奥运商业地块方案竞标结果公布 思源获高分(图)

[center][img]/upload/news/20041015213848374.jpg[/img]图为奥运场馆总体效果图 [img]/upload/news/200410152139719.jpg[/img]图为思源方案中奥运地块上商业总体效果图[/center] 　　10月7日，记者从有关方面获悉，历时四个月的“奥运商业地块策划竞标结果”已经正式揭晓，经过两轮竞标，此前不被业界熟知的“思源顾问”凭借“标识经济商圈”概念获得84分的最高分数。 　　[B]思源获得高分[/B] 　　10月7日，记者从有关方面获悉，经过专家反复讨论，思源顾问和中原地产的方案分别以84分和79分，均获优秀方案二等奖。 　　一位专家评委成员表示，此次评标首次采用了专家主导打分制，在满分100分当中，专家负责其中90分，分别从房地产市场研究、核心竞争力研究、主题概念定位、目标市场和目标客户研究、规划调整建议、营销策划六个部分对策划方案进行打分，而招标方仅就策划工作成果提交情况评出剩余的10分；最后，各位专家评分的平均分加上新奥公司的评分就是策划公司的最终得分。 　　该位专家认为，此次思源顾问之所以获得高分，主要得益于其在深入研究奥运经济和北京地产格局的基础上，借力“注意力经济”提出“标识经济”的全新概念，进而将策划区域定位于“标识经济商圈”的大胆创新。 　　值得注意的是，尽管此次思源顾问总分高于中原地产，但这并不意味着新奥集团将会惟一采用思源单方面的方案。据新奥方面有关人士介绍，思源顾问和中原地产能进入第二轮竞标，本身已经证明了各自的专业实力，目前双方所做方案也是各有优势，因此他们将会根据专家意见各取所长，兼收并蓄。 　　[B]招标意义重大[/B] 　　奥林匹克公园作为2008年奥运盛会的举办地，其蕴含的商业价值不言而喻，这种区位优势和奥运主题概念对于奥运的商业地块同样重要。 　　由北京市土地整理储备中心和北京奥运场馆土地一级开发指挥部作为联合招标方，从今年4月份起，对奥林匹克公园中心区的33公顷商业用地策划面向全球公开招标，以期借助全球范围内的优秀顾问机构，策划出具有长期持续经营和丰富商业价值的全新主题概念，再与奥运主题概念相“嫁接”，最终创造出具有中国特色和国际化标准的“奥运经济商圈”，以保证中心区商业地块建设的顺利进行，提升奥运商业地块的土地价值，确保奥林匹克公园中心区商业、文化区域的可持续发展。 　　北京奥林匹克公园中心区总占地约3平方公里，地上总建筑面积约313万平方米。项目东邻北辰东路，西邻北辰西路，南邻北四环路，北邻奥林匹克森林公园。规划包括国家体育场、国家体育馆、国家游泳中心、奥运村、会议中心(新闻中心)、信息大厦以及中国科技馆、工艺美术博物馆、中国资料馆等文化设施，以及商业开发设施和地下商业设施等项目。 　　本次进行国际性招标的“北京奥林匹克公园中心区商业、文化兼容商业地块”策划共计15个项目，总占地约33公顷，初步规划地上建筑面积约137万平方米，规划用地性质为商业或文化兼容商业，拟建商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓等。 　　[B]专家齐聚评标[/B] 　　此次方案竞标一共分为两个阶段。2004年4月28日，北京市土地整理储备中心和北京奥运场馆土地一级开发指挥部通过官方网站正式发布“北京奥林匹克公园中心区商业、文化兼容商业地块策划机构招标公告”，面向全球招标；正式启动北京奥林匹克公园中心区商业地块策划项目的招标工作。先后共有20多家意向投标单位参与了第一轮竞标。 　　在六月份结束的第一轮竞标中，思源顾问和中原地产从全球公开招标的近二十家投标单位当中脱颖而出，进入第二轮竞标。 　　第二轮竞标为最终评审。招标方新奥集团为确保评标的公正性和专业性，邀请了京城地产界的众多权威人士组成专家评审团，包括北京市国土资源局土地出让处副处长靳薇、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强、首创置业副总裁周麒、土地整理储备中心市场交易部负责人叶向忠、北京专项规划设计所总工陈晓明等。 　　[B]“标识经济”制胜[/B] 　　思源此次获得高分的最大法宝就是“标识经济”。何为“标识经济”呢？ 　　思源顾问董事长陈良生告诉记者，北京是个多中心的大都市，其中商务中心区CBD、金融中心区金融街、新技术商务区中关村等各自承担着不同的城市分中心角色，它们均有较为清晰的区域功能定位，那么亚奥区域在城市多极新格局中将扮演什么角色？ 　　思源方面在对奥林匹克中心地块进行分析后发现，该地块最大劣势在于本地区目前仍然处于区域市场的性质，不具备向全市辐射的态势。因此增加吸引力和提升价值的最直接、最有效的途径就是将亚奥地区从一个区域市场的级别提升到城市多中心区之一的地位，打造北京城市多极格局中的“北极”，从而将亚奥地区的城市功能定位于“新北京的新地标”。 　　在此次奥运地上商业地块策划的投标方案当中，思源顾问详细分析了奥林匹克公园的区位优势和包括“鸟巢”、“水立方”在内的大量“标识性”建筑群的独特价值，从“老北京的老地标”——天安门出发，沿北京城中轴线向北延伸，确定奥林匹克公园作为“新北京的新地标”，进而充分意识到每一个地块的独特性；同时结合“注意力经济”的理论，从奥林匹克公园的长期可持续运营的角度出发，针对奥运地上商业提出“标识经济商圈”的全新一级开发主题，强调如何塑造每一个地块的独特性和标识性。 　　思源强调，这就好比悉尼歌剧院代表澳洲的形象价值，其观光价值远远超越它本身作为歌剧表演功能场所的价值。可以设想在奥林匹克中心拥有一栋大楼并在其大厦顶部展示公司标识的企业，在2008年及之后所获得的、持续的注意力的经济价值。这种价值甚至可以和奥运会赞助商所要付出的上亿美金的代价进行量化比较。以此为基础，吸引包括全球500强、中国100强、中央部委机关等在内的实力型终端客户，这样既可以保证形成奥林匹克公园的独特商业环境，同时也可以保证商业地块顺利出让、顺利开发、顺利运营。 　　[B]规划有的放矢[/B] 　　基于“标识经济商圈”的规划理念，思源方面针对奥林匹克公园中心区商业规划方案提出了一系列有针对性的调整意见。 　　思源方面的工作人员举例说，在现有控规和用地性质的前提下，思源的方案适当地调整各地块的容积率和建筑密度，做到地块使用的合理性与实用性；充分考虑公园广大腹地的开阔程度，适当提高建筑密度，保证裙楼建筑密度不超过40%，主体建筑密度不超过30%；在合理建筑密度的情况下，适当通过提高局部地块的单体建筑高度(突破限高)，最高可达140米；通过各地块单体建筑高度做到高低起伏、错落有致，并灵活考虑建筑的位置、朝向，扩大可视视野，形成有意味的天际线，为区域带来非同凡响的景观价值；综合考虑地块分块拍卖的土地价值分摊，建议东部地块的建筑分两个层次布局，由东向西布置高容积率的中高档写字楼和较低容积率的总部写字楼，由此形成良好的标识经济商圈层次；为体现项目主题的整体性，建议不予开发临北辰东路的临街开放式步行商业街，将办公与商业充分融合，不规划独立的商业设施；力求在临水的前排和后排建筑物之间形成良好的空间通透关系，保证建筑物与“龙形水系”等景观的互相可视性，形成“标识经济”的空间传达关系。