理由。因为合同法上有一个相对性原理，通俗地说就是谁签订合同谁就应当按合同约定履行自己的义务，除非是由于不可抗力，而政府部门对规划的批准或变更并不是不可抗力，所以不能将责任推到规划部门身上。

　　另外，开发商必须具有建设用地规划许可证和建设工程规划许可证才能开发，而规划部门颁发这两证都必须符合《城市规划法》和《上海市城市规划条例》的规定，肖先生可再详细了解这两证的颁证情况，如果颁证程序违法，可要求业主委员会向规划部门提起行政诉讼。