反思北京CBD

    北京CBD已经结束了它在媒体上的热闹劲，接下来可以预料的是，对CBD发展进行反思的序幕将会拉开，并会延续相当一段时间。
    CBD作为中国最具关注、市场价值最高的区域模式，无论我们现有的水平与世界相差多远，显然都不存在“搞与不搞”的问题，只有“怎样搞好”的问题。北京在中国所有的城市和经济发展中依然是备受关注的中心，决不会因为CBD的成与败而从此“边缘化”、“地方化”，甚至被遗忘。
    这块“蛋糕”不太大近日，CBD管理委员会综合处处长李洋对媒体报告喜讯，CBD区域内的工程进度已达300万平方米，计划到2008年将增至700万平方米。整个项目完成后，总建筑面积估计达1000万平方米。在CBD的项目中，写字楼面积占一半，另一半面积为商业及公寓。经过去年的预热后，CBD区内的部分楼盘于5月前后相继亮相。4月初，北京万通与香港置地合作的新城国际首先取得了销售许可证，并在没有进行大规模推广活动的一个月时间里，获得了近百份的订单。建外SOHO也将于近期取得销售许可证，加上在售的旺座、万豪国际公寓、嘉华世纪等项目，今年下半年才是CBD项目真正开始比拼的时期。
    这应该是一个利好消息。按李处长的说法，今年已完成３００万平方米，还剩７００万平方米，到２００８年，中间还有６年，每年可完成１００多万平方米。当今海内外十几个“军团”驻扎在此，均分下来，这个“蛋糕”不太大，更何况具体规划方案也处于改动调整阶段，要有大手笔，还有许多“禁忌”。
    CBD的六大困惑
    ＣＢＤ是一个汇集了大量的超高层建筑，快节奏、高效率的现代商务活动集中的场所。北京ＣＢＤ的魅力在于它新貌中凝固的历史，在于它繁华中禁锢的传统。如今ＣＢＤ的规划已经具有雏形，大的规划已经限高楼层，保证绿化，打造不夜之城，城中之城。“传说”国外的中央商务区，有高耸如云的摩天，四通八达的地铁，匆匆而过的身影，名牌琳琅的轿车，这似乎存在着众多别具匠心的创意，也可以说是“商务的天堂”。但看到北京ＣＢＤ规划后的沙盘，也无太多欣喜，设计的建筑就象扭曲的电线杆，地面交通开始暴露后患，但愿不会出现“希望越大失望越大的尴尬局面”。 
    目前，北京ＣＢＤ不具备完善、便捷的交通和现代化的通信等基础设施和良好环境，据使馆新城销售总监童渊介绍，ＣＢＤ存在六大困惑： 
    困惑之一：北京各城区的内部竞争“刀兵相见”，开始分散有效客源。特别是南北城的发展竞争，是一场不甘落后与暂时领先的赛跑，是一场现状与未来潜力之间的竞赛。由于现代商业的引入，东西城相安无事的状况开始改变，西城商业随着人口的增加，八十年代也迅速兴起，特别是西单地区，零售业几乎超过了王府井。而八十年代，王府井也由于有靠近车站和自身固有的名气，在少有境外大规模投资的情况下，也成就了目前的规模，特别是东方广场的出现，依靠特有的交通位置和人气，许多国内外知名企业开始汇聚，同时，东城随着旧城的改造，大有整体开发的趋势。近郊的海淀也不示弱，在中关村高科技的旗帜下也唱起了高歌。而反观朝阳，动作明显大于东西城，ＣＢＤ的概念从１９９３年规划到２００１年的总体出台，已经从眼球方面胜了一筹。 
    困惑之二：随着ＣＢＤ商务中心区建设的展开，交通问题也日益严峻起来。目前修建的朝阳路、朝阳北路、通惠河北路等路段成为进出ＣＢＤ的主要通道。同时计划改扩建关东店南街和光华路，组织实施区域内的道路建设。尤其是“寸土寸金”的ＣＢＤ商务中心区内的办公区密集，超高建筑较多，地下停车场难以容纳数量众多的机动车。随着ＣＢＤ不断增加的建筑量，交通和停车形势的紧张将更加突出。根据目前的规划，未来的ＣＢＤ将建成地下城市，解决停车难的问题，同时按照一定比例设立社会停车场，大力发展和完善公共交通，特别是轨道交通等大运量的交通形式，引导人们采用公共交通上班，可以免去停车的麻烦和费用，减少停车场的压力。但根本的一点没有解决，即道路的数量和宽度。
    困惑之三：ＣＢＤ的宽带网络目前还处于初级阶段。据说，ＣＢＤ管委会正着手组织实施通讯基础设施建设。宽带网络基础设施是影响ＣＢＤ未来投资环境的一个重要方面，将根据国家的有关政策和上海等地的成功做法，由政府来控制通讯管孔的建设，营造一个公平的竞争环境。目前ＣＢＤ管委会正在制定ＣＢＤ网络规划，着手组建商务中心区通讯工程公司，在修路的同时，铺设通讯管孔，等到完工，也是一个不短的时间。
    困惑之四：ＣＢＤ不可能成为住宅区。北京ＣＢＤ不像新加坡、香港那样全部都是写字楼。ＣＢＤ应当先有写字楼，后有公寓；先有商务，再有居住，现在相反。目前，北京的ＣＢＤ内出现了大量的公寓楼盘，而开发商认为整个写字楼销售并不是很理想，不是说能在两三年内就可以发达，在这样的情况下开发商没有其它选择。比例已经存在失调，按要求，公寓与写字楼的比例大概７：３，而现在刚好相反。就目前的情况而言，北京ＣＢＤ区域内的大量公寓供应实际上是一种不健康的发展状况，投资缺乏可持续性，更主要看重眼前利益。童渊强调，无论ＣＢＤ披什么奢华外衣，其实就是一片钢筋水泥森林加玻璃和灯光装饰，根本不适合人居住。
    困惑之五：北京ＣＢＤ没有金融街。北京金融的集聚出现一种趋势：中资银行在金融街，外资银行选建国门。有人说，长安街就像一根扁担，它一头挑着金融界，另一头则倒挂着建国门。前者是北京市预设的“金融中心”，实质上，它是国家金融监管中心和国家级银行总行和非金融机构总部所在地；后者是近几年形成的外资金融机构中心，这里集聚着花旗、汇丰等世界级金融机构。建国门算是ＣＢＤ的西边缘，若ＣＢＤ仍将在竞争中胜出，当初就应该把建国门附近纳入ＣＢＤ。
    困惑之六：投资开发缺少国际大财团。ＣＢＤ目前看来仍然是朝阳区的ＣＢＤ，与中央政府及国内银行投资机构协调不够，几乎完全依靠香港或华人圈的投资，没有引入本国企业巨擘以及国际金融寡头，这一点是北京ＣＢＤ的败笔。 
    三足能否鼎立？
    ＣＢＤ是北京房地产商的竞技场。在首批进入ＣＢＤ竞技的楼盘项目中，经过前一阶段的竞争后，逐渐上演“三国演义”。
    去年九月ＣＢＤ″雏形”规划出台后，从第一机床厂厂房在爆破声中倒下，ＣＢＤ周边便“炸”声四起，爆破声中轰然坍塌的除了厂房还有民房，首批项目早已急不可耐，相继上马。财富中心一马当先破土动工，硬是让先放了一炮的建外ＳＯＨＯ和提前“重金出击”的新城国际“起了个大早，赶了个晚集”。不论是按放炮拆迁算起，还是按破土动工算起，普遍认为，这三个项目在首批ＣＢＤ项目中基本形成了“三足鼎立”之势。
    根据发展的现状可以看出，建外ＳＯＨＯ的开盘时机及定价把握较好，实现了“四快一慢”的战略，就是拿地快，规划快，拆迁快，造势快，而开盘慢。据说，这是潘石屹的“怪招”，这样，建外ＳＯＨＯ不仅抢上了ＣＢＤ规划开发头班车的发动，积蓄了大量客户，而且预售时机掌握在ＣＢＤ整体项目集体提价之后，可谓“早有预谋”。
    财富中心放入市场量相对较小，主力楼盘还在“水下”，而且其楼座均为超高建筑，造价高，根据开发商的“野心”，估计它今后仍会“借势”而提价，直至出现不良市场反应，造成其滞销才会停下来。
    大家都记得去年春天万通的“重拳出击”，上百万扔给展会，结果那时ＣＢＤ房价处于波动的行列，仍在万元以下，可以说，这是典型的出击时机判断不准。如果以现在来看，出击的后果是一大批客户低价订购了新城国际，他们也许“没事正偷着乐”。今年５月１日，新城国际在香港中环的文华东方酒店举办声势浩大的推广会，接待了近２０００位香港客户的咨询，推出的３０套房认购一空，看来，过早的低价出手，心里还有不少的“后悔”，走出去看看，也许市场空间更大。
据童渊介绍，近来有香港的“金融寡头”放言不排除在北京再找新项目发展的可能，要想体现国际以及资金实力，投资北京ＣＢＤ，肯定是首选。
    他说，大连万达、深圳金地、阳光１００、旺座、世贸国际公寓、北京财富中心、怡和国际公寓、中环广场、银泰世贸广场、万豪国际公寓这些也都不是“省油的灯”，均在借发展商的实力，左右出击，寻找发展空间，正如童渊所言：“他们不会放过任何一个发展机会”。看来，所谓的三足鼎立也许就是“昙花一现”。
    超过大上海太难
    上海和北京的比较屡见报端，上海这座曾经以“东方巴黎”享誉世界的城市，正以几乎无以匹敌的综合优势前进。日前从上海获得消息，新加坡投资公司旗下的GIC地产斥资4200万美元，在浦东陆家嘴购入一幅7万平方米的土地，准备兴建写字楼综合物业，这只是该CBD区域的“一小巫”。此外，近期内，一批世界著名地产公司也将参与陆家嘴地区“组团式开发”，总投资预计将达到90亿元人民币。浦东新区区长胡炜已向媒体披露，陆家嘴CBD新一轮开发建设全面启动，总投资达135亿元，总建筑面积超过85万平方米。
    看来陆家嘴ＣＢＤ开始上演集聚效应。作为我国唯一以“金融贸易”命名和定位的国家级开发区，陆家嘴金融贸易区的规划面积为２８平方公里，主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业，这些才是真正的中央商务区的概念，也正是上海的优势。
    据北京ＣＢＤ管委会透露，除北京财富中心已于去年９月１７日开工和国贸三期项目正在进行拆迁前期工作之外，目前已申报审定了方案的项目有北京电视中心（一期）、新城国际、建外ＳＯＨＯ、怡禾国际中心和紫云大厦。同时ＣＢＤ管委会近期还将争取再开工一二个项目，并力争今年把ＣＢＤ的所有项目列入市重点工程。
    从规模来看，北京ＣＢＤ似乎占有了绝对优势。据北京市政府公布的最新商务中心区的规划方案，北京ＣＢＤ的占地面积达到了３００多公顷，比起上海金融贸易区２８平方公里的规划面积多了不少。 但上海是大上海，有它独有的经济发展历史，注定还得是国际的，世界级的，而北京ＣＢＤ最“致命”的，童渊告诉记者，目前至少缺少大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中的格局，购物、文娱、服务等配套设施的城市综合经济活动也无法在短期内形成核心区，因为ＣＢＤ是国际性的，在全球有影响的，在全球经济活动中有分量的，辐射面是国际的。
    CBD将出现
联手豪夺 
    目前许多开发商在呼吁“产业整合”，联手操盘，扩大规模，树立品牌，很想成为地产界的“旗舰”。这种事，据童渊介绍，早在２０年前已在香港出现过，目的是大家常在一块聚聚，寻求市场的发展空间和合作机会。
    近日，北京ＣＢＤ项目的开发商也出现以“聚餐，叙旧”为名，成立松散的合作团体的聚会。看来，ＣＢＤ的地产大鳄们还不知足，要联手巧取豪夺了。据说，业界人士分析，其目的是购房者始终对他们的项目充满信心，尤其是要让后来购房者相信他们的项目在增值，最简捷的手段是使房价保持在一种张力状态，那就是每隔一段时间就要提价。说穿了，就是一要涨价，二要通过涨价保持旺销。
    开发商认为聚会主要是在不影响商务秘密的情况下，特别是在敏感的问题，例如包括地价、售价等问题上交流信息、加强协调、加强通气、加强行动的时机及方向上的协调一致性，以形成非制约性的接触，避免恶意竞争或争夺客户源。在可能的情况下，尽量突出特点，错开时间，以使各方利益不受到恶意竞争的冲击，防止销售部门之间恶语相伤，形成ＣＢＤ开发商中坚的统一声音，不仅加强其集团在ＣＢＤ市场的地位，而且增加与政府及有关各方面的影响力及交涉力量。
    而童渊认为，香港的投资者不会因为某些问题出现所谓的“开发商联盟”，他们所建的项目主要用来租赁。要搞“联盟合作”的主要是南方的开发商，不应该叫“联盟”，而是一个合作圈子，主要包括广州、深圳的开发商。早在１０年前，他们早已熟悉，当他们来到一个新的地方，会自觉的形成一个“南派”，要想生存，必须互通信息，交流得失。不是说很有组织，而是很零散的朋友式的聚会，这是一种很正常的商业生存交流。他们也会带来很多新的开发理念，比如项目包装更实际、成本控制更严谨、广告更具体，也会感染北京的开发商。