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注重个性与景观 上海新楼将"变脸"

admin 2001-11-30 来源:景观中国网
据不完全统计,2001年5—10月上海新开楼盘167个,平均每月有近30个楼盘、每天一个楼盘开盘。新楼代表了一段时期内房产市场的新趋势和新特征。对之集中总体分析,市民即可把握
    据不完全统计,2001年5—10月上海新开楼盘167个,平均每月有近30个楼盘、每天一个楼盘开盘。新楼代表了一段时期内房产市场的新趋势和新特征。对之集中总体分析,市民即可把握楼市的最新动态。

    新楼将越造越矮

    今年,上海的新楼越造越趋同,外立面、房型、环境等许多楼看似孪生兄弟。不过,潜移默化中,新楼正酝酿着一场“变脸”。

    前几年住宅价格下降或滞涨的时候,发展商利润空间有限,他们能做的提高产品力的动作都属于“花小钱式”,即争取不多花钱把产品做得比较好。房价今年上升后,明年供求关系缓和下来,发展商必须真正花钱把产品做好,才能达到产品品质上的“变脸”,并实现合理利润空间的调节。

    所谓花钱的“变脸”产品,可能会在几方面体现。

    容积率减小市区的大高层,容积一般在3-4之间。为了做出更好的房型,容积率只有往小跑。比如说,高层户型从以前的一层六户到目前变成一层四户为主流,明年将向一层三户甚至二户发展。这样做对容积率一定是损失的。另外,多层房目前的进深尺寸也越做越小,从原先14米缩减为8米左右,这样通风采光是好了,可建筑面积却明显下降,而且多层的层数目前也从6层降到4-5层。所有这些变化是为了使新建住宅更适合人性化居住,背后,意味着发展商的成本上升。

    景观专业化以前上海一般工程预算中景观只占到每平方米基地面积的50元左右。而在广州、深圳不少高档楼盘每平方米基地面积的造景费用超过200元。这样会看到更多的好景色。

    会所多元化现在较多见的是以健康、休闲为主题的会所。未来,在高档楼盘中会出现一些以商务和社交为主题的豪华会所。这个部分都是要花大成本由发展商来承担的。

    整体建材水平除了市民常见的立面,大堂装修水平会有明显提高外,在结构上,未来会出现钢结构或钢混结构的住宅。它可以使房间的开间更大,容易自由分隔,减少墙体公摊,减少木梁的高度。也可以加快施工进度,甚至有可能打破现有住宅设计上从外观到房型的限制。

    降温曙光初现

    冒雨排队、通宵等候……今年,市民购买一些热销新楼历尽艰难,售楼处里,抢到好层次即刻付款的景象,则让不少销售员脸上笑开了花。

    受预售门槛抬高影响,上半年上海新楼推盘受阻,至下半年9月份后,推案量开始放大,使节节升温的楼市看到了降温的曙光。

    具体分析,今年的新楼中出现了不少与以往不同的“新面孔”。

    首先,小户型一枝独秀。下半年,小户型产品基本所向披靡,黄浦江边、南京路、静安寺等新推个案,开盘一个月内大都被市民订购一空。

    第二,原生环境受重视。以前,只讲究小区里有多少绿化、种什么大树,但现在地块内原有生态环境的保留被高度重视:如河道保护、树木暂时移植、建筑风格继承等,均作为独特的新楼卖点。

    第三,装修房比例增多。住宅发展局推出菜单式装修试点后,得到了一批有超前眼光的发展商认同,虽没有纳入试点范围,但不少发展商开始主动提供该项服务,作为对未来市场的尝试。

    不过,据业内人士初步估算,今年上海新开工项目的建筑面积可能达到1800万平方米,创下近几年新高,若明年集中上市,新楼将可能互相开起“碰碰车”,市场消化吸收能力堪忧。

    高档房扩地盘扩地盘

    新开楼盘的价格呈现出正态分布的特征,以每平方米3000-5000元为主体价位。每个月的新开楼盘中,处于3000-5000元这一范围的可以占到60%以上,其中在7月份的比例高达80%。

    8月1日实施的内外销房并轨政策对高档楼盘起到促进作用,为高档楼盘的推出打开了更加广阔的天地。从市场表现上看,均价5000元以上的高档楼盘所占比例持续走高,10月份比9月份提高了两个百分点,占当月楼盘总数的30%左右。

    就时间分析,9月开盘的楼盘大多集中在中、下旬,约占总数的80%。开发商都紧抓9月份的几个“良辰”:8日、15日和22日三个周六掀起9月份的开盘高峰,月底的28日、29日因靠近国庆黄金周,为了吸引利用国庆看房的消费者,有十几个楼盘赶在9月底开盘,可谓占尽“天时、人和”。

    新开楼盘价升量增

    在开盘楼盘数量上,盛夏的七、八月份为低谷,也是房地产上市销售的淡季。七、八两个月开盘楼盘的数量仅占五、六月份的一半不到,每月开盘数量在9月份快速反弹,当月有48个楼盘上市,引领申城楼市秋季强销期。

    新开楼盘的平均价格在8月、9月达到高峰,约每平方米4500元左右,10月份逐渐走向平稳。与2001年上半年上海住宅的平均售价3297元/平方米相比,新楼盘的开盘价格基本要高出1000-2000元左右。分析其中原因,一方面住宅的平均售价中有部分是受二手房的价格的影响,另一方面是新开楼盘在质量和内涵方面正在进一步提高。经过一个夏季的酝酿,在秋季房地产强销期开盘的楼盘价格普遍比今年年初的价格高出200-300元左右。

    购房区域外移

    9、10月份的新开楼盘在区域分布上,占主体的为浦东、闵行和虹口三个区域,它们的新开楼盘占总数的50-60%左右。长宁和徐汇两区次之,其它八区只占不到40%。可见新开楼盘主要分布在内环线的沿线及外围,浦东和闵行仍然是房地产开发的热点区域。依此分析,上海市的居住用地分布已经从传统的城市中心地带向内外环线之间扩展,人们对居住区域条件的选择余地大大增加了。浦东和闵行凭借其充分的土地资源优势仍然保持上海房地产开发的主体地位,中心城区的房产开发主要向高品质和高档次方向发展。

    浦东人气鼎盛

    10月份全市预售面积最大的楼盘是徐汇区某楼盘,预售面积为24378.14平方米。

    今年1-9月,浦东商品房销售达3.2万套,面积330万平方米,成交金额超过114亿元,同比分别增长42%、44%和32%。房价涨幅上,浦东居领先位置,上涨了10-20%。此外,浦东的写字楼也是人气鼎盛,平均出租率超过80%。

    今年三季度,上海住宅预售平均成交价格为每平方米4212元,比二季度增加39元,上升0.9%.二季度升幅为3.04%。

    闸北流行水景房

    随着苏州河改造深入,沿岸的亲水住宅正成为闸北今年新盘热点。东方莱茵呼应苏州河的大环境,充分利用活水河,沿河布置“听风望水”等较具休闲情趣的园林绿地小品,体会到“风畅、水动、心静”的意境,创造亲切、自然的户外休闲空间。

    杨浦跟着市政走

    今年,杨浦市政走向的大飞跃给楼市带来了极大的推动,使得杨浦楼市的区域均价一路攀升,一度曾名列各区之首。位于黄兴路、控江路的东方名园在建筑主体、环境设计、智能生态设施都体现了住宅发展的整体均好性,以“二房为辅、三房为主”的基本架构,与当地消费特征相符,综合优势使杨浦区域产品再上档次。

    古北吹劲时尚风

    总面积1.3平方公里的古北已成为上海目前最大的涉外高档住宅综合区,交通便捷,周边配套极为齐全,云集各种住宅时尚。古北新区的四季晶园由2栋12层小高层、3栋18层高层住宅和中心绿化组成。采用一梯两单元,户户朝南。在小区的中央是集中的景观绿化,通过别具匠心的精心设计,使植被在排列和层次上达到视觉最佳的效果。

     文/周小丽
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