我国房地产业面临的发展机遇和挑战
admin
2001-12-14
来源：景观中国网
一、未来10年我国房地产业面临的机遇
最近20多年来，全国建成住宅57亿平方米，相当于80年代前30年的近10倍，我国城市住房状况有了很大改善。截止2000年底，我国城市居民住
一、未来10年我国房地产业面临的机遇
最近20多年来，全国建成住宅57亿平方米，相当于80年代前30年的近10倍，我国城市住房状况有了很大改善。截止2000年底，我国城市居民住宅建筑面积已经达到20平方米。
然而进入新世纪以后，住房建设至少面临5个新变化或新挑战：一是住房正在从生存型向舒适型转变；房地产业的生产方式，正在从速度、规模型向质量效益型转变。讲品牌、重环境、重质量，成为住宅发展的关键。二是住房建设的动力机制发生了变化。过去靠政府的政策支持，今后主要靠个人购房。人口增加、城市化进程的加快和人们要求改善住房的愿望，成为住房发展的三大动力。三是房地产市场日趋规范，企业面临优胜劣汰的严峻挑战。全国3万多家房地产开发企业，一、二级企业不到1/5，多半经营不规范。国家将强化市场的宏观调控，整顿规范建筑市场和房地产市场，一些不规范的企业将受到整治。为防范金融风险，房地产经营贷款的门槛正在提高。四是加入WTO带来的挑战。加入WTO以后，国外企业会大量介入金融、评估、代理、咨询与房地产行业。
有些房地产开发法律法规，尤其是地方和部门出台的一些规定要修改，使其运作按国际规范和标准进行。五是科技含量提高，产品更新加快。21世纪的住房，应该是在高新技术支撑下，具备4个基本特征：节水、节能、保和智能化。这些利好机遇有利于房地产业的持续健康发展。
二、未来一段时期内制约房地产发展的主要因素
1、房价和有效需求之间仍有较大距离，中低收入者购房困难。
2001年上半年，全国商品房平均价格比去年同期增长11％，其中山西、陕西、内蒙古、云南、北京的增幅超过25％。
按现在的全国城镇居民家庭收入水平，一个中低收入家庭（月收入1500～1999元）不吃不喝，买一套60平方米的住房（按照每平方米2410元计算）大概需要6年左右的时间。据调查，即使是经济适用房，部分也让有钱人买去了，成了一种投资行为。1998年以来，约有16％的经济适用住房卖给了中高收入者。另一方面，经济适用房价格偏高、套型偏大，也使得中低收入居民很难启动住房消费。
2、商品房空置量居高不下，二级市场尚不够活跃。
1993年的房地产热潮以来，商品房空置量一直居高不下，截止2000年底，空置的商品房面积达9124万平方米，其中商品住宅空置量占相当大的比重。造成这一现象的原因是多方面的，城市居民的收入是主要原因之一。在非理性的市场中，跟风开发的现象普遍。市场需求是不断变化的，而房地产开发周期长及规划设计预计性不够，也导致了结构性过剩的发生。另一方面，二级市场尚不够活跃，未能充分激活存量房地产交易，也是原因之一。
三、我国房地产业发展趋势分析
从国外先进国家发展的一般规律来看，恩格尔系数达到40％～50％的情况下，是房地产业的快速发展时期，而我国城市目前恩格尔系数已为42％左右，所以人们收入中的很大空间可以用于住宅消费；我国处于城市化加速发展阶段，城市化发展所带来的人口增长以及现有人口住宅数量和质量的增加，我国房地产市场潜需求巨大。这些决定了在将来的很长一段时期内，我国的房地产市场继续处于上升阶段。
1、“入世”将会增加对房地产的需求。
首先，“入世”以后，外资大量进入，进行投资和贸易，必然会大大增加对写字楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求，也增加了对高档公寓、别墅以及其他商品房的需求。
其次，“入世”以后，外资大量投入我国的金融、保险业，广大居民可以得到充分的住房抵押贷款和其他多种金融服务，这必然增加了广大居民购房的积极性，可以解决目前存在的对住房有效需求不足的状况。
再次，随着中国的进口关税下降，进口的建材、建筑设备的关税将会从原来的30％降至15％左右，并逐渐取消数量限制、外汇管制等。这有利于房地产业降低成本和降低房价。
同时，外商凭借其经营规模、管理、技术等实力也会导致住宅成本的下降，从而使居民能以低价购买到质是更好的住宅，促使居民对普通商品房的需求进一步扩大。
2、“入世”将会增加对房地产的供给。
我国的房地产业是对外开放最早的产业之一。“入世”以后，外资会瞄准房地产这个投资性强、回报率高的产业进行大量投资。这样，外商将会建设更多的质量好、价位低、配套齐全的商品房供应市场，也为土地市场的发展提供了契机。供给的增加将会具体表现在三个方面：第一，外资大量进入金融、保险业，房地产开发商可以获得充分的住房开发贷款及其他金融服务。这样可以建设更多、更好的房子，增加市场供应；第二，外资房地产开发商的介入将会令房地产业的市场竞争更加激烈，利于提高市场的竞争力，促使我国的房地产业积极引进国外的先进技术、新材料、新设备以及先进的经营管理经验，以提高房地产业的技术含量，降低成本，从而能以优质低价的产品供应市场；第三，“入世”有利于土地资源的优化配置和集约化经营，促进土地由粗放型向集约化经营的转变。
四、我国房地产市场要不断提高和完善，走可持续发展之路
第一，加快与房地产业发展有关的改革。首先要加大住房货币化分配制度的落实力度，尽快落实到每一个单位和企业。其次，要完善土地制度的改革，要完善土地出让制度，增大招标、拍卖土地出让的方式的覆盖面。再次，房地产企业要建立现代企业制度，进行所有制结构调整，完善法人治理结构，继续进行国有资产的战略性改组。
第二，全面开放和规范住房市场，特别是开放和规范公有住房和经济适用房市场，制定和落实配套政策和措施。还要完善租赁市场的各项政策，使之由隐形无序市场转化为公开有序的市场。发展和组建实力雄厚的、现代化、规范化的中介服务公司。
第三，发展房地产金融，与国际房地产金融接轨。要扩大服务品种，提高服务水平，特别要扩大个人住房抵押贷款的规模。要改进个人住房贷款担保办法。要发展住房证券市场，实现住房抵押贷款的证券化以扩大融资渠道。
第四，提高物业管理水平，建立高素质的品牌物业管理公司，推进现代化、专业化、市场化的物业管理。物业管理公司，要通过优胜劣汰的竞争机制，向社会公开招标，逐步由分散的物业管理向品牌物业管理发展。扩大品牌物业管理公司的运作规模和品牌效应，以增加市场的竞争力。
第五，提高住宅质量。面对国际市场的激烈竞争，必须生产出优质、价低的住宅产品投入市场。要由粗放型向集约型转化，要加大科技含量，调整产业结构。
第六，提高住宅的规划设计水平。要创造具有特色的、满足人民需要的、环境优美、设施齐备、多样化的、适应性强的住宅。通过设计的创新和标准化，降低成本，提高劳动生产率，提高住宅的工程质量和功能质量。其次，要用现代科学技术改造传统住宅产业。要重点组织住宅部件品的系列化开发，集约化生产，配套化供应。
第七，进一步完善我国房地产业的法律法规和政策。
“入世”以后，我们的法律法规更要和世界接轨。一方面便于国外房地产企业进入我国市场，使他们有法可依，有据可循，有利于扩大开放；另一方面也有利于对外资机构和企业的管理，以减少对我国房地产业的冲击。
最近20多年来，全国建成住宅57亿平方米，相当于80年代前30年的近10倍，我国城市住房状况有了很大改善。截止2000年底，我国城市居民住宅建筑面积已经达到20平方米。
然而进入新世纪以后，住房建设至少面临5个新变化或新挑战：一是住房正在从生存型向舒适型转变；房地产业的生产方式，正在从速度、规模型向质量效益型转变。讲品牌、重环境、重质量，成为住宅发展的关键。二是住房建设的动力机制发生了变化。过去靠政府的政策支持，今后主要靠个人购房。人口增加、城市化进程的加快和人们要求改善住房的愿望，成为住房发展的三大动力。三是房地产市场日趋规范，企业面临优胜劣汰的严峻挑战。全国3万多家房地产开发企业，一、二级企业不到1/5，多半经营不规范。国家将强化市场的宏观调控，整顿规范建筑市场和房地产市场，一些不规范的企业将受到整治。为防范金融风险，房地产经营贷款的门槛正在提高。四是加入WTO带来的挑战。加入WTO以后，国外企业会大量介入金融、评估、代理、咨询与房地产行业。
有些房地产开发法律法规，尤其是地方和部门出台的一些规定要修改，使其运作按国际规范和标准进行。五是科技含量提高，产品更新加快。21世纪的住房，应该是在高新技术支撑下，具备4个基本特征：节水、节能、保和智能化。这些利好机遇有利于房地产业的持续健康发展。
二、未来一段时期内制约房地产发展的主要因素
1、房价和有效需求之间仍有较大距离，中低收入者购房困难。
2001年上半年，全国商品房平均价格比去年同期增长11％，其中山西、陕西、内蒙古、云南、北京的增幅超过25％。
按现在的全国城镇居民家庭收入水平，一个中低收入家庭（月收入1500～1999元）不吃不喝，买一套60平方米的住房（按照每平方米2410元计算）大概需要6年左右的时间。据调查，即使是经济适用房，部分也让有钱人买去了，成了一种投资行为。1998年以来，约有16％的经济适用住房卖给了中高收入者。另一方面，经济适用房价格偏高、套型偏大，也使得中低收入居民很难启动住房消费。
2、商品房空置量居高不下，二级市场尚不够活跃。
1993年的房地产热潮以来，商品房空置量一直居高不下，截止2000年底，空置的商品房面积达9124万平方米，其中商品住宅空置量占相当大的比重。造成这一现象的原因是多方面的，城市居民的收入是主要原因之一。在非理性的市场中，跟风开发的现象普遍。市场需求是不断变化的，而房地产开发周期长及规划设计预计性不够，也导致了结构性过剩的发生。另一方面，二级市场尚不够活跃，未能充分激活存量房地产交易，也是原因之一。
三、我国房地产业发展趋势分析
从国外先进国家发展的一般规律来看，恩格尔系数达到40％～50％的情况下，是房地产业的快速发展时期，而我国城市目前恩格尔系数已为42％左右，所以人们收入中的很大空间可以用于住宅消费；我国处于城市化加速发展阶段，城市化发展所带来的人口增长以及现有人口住宅数量和质量的增加，我国房地产市场潜需求巨大。这些决定了在将来的很长一段时期内，我国的房地产市场继续处于上升阶段。
1、“入世”将会增加对房地产的需求。
首先，“入世”以后，外资大量进入，进行投资和贸易，必然会大大增加对写字楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求，也增加了对高档公寓、别墅以及其他商品房的需求。
其次，“入世”以后，外资大量投入我国的金融、保险业，广大居民可以得到充分的住房抵押贷款和其他多种金融服务，这必然增加了广大居民购房的积极性，可以解决目前存在的对住房有效需求不足的状况。
再次，随着中国的进口关税下降，进口的建材、建筑设备的关税将会从原来的30％降至15％左右，并逐渐取消数量限制、外汇管制等。这有利于房地产业降低成本和降低房价。
同时，外商凭借其经营规模、管理、技术等实力也会导致住宅成本的下降，从而使居民能以低价购买到质是更好的住宅，促使居民对普通商品房的需求进一步扩大。
2、“入世”将会增加对房地产的供给。
我国的房地产业是对外开放最早的产业之一。“入世”以后，外资会瞄准房地产这个投资性强、回报率高的产业进行大量投资。这样，外商将会建设更多的质量好、价位低、配套齐全的商品房供应市场，也为土地市场的发展提供了契机。供给的增加将会具体表现在三个方面：第一，外资大量进入金融、保险业，房地产开发商可以获得充分的住房开发贷款及其他金融服务。这样可以建设更多、更好的房子，增加市场供应；第二，外资房地产开发商的介入将会令房地产业的市场竞争更加激烈，利于提高市场的竞争力，促使我国的房地产业积极引进国外的先进技术、新材料、新设备以及先进的经营管理经验，以提高房地产业的技术含量，降低成本，从而能以优质低价的产品供应市场；第三，“入世”有利于土地资源的优化配置和集约化经营，促进土地由粗放型向集约化经营的转变。
四、我国房地产市场要不断提高和完善，走可持续发展之路
第一，加快与房地产业发展有关的改革。首先要加大住房货币化分配制度的落实力度，尽快落实到每一个单位和企业。其次，要完善土地制度的改革，要完善土地出让制度，增大招标、拍卖土地出让的方式的覆盖面。再次，房地产企业要建立现代企业制度，进行所有制结构调整，完善法人治理结构，继续进行国有资产的战略性改组。
第二，全面开放和规范住房市场，特别是开放和规范公有住房和经济适用房市场，制定和落实配套政策和措施。还要完善租赁市场的各项政策，使之由隐形无序市场转化为公开有序的市场。发展和组建实力雄厚的、现代化、规范化的中介服务公司。
第三，发展房地产金融，与国际房地产金融接轨。要扩大服务品种，提高服务水平，特别要扩大个人住房抵押贷款的规模。要改进个人住房贷款担保办法。要发展住房证券市场，实现住房抵押贷款的证券化以扩大融资渠道。
第四，提高物业管理水平，建立高素质的品牌物业管理公司，推进现代化、专业化、市场化的物业管理。物业管理公司，要通过优胜劣汰的竞争机制，向社会公开招标，逐步由分散的物业管理向品牌物业管理发展。扩大品牌物业管理公司的运作规模和品牌效应，以增加市场的竞争力。
第五，提高住宅质量。面对国际市场的激烈竞争，必须生产出优质、价低的住宅产品投入市场。要由粗放型向集约型转化，要加大科技含量，调整产业结构。
第六，提高住宅的规划设计水平。要创造具有特色的、满足人民需要的、环境优美、设施齐备、多样化的、适应性强的住宅。通过设计的创新和标准化，降低成本，提高劳动生产率，提高住宅的工程质量和功能质量。其次，要用现代科学技术改造传统住宅产业。要重点组织住宅部件品的系列化开发，集约化生产，配套化供应。
第七，进一步完善我国房地产业的法律法规和政策。
“入世”以后，我们的法律法规更要和世界接轨。一方面便于国外房地产企业进入我国市场，使他们有法可依，有据可循，有利于扩大开放；另一方面也有利于对外资机构和企业的管理，以减少对我国房地产业的冲击。
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