同奏地产界华美乐章
admin
2001-12-20
来源：景观中国网
——记2001年中国房地产发展年会
2001年12月14日至16日“2001中国房地产发展年会”在北京宝辰饭店推出，本次年会推出了以”新融资、开发、营销、管理”为主题的房地
——记2001年中国房地产发展年会
2001年12月14日至16日“2001中国房地产发展年会”在北京宝辰饭店推出，本次年会推出了以”新融资、开发、营销、管理”为主题的房地产高层论坛，曾宪斌、郭钧、李山、莫天全、魏建军、彭远才、冯仑、叶剑平等业内精英对国内房地产业过去、现状和未来进行了深入细致的剖解。
走出房地产品牌的误区
曾宪斌 著名房地产市场顾问专家，“品牌主义”倡导者，“南中国房地产策划群”核心人物，著有《品牌旋风》。
房地产开发已进人品牌营销时代，但目前国内开发商对品牌的理解有几个误区，总结一下目前地产品牌运作的短视行为主要有以下几种现象：①“吹糠见米”的市场分析。项目分析报告大同小异，策划书抄来抄去，难有对项目和地产品牌的客观分析。②项目规戈设计与市场脱节。③恶性循环的“低投入”。能省则省，只注重有形东西的价值。④哗众取宠的“标签式”品牌炒作。⑤中看不中用的景观环境。⑥急功近利的销售模式。⑦“头重脚轻”的服务，轻视后期服务，尤其是对物业管理亟需加强。⑧盲目模仿造成产品，造成产品“同质化”现象严重。⑨一厢情愿的价格策略，只顾算自己的成本，而忽略了产品的市场价格效应。
母鸡与鸡蛋
冯仑 万通集团董事局主席。
现在许多房地产人士都在谈论市场的好坏，预测今后行情的发展。我认为这就像母鸡下蛋，不管天气怎么变化无常，能下蛋的鸡总会按部就班地把蛋下在窝里，所以房地产商不要整天关心明年的市场如何，只要自己强，终究是有市场的。大致国内的房地产企业分为几种类型。一是万科式的全国型公司。万科是上市企业，这就要求公司在开发量上每年都有很大的增长，万科在全国各地十几个城市建造了“城市花园”，现在又全面升级为“四季花城”。万科采取的为总公司制。深圳的总部全面负责各分公司的项目、人事、资金、策划等实际上各地分公司都是一个项目部，这样就最大地利用了资源，节约了成本。万科还将全国各中心城市继续拷贝自己的“四季花城”。还有一种像我们的万通集团，只在北京做，而且只做高档物业。
地产企业应完善新体系建设
郭钧 华润置地(北京)股份有限公司董事
总经理，地产界最成功的职业经理人之一。
经过近些年的发展，华润置地总资产达80多亿元，净资产30多亿元，年销售额30亿元，年开工面积100万m2。企业的运作应全面适应市场要求，中国房地产发展只有20年的历史，在市场运作方面欠缺规范。中国加入WTO后，房地产业也要面临思想解放运动，开发企业应学会用“历史观”、“国际观”分析发现市场。一个现代房地产企业应全面推行以下四种制度和体系：职业经理制度、项目管理体系、内部市场关系、质量保证体系，这四个体系的完善与统一是现代房地产企业运作的根本保证。此外，房地产企业要向规模发展，必须处理好“资本市场”、“产品市场”、“土地市场”的相互关系。
人才、资源、资金整合
李山 现任中银国际集团首席执行官、搜房研究院研究员。
未来几年国内房地产面临良好的发展机遇，但房地产企业同样面临着人才、资金、规模及产品创新方面的竞争。房地产企业要在竞争中占据优势，必须走重组、收购、合并之路，在资本积累和融资方面探讨新的经营体制。
项目融资的技巧
莫天全 美国亚洲开发投资公司ADF执行副
总裁，搜房资讯有限公司总裁兼首席执行官，中房指数系统秘书长，其运作的搜房网已成为中华
地区最大的房地产专业网站。
房地产业发展到今天，开发企业要面临项目融资和公司上市这些实际问题，关于项目融资和股权投资的操作，我认为要抓好四个方面的问题：一是寻找股东及资金来源，可向金融机构如银行、保险、证券公司募股，此外可面向投资基金、房地产企业，非房地产的大型企业。二是融资方式，主要有股权分红、还款分红、股权投资加期权投资。三是如何直接获得投资。要目标明确，并有详细的投资分析报告，在目标远景、市场分析、场景描述营销策划，公司结构、管理办法、财务预测、收入成本、股权结构等方面做详细的计划，调研论证。四是股权投资回报的考虑。
入世、申奥和房价
魏建军 北京柳芳苑房地产有限公司董事长。主持开发的“紫竹花园”，创下了1999年北京市外销楼盘销售第一的业绩。
申奥成功对国内房地产业发展并没有多少直接影响，重要的是中国加入WTO后的影响，境外的大量资金介入，势必导致房地产开发投资量加大，地价上涨，原材料价提升，但这绝不会出现泡沫现象。到目前为止，国内很多城市的房地产业并没有真正进入买方市场，主要表现在大多楼盘均以期房进入市场，开发商仅仅以总投资的5％至10％就能玩转整个项目，这种情况显然不利于市场长远健康的发展。入关以后，市场将逐步进入现房市场，真正的买方市场也会形成，房地产开发的风险加大，门槛提高，更多开发商要在产品品质上竞争，市场从不拒绝好房子。
从整体上说房价不会跌，成本上升，人口收入增加，确定了房价稳中有升，但这并不是对所有产品都适用。将来有三种企业有发展潜力：①规模大、品牌响的大型企业。（2）专业化程度高的企业；③科技含量高的企业。
彭远才 著名房地产策划专家，、搜房资讯公司副总裁，搜房研究院副院长。
2002年，国内房地产业的发展将进入新的时期。申奥成功和中国人世使中国经济持续稳定地增长，这为新时期的房地产市场提供了很好的铺垫，新时期房地产市场要向以下几个方面发展：①为两类人建房，即无房户(主要以棚户改造的居民、租房者、年轻一代为主)，有房者(要求住得更好，要求换房或投资的有钱者)。②向规模化趋势运作；③三类开发方向有市场，即居住近郊化，新都市主义(商业中心新城区、新市镇规划)、豪宅(景观住宅)；④四个影响因素越来越重要；即交通通达度，生活便利度、内外环境，价格。⑤全营销时代已经到来。
为期几天的房地产年会恰逢2001年中国北京冬季房地产展示交易会在北京开幕，瑟瑟的寒风中依旧有不少市民前来看展。这让人想起那句话，“冬天来了，春天还会远吗?”我们每个人都期待着明年的楼市给我们更多的惊喜!
2001年12月14日至16日“2001中国房地产发展年会”在北京宝辰饭店推出，本次年会推出了以”新融资、开发、营销、管理”为主题的房地产高层论坛，曾宪斌、郭钧、李山、莫天全、魏建军、彭远才、冯仑、叶剑平等业内精英对国内房地产业过去、现状和未来进行了深入细致的剖解。
走出房地产品牌的误区
曾宪斌 著名房地产市场顾问专家，“品牌主义”倡导者，“南中国房地产策划群”核心人物，著有《品牌旋风》。
房地产开发已进人品牌营销时代，但目前国内开发商对品牌的理解有几个误区，总结一下目前地产品牌运作的短视行为主要有以下几种现象：①“吹糠见米”的市场分析。项目分析报告大同小异，策划书抄来抄去，难有对项目和地产品牌的客观分析。②项目规戈设计与市场脱节。③恶性循环的“低投入”。能省则省，只注重有形东西的价值。④哗众取宠的“标签式”品牌炒作。⑤中看不中用的景观环境。⑥急功近利的销售模式。⑦“头重脚轻”的服务，轻视后期服务，尤其是对物业管理亟需加强。⑧盲目模仿造成产品，造成产品“同质化”现象严重。⑨一厢情愿的价格策略，只顾算自己的成本，而忽略了产品的市场价格效应。
母鸡与鸡蛋
冯仑 万通集团董事局主席。
现在许多房地产人士都在谈论市场的好坏，预测今后行情的发展。我认为这就像母鸡下蛋，不管天气怎么变化无常，能下蛋的鸡总会按部就班地把蛋下在窝里，所以房地产商不要整天关心明年的市场如何，只要自己强，终究是有市场的。大致国内的房地产企业分为几种类型。一是万科式的全国型公司。万科是上市企业，这就要求公司在开发量上每年都有很大的增长，万科在全国各地十几个城市建造了“城市花园”，现在又全面升级为“四季花城”。万科采取的为总公司制。深圳的总部全面负责各分公司的项目、人事、资金、策划等实际上各地分公司都是一个项目部，这样就最大地利用了资源，节约了成本。万科还将全国各中心城市继续拷贝自己的“四季花城”。还有一种像我们的万通集团，只在北京做，而且只做高档物业。
地产企业应完善新体系建设
郭钧 华润置地(北京)股份有限公司董事
总经理，地产界最成功的职业经理人之一。
经过近些年的发展，华润置地总资产达80多亿元，净资产30多亿元，年销售额30亿元，年开工面积100万m2。企业的运作应全面适应市场要求，中国房地产发展只有20年的历史，在市场运作方面欠缺规范。中国加入WTO后，房地产业也要面临思想解放运动，开发企业应学会用“历史观”、“国际观”分析发现市场。一个现代房地产企业应全面推行以下四种制度和体系：职业经理制度、项目管理体系、内部市场关系、质量保证体系，这四个体系的完善与统一是现代房地产企业运作的根本保证。此外，房地产企业要向规模发展，必须处理好“资本市场”、“产品市场”、“土地市场”的相互关系。
人才、资源、资金整合
李山 现任中银国际集团首席执行官、搜房研究院研究员。
未来几年国内房地产面临良好的发展机遇，但房地产企业同样面临着人才、资金、规模及产品创新方面的竞争。房地产企业要在竞争中占据优势，必须走重组、收购、合并之路，在资本积累和融资方面探讨新的经营体制。
项目融资的技巧
莫天全 美国亚洲开发投资公司ADF执行副
总裁，搜房资讯有限公司总裁兼首席执行官，中房指数系统秘书长，其运作的搜房网已成为中华
地区最大的房地产专业网站。
房地产业发展到今天，开发企业要面临项目融资和公司上市这些实际问题，关于项目融资和股权投资的操作，我认为要抓好四个方面的问题：一是寻找股东及资金来源，可向金融机构如银行、保险、证券公司募股，此外可面向投资基金、房地产企业，非房地产的大型企业。二是融资方式，主要有股权分红、还款分红、股权投资加期权投资。三是如何直接获得投资。要目标明确，并有详细的投资分析报告，在目标远景、市场分析、场景描述营销策划，公司结构、管理办法、财务预测、收入成本、股权结构等方面做详细的计划，调研论证。四是股权投资回报的考虑。
入世、申奥和房价
魏建军 北京柳芳苑房地产有限公司董事长。主持开发的“紫竹花园”，创下了1999年北京市外销楼盘销售第一的业绩。
申奥成功对国内房地产业发展并没有多少直接影响，重要的是中国加入WTO后的影响，境外的大量资金介入，势必导致房地产开发投资量加大，地价上涨，原材料价提升，但这绝不会出现泡沫现象。到目前为止，国内很多城市的房地产业并没有真正进入买方市场，主要表现在大多楼盘均以期房进入市场，开发商仅仅以总投资的5％至10％就能玩转整个项目，这种情况显然不利于市场长远健康的发展。入关以后，市场将逐步进入现房市场，真正的买方市场也会形成，房地产开发的风险加大，门槛提高，更多开发商要在产品品质上竞争，市场从不拒绝好房子。
从整体上说房价不会跌，成本上升，人口收入增加，确定了房价稳中有升，但这并不是对所有产品都适用。将来有三种企业有发展潜力：①规模大、品牌响的大型企业。（2）专业化程度高的企业；③科技含量高的企业。
彭远才 著名房地产策划专家，、搜房资讯公司副总裁，搜房研究院副院长。
2002年，国内房地产业的发展将进入新的时期。申奥成功和中国人世使中国经济持续稳定地增长，这为新时期的房地产市场提供了很好的铺垫，新时期房地产市场要向以下几个方面发展：①为两类人建房，即无房户(主要以棚户改造的居民、租房者、年轻一代为主)，有房者(要求住得更好，要求换房或投资的有钱者)。②向规模化趋势运作；③三类开发方向有市场，即居住近郊化，新都市主义(商业中心新城区、新市镇规划)、豪宅(景观住宅)；④四个影响因素越来越重要；即交通通达度，生活便利度、内外环境，价格。⑤全营销时代已经到来。
为期几天的房地产年会恰逢2001年中国北京冬季房地产展示交易会在北京开幕，瑟瑟的寒风中依旧有不少市民前来看展。这让人想起那句话，“冬天来了，春天还会远吗?”我们每个人都期待着明年的楼市给我们更多的惊喜!
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