城市天平上的公园
admin
2002-07-04
来源：景观中国网
６月２６日，北京最大的城市公园——朝阳公园宣布“悬赏５００万”向国内外公开征集整体规划设计方案。这一举措引起市场的广泛关注——
■公园与城市
北京城的公园似乎更多的是与
６月２６日，北京最大的城市公园——朝阳公园宣布“悬赏５００万”向国内外公开征集整体规划设计方案。这一举措引起市场的广泛关注——
■公园与城市
北京城的公园似乎更多的是与这座城市的文化密切联系着，无不透着老祖宗留下的皇家园林、山水园林的气息，这些“文化”着的公园多少显得与“经济”着、“商业”着的城市不相匹配，也许这正是朝阳公园的“悬赏”征集方案受人关注的一大原因。
在朝阳公园宣布对外征集方案的前一周，朝阳区一位副区长向记者谈及朝阳公园的开发，表示要打破原有的公园建设、运营模式，把公园提升到城市的高度—公园是城市的公园。激赏之余，记者说有两个案例可供借鉴，一个是纽约中央公园，一个是巴塞罗那的居埃尔公园，其中的思路和境界正是我们的城市应该知道的。
在寸土寸金的纽约曼哈顿的中心地带，“生长”着一块巨大的方整绿地，足足占据了１５３个街区，成为钢筋混凝土丘陵中的一块绿洲，是纽约的骄傲，现在人们更多的是用“远见”一词来评价纽约中央公园。
纽约中央公园始建于１８５８年，由奥姆斯特德提议兴建并担任设计，他坚信城市需要“绿肺”，城市中的人需要缓解压力的舒适环境，由此开创了现代景观设计的先河，他也被尊为“美国园林之父”。更为重要的是他所设计的纽约中央公园是第一个现代意义上的公园、第一个真正为大众服务的公园，它创造的是公众空间而不是与权力、地位相关的个人空间。这使纽约人的生活总算没有完全被高度发达的商业浪潮所异化。
奥姆斯特德的远见也要靠当时市政府的远见才得以实现，当时的市政府接纳建议后拨款５００万美元买下了这块８００多英亩的地，当然也在周边做了一些高容积率的交换。建园前后用了２０年，难能可贵的是在以后的１００多年，无论市区怎样扩展，这块绿地一直没有被侵占。甚至最近还有纽约参议院提议，在纽约世贸中心废墟建设另一个纽约中央公园。
也许北京的朝阳公园想自诩为纽约中央公园，因为它毕竟地处北京城商务气氛最浓的区域，而且定位于“西有颐和园，东有朝阳公园” —“也是北京作为国际化大都市的环境象征和文化标志”。但也有专业人士提醒：城市公园本质是对城市发展的关照，是对城市市民的关照，公园早期建设中的一些贵族化倾向应该在新的开发建设中予以避免。
■公园与地产
陈逸飞在购买了朝阳公园南侧的一处公寓后说：这更接近于他在纽约中央公园附近的寓所。这也正是地产商所要的效果，地产的“公园牌”向来是一张市场竞争的王牌。
随着环境因素在置业行为中发挥的作用越来越大，地产商们无不视城市绿化带、公园为一大资源，于是在不少“公园边上的家”纷纷出现的同时，也带来一些问题，比如，转化为高利润的商品房空间是否形成了对城市公共空间的侵害？如何把握这种尺度？
在这方面也有一个反向的案例。１９００年，西班牙的居埃尔伯爵委托高迪在巴塞罗那北郊设计一个中产阶级住宅区，以风格怪诞而著称的建筑师高迪拖延了很久，最后竟然建议他的大业主居埃尔伯爵建造一座公园，理由也出奇的简单：那里需要一座公园。同样出奇的是，“大地产商”居埃尔伯爵竟然同意了。于是，没有实现的商业利润换来的是人们的休憩场所和经典建筑作品。
我们现在的地产商不会有居埃尔伯爵那样的从容，建筑师也不奢望能有高迪那样的自由，现时的市场环境使开发商们只会去抢占公园而不是去建造公园，即使造园也是最直接地服从于商业目的。开发商的造景也往往受到专业人士的诟病：除了对公共空间的侵占，还有是不能让景观融入人们的生活。
■城市、公园、地产与人
没有人能否定朝阳公园的新模式开发对于周边地产市场的价值，以及对于一个国际化大都市的价值，但其中隐含的最大的价值应该是对人的关照。从某种角度来看，纽约中央公园和巴塞罗那居埃尔公园的案例无不投射出在商业环境中对人的关照。
城市中的人需要公共空间，这种需求的满足与一座城市的活力和精神息息相关。但“以人为本”并不容易，特别是在“以人为本”成为某种商业标签的时候。
可以说，上升到城市高度的公园开发，表明了北京在发展、成熟过程中的某种醒悟，但这座公园的真正价值要经受几年、十几年、几十年时间的检验，而检验的一大标准必定是对城市中的人的关照。在这一标准下，当时的业绩效果、商业效果也许显得并不那么重要。
商报记者 陈大阳 Ｂ２６
北京市公园状况
公园是城市绿地的重要类型，具有良好的绿化环境、较完善的设施，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐、开展科学文化活动和防灾避险等功能，并向公众开放的场所。包括：综合性公园、专类公园以及历史名园、居住区公园等。
目前，北京市已有１３１个公园（不含居住区公园及建成区外公园），按其价值高低、景观效果、规模大小、管理水平分为三级，其中一级公园４４个，二级公园２５个，三级公园６２个。从管理上也分为三类，每年由市园林局根据检查及群众投诉等情况进行评比，去年共评出１９个一类公园。
北京市园林局现有直属公园１０个：香山公园、北京植物园、颐和园、紫竹院公园、玉渊潭公园、动物园、陶然亭公园、天坛公园、中山公园、北海及景山公园。从经营状况来讲，赢利、持平、亏损各占三分之一。
目前北京市人均绿地约８平方米左右，四个城区更低，崇文区人均７．２平方米，是最高的，宣武区最低，只有人均不到２平方米。为落实北京市政府提出的在２０１０年达到人均绿地面积１５平方米的目标，北京市园林局规划建设处已完成总体规划工作并报北京市政府批准，预计年底规划绿地将正式确定。据工作人员介绍，此次规划紧紧围绕公园（绿地）的功能来进行，一方面加大公园（绿地）建设，弥补城市绿地不足，另一方面，调整绿地结构和布局，如楔形绿地的建设，可以充分发挥绿地的系统效益，引进郊区的新鲜空气，改善城市生态环境。力争在２００７年实现人均绿地１５平方米的目标。
北京市园林局提供的材料显示，北京市将积极保护、利用历史名园，发展建设大中型公园，注重就近建设服务半径５００米或者５００米以下的小型公园。旧城区改造、城市新功能区建设要规划建设公园。城市道路两侧、河道两侧，有条件的也要结合周边环境建设公园。商报记者 高立新Ｊ０７２
朝阳公园开发模式
近期，朝阳公园出资５００万元向国内外公开征集规划设计方案，这在全市乃至全国还是第一次。
朝阳公园规划面积为２８０公顷，其中水面面积为６７公顷，陆地面积为２１３公顷。在将要规划开发的陆地面积中，拆迁征地占有很大的比例，预计总的拆迁费用为２０亿元人民币，仅今年一年，就要完成耗资１４亿元的拆迁工作。由于拆迁方面的资金压力较大，政府批准在规划地内亮马河以北的部分地区修建大型公建项目，如酒店、商场等，通过这些公建项目的转让和出租来获得拆迁所需的部分费用。西部的蓝色港湾地区也将通过预租大约可得６个亿的平衡资金。
政府还将通过出让朝阳公园的土地支持朝阳公园的规划开发。在朝阳公园西部的西小区将开发７０万平方米的地产项目，其中部分土地出让金政府将用于朝阳公园的拆迁费用。公园规划中的土地出让金也将部分返还给朝阳公园。
规划后朝阳公园将完全采取企业化的经营模式。朝阳公园开发经营公司的田总认为，只有这样，一个公园才能被经营管理好，才能不断适应新的变化。朝阳公园的开发将不同于以往那种引进资金进行拆迁的做法，将采取先完成拆迁工作，然后再考虑引进资金合资合作的方法，在引进资金时，重点考虑的是双方以后的经济效益，而不是以获得拆迁费为主。
朝阳公园的规划开发模式不仅有利于它自身的稳步发展，也带动了周围房地产业的发展，近期内，公园附近的京达国际公寓、棕榈泉等项目每平方米都上涨了２０００－４０００元不等。还有的地产商正在与朝阳区协商购买公园的门票以及公园内网球等场地的会员卡等，希望通过朝阳公园一带良好的生态环境来提高业主的生活质量，以使自己的房子能更快更好地卖出去。
商报记者 徐日 Ｊ０７４
地产的公园牌
比之“户型牌”、“地段牌”、“价格牌”，住宅的“公园牌”对于城市居民而言，是遥远而奢侈的。比之于其他城市如广州、上海、深圳，北京房地产的“公园牌”又有着独特的含义—目前公园的雏型，在上个世纪真正的老北京实际上就是皇家园林，颐和园、北海、天坛、地坛、日坛、月坛等等，所谓的公园是新中国成立之后，政府予以大众的福利。尽管皇家园林已灰飞烟灭，但如果一个商品房打出“公园里的家”时，飘浮在北京人潜识中的这种房子，有其特定深义。
为人们熟知的公园旁的商品房住宅多在１９９８年之后，而实际上，远在１９９４年北京的外销房就打出了公园牌，朝阳公园旁的景园，就因其良好的公园景观使售价达到２５００美元每平方米。位处使馆区边缘的朝阳公园，成了２０世纪９０年代中期外销房的青睐地，１９９５年该公园旁推出了碧湖居、金达花园；１９９６年推出了清镜明湖；１９９７年，与龙潭湖一墙之隔的怡龙别墅开售，而其一个广告口号就是“贵就是我们的卖点”，显示出该项目与公园的亲近程度；而在北城的柳荫公园旁推出了泰利明苑。
在１９９８年个人住宅市场启动之后，公园成为普通商品房也可借用的景观资源。１９９９年年底，西三环人济山庄打出的一则广告引起轩然大波，“紫竹院内的家”令周边居民产生异议，紫竹院公园成了商品房住宅区，那以后我们逛公园岂不成了私闯民宅了？实际上，问题很简单，是商品房借公园的景借过了头，原本是“公园边上的家”，却在广告上称为“紫竹院内的家”，引起不必要的风波。
朝阳公园显然成为北京房地产市场中利用率最高的公园景观，外销房默默无闻地占据了其西侧边缘后，１９９８年之后，朝阳公园的东、南、北侧不断涌现新的商品房项目，先是东润枫景，再是博雅园、亮马名居，近期推出的项目为京达国际公寓、棕榈泉国际公寓。
西部的玉渊潭八一湖使其南侧的颐源居朝北向户型，虽不向阳但因有八一湖景观，价位毫不逊色于南向户型，通常的商品房销售中，北向户型会比南向户型低１５％－２０％的价格。随着商品房市场的迅速扩张，公园的出镜率越来越高—陶然亭公园旁的陶然湖景、龙潭湖公园东面的濠景阁、柳荫公园旁的柳清居、天坛公园旁的天天家园、日坛公园旁的日坛、晶华等纷纷入市，可谓“大小公园齐上阵，助威地产借景红”。
值得思量的一个问题是，既然地产能打“公园牌”，为什么公园不能打“地产牌”呢？目前有哪几个项目在规划时，会考量其项目的建筑造型以及立面色彩，应与公园风貌融为整体呢？直观些讲，在公园游玩时，抬头远望，公园周边竟是与园景和谐、统一的建筑景观，值得欣赏、玩味。试想，如果抬头远望时，公园周边的建筑或是“火柴盒”式的塔楼，或是色彩斑斓的建筑，在公园游玩还是享受吗？公园的地产牌，不得不思量。商报记者 吕尚春Ｂ２７
■公园与城市
北京城的公园似乎更多的是与这座城市的文化密切联系着，无不透着老祖宗留下的皇家园林、山水园林的气息，这些“文化”着的公园多少显得与“经济”着、“商业”着的城市不相匹配，也许这正是朝阳公园的“悬赏”征集方案受人关注的一大原因。
在朝阳公园宣布对外征集方案的前一周，朝阳区一位副区长向记者谈及朝阳公园的开发，表示要打破原有的公园建设、运营模式，把公园提升到城市的高度—公园是城市的公园。激赏之余，记者说有两个案例可供借鉴，一个是纽约中央公园，一个是巴塞罗那的居埃尔公园，其中的思路和境界正是我们的城市应该知道的。
在寸土寸金的纽约曼哈顿的中心地带，“生长”着一块巨大的方整绿地，足足占据了１５３个街区，成为钢筋混凝土丘陵中的一块绿洲，是纽约的骄傲，现在人们更多的是用“远见”一词来评价纽约中央公园。
纽约中央公园始建于１８５８年，由奥姆斯特德提议兴建并担任设计，他坚信城市需要“绿肺”，城市中的人需要缓解压力的舒适环境，由此开创了现代景观设计的先河，他也被尊为“美国园林之父”。更为重要的是他所设计的纽约中央公园是第一个现代意义上的公园、第一个真正为大众服务的公园，它创造的是公众空间而不是与权力、地位相关的个人空间。这使纽约人的生活总算没有完全被高度发达的商业浪潮所异化。
奥姆斯特德的远见也要靠当时市政府的远见才得以实现，当时的市政府接纳建议后拨款５００万美元买下了这块８００多英亩的地，当然也在周边做了一些高容积率的交换。建园前后用了２０年，难能可贵的是在以后的１００多年，无论市区怎样扩展，这块绿地一直没有被侵占。甚至最近还有纽约参议院提议，在纽约世贸中心废墟建设另一个纽约中央公园。
也许北京的朝阳公园想自诩为纽约中央公园，因为它毕竟地处北京城商务气氛最浓的区域，而且定位于“西有颐和园，东有朝阳公园” —“也是北京作为国际化大都市的环境象征和文化标志”。但也有专业人士提醒：城市公园本质是对城市发展的关照，是对城市市民的关照，公园早期建设中的一些贵族化倾向应该在新的开发建设中予以避免。
■公园与地产
陈逸飞在购买了朝阳公园南侧的一处公寓后说：这更接近于他在纽约中央公园附近的寓所。这也正是地产商所要的效果，地产的“公园牌”向来是一张市场竞争的王牌。
随着环境因素在置业行为中发挥的作用越来越大，地产商们无不视城市绿化带、公园为一大资源，于是在不少“公园边上的家”纷纷出现的同时，也带来一些问题，比如，转化为高利润的商品房空间是否形成了对城市公共空间的侵害？如何把握这种尺度？
在这方面也有一个反向的案例。１９００年，西班牙的居埃尔伯爵委托高迪在巴塞罗那北郊设计一个中产阶级住宅区，以风格怪诞而著称的建筑师高迪拖延了很久，最后竟然建议他的大业主居埃尔伯爵建造一座公园，理由也出奇的简单：那里需要一座公园。同样出奇的是，“大地产商”居埃尔伯爵竟然同意了。于是，没有实现的商业利润换来的是人们的休憩场所和经典建筑作品。
我们现在的地产商不会有居埃尔伯爵那样的从容，建筑师也不奢望能有高迪那样的自由，现时的市场环境使开发商们只会去抢占公园而不是去建造公园，即使造园也是最直接地服从于商业目的。开发商的造景也往往受到专业人士的诟病：除了对公共空间的侵占，还有是不能让景观融入人们的生活。
■城市、公园、地产与人
没有人能否定朝阳公园的新模式开发对于周边地产市场的价值，以及对于一个国际化大都市的价值，但其中隐含的最大的价值应该是对人的关照。从某种角度来看，纽约中央公园和巴塞罗那居埃尔公园的案例无不投射出在商业环境中对人的关照。
城市中的人需要公共空间，这种需求的满足与一座城市的活力和精神息息相关。但“以人为本”并不容易，特别是在“以人为本”成为某种商业标签的时候。
可以说，上升到城市高度的公园开发，表明了北京在发展、成熟过程中的某种醒悟，但这座公园的真正价值要经受几年、十几年、几十年时间的检验，而检验的一大标准必定是对城市中的人的关照。在这一标准下，当时的业绩效果、商业效果也许显得并不那么重要。
商报记者 陈大阳 Ｂ２６
北京市公园状况
公园是城市绿地的重要类型，具有良好的绿化环境、较完善的设施，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐、开展科学文化活动和防灾避险等功能，并向公众开放的场所。包括：综合性公园、专类公园以及历史名园、居住区公园等。
目前，北京市已有１３１个公园（不含居住区公园及建成区外公园），按其价值高低、景观效果、规模大小、管理水平分为三级，其中一级公园４４个，二级公园２５个，三级公园６２个。从管理上也分为三类，每年由市园林局根据检查及群众投诉等情况进行评比，去年共评出１９个一类公园。
北京市园林局现有直属公园１０个：香山公园、北京植物园、颐和园、紫竹院公园、玉渊潭公园、动物园、陶然亭公园、天坛公园、中山公园、北海及景山公园。从经营状况来讲，赢利、持平、亏损各占三分之一。
目前北京市人均绿地约８平方米左右，四个城区更低，崇文区人均７．２平方米，是最高的，宣武区最低，只有人均不到２平方米。为落实北京市政府提出的在２０１０年达到人均绿地面积１５平方米的目标，北京市园林局规划建设处已完成总体规划工作并报北京市政府批准，预计年底规划绿地将正式确定。据工作人员介绍，此次规划紧紧围绕公园（绿地）的功能来进行，一方面加大公园（绿地）建设，弥补城市绿地不足，另一方面，调整绿地结构和布局，如楔形绿地的建设，可以充分发挥绿地的系统效益，引进郊区的新鲜空气，改善城市生态环境。力争在２００７年实现人均绿地１５平方米的目标。
北京市园林局提供的材料显示，北京市将积极保护、利用历史名园，发展建设大中型公园，注重就近建设服务半径５００米或者５００米以下的小型公园。旧城区改造、城市新功能区建设要规划建设公园。城市道路两侧、河道两侧，有条件的也要结合周边环境建设公园。商报记者 高立新Ｊ０７２
朝阳公园开发模式
近期，朝阳公园出资５００万元向国内外公开征集规划设计方案，这在全市乃至全国还是第一次。
朝阳公园规划面积为２８０公顷，其中水面面积为６７公顷，陆地面积为２１３公顷。在将要规划开发的陆地面积中，拆迁征地占有很大的比例，预计总的拆迁费用为２０亿元人民币，仅今年一年，就要完成耗资１４亿元的拆迁工作。由于拆迁方面的资金压力较大，政府批准在规划地内亮马河以北的部分地区修建大型公建项目，如酒店、商场等，通过这些公建项目的转让和出租来获得拆迁所需的部分费用。西部的蓝色港湾地区也将通过预租大约可得６个亿的平衡资金。
政府还将通过出让朝阳公园的土地支持朝阳公园的规划开发。在朝阳公园西部的西小区将开发７０万平方米的地产项目，其中部分土地出让金政府将用于朝阳公园的拆迁费用。公园规划中的土地出让金也将部分返还给朝阳公园。
规划后朝阳公园将完全采取企业化的经营模式。朝阳公园开发经营公司的田总认为，只有这样，一个公园才能被经营管理好，才能不断适应新的变化。朝阳公园的开发将不同于以往那种引进资金进行拆迁的做法，将采取先完成拆迁工作，然后再考虑引进资金合资合作的方法，在引进资金时，重点考虑的是双方以后的经济效益，而不是以获得拆迁费为主。
朝阳公园的规划开发模式不仅有利于它自身的稳步发展，也带动了周围房地产业的发展，近期内，公园附近的京达国际公寓、棕榈泉等项目每平方米都上涨了２０００－４０００元不等。还有的地产商正在与朝阳区协商购买公园的门票以及公园内网球等场地的会员卡等，希望通过朝阳公园一带良好的生态环境来提高业主的生活质量，以使自己的房子能更快更好地卖出去。
商报记者 徐日 Ｊ０７４
地产的公园牌
比之“户型牌”、“地段牌”、“价格牌”，住宅的“公园牌”对于城市居民而言，是遥远而奢侈的。比之于其他城市如广州、上海、深圳，北京房地产的“公园牌”又有着独特的含义—目前公园的雏型，在上个世纪真正的老北京实际上就是皇家园林，颐和园、北海、天坛、地坛、日坛、月坛等等，所谓的公园是新中国成立之后，政府予以大众的福利。尽管皇家园林已灰飞烟灭，但如果一个商品房打出“公园里的家”时，飘浮在北京人潜识中的这种房子，有其特定深义。
为人们熟知的公园旁的商品房住宅多在１９９８年之后，而实际上，远在１９９４年北京的外销房就打出了公园牌，朝阳公园旁的景园，就因其良好的公园景观使售价达到２５００美元每平方米。位处使馆区边缘的朝阳公园，成了２０世纪９０年代中期外销房的青睐地，１９９５年该公园旁推出了碧湖居、金达花园；１９９６年推出了清镜明湖；１９９７年，与龙潭湖一墙之隔的怡龙别墅开售，而其一个广告口号就是“贵就是我们的卖点”，显示出该项目与公园的亲近程度；而在北城的柳荫公园旁推出了泰利明苑。
在１９９８年个人住宅市场启动之后，公园成为普通商品房也可借用的景观资源。１９９９年年底，西三环人济山庄打出的一则广告引起轩然大波，“紫竹院内的家”令周边居民产生异议，紫竹院公园成了商品房住宅区，那以后我们逛公园岂不成了私闯民宅了？实际上，问题很简单，是商品房借公园的景借过了头，原本是“公园边上的家”，却在广告上称为“紫竹院内的家”，引起不必要的风波。
朝阳公园显然成为北京房地产市场中利用率最高的公园景观，外销房默默无闻地占据了其西侧边缘后，１９９８年之后，朝阳公园的东、南、北侧不断涌现新的商品房项目，先是东润枫景，再是博雅园、亮马名居，近期推出的项目为京达国际公寓、棕榈泉国际公寓。
西部的玉渊潭八一湖使其南侧的颐源居朝北向户型，虽不向阳但因有八一湖景观，价位毫不逊色于南向户型，通常的商品房销售中，北向户型会比南向户型低１５％－２０％的价格。随着商品房市场的迅速扩张，公园的出镜率越来越高—陶然亭公园旁的陶然湖景、龙潭湖公园东面的濠景阁、柳荫公园旁的柳清居、天坛公园旁的天天家园、日坛公园旁的日坛、晶华等纷纷入市，可谓“大小公园齐上阵，助威地产借景红”。
值得思量的一个问题是，既然地产能打“公园牌”，为什么公园不能打“地产牌”呢？目前有哪几个项目在规划时，会考量其项目的建筑造型以及立面色彩，应与公园风貌融为整体呢？直观些讲，在公园游玩时，抬头远望，公园周边竟是与园景和谐、统一的建筑景观，值得欣赏、玩味。试想，如果抬头远望时，公园周边的建筑或是“火柴盒”式的塔楼，或是色彩斑斓的建筑，在公园游玩还是享受吗？公园的地产牌，不得不思量。商报记者 吕尚春Ｂ２７
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