十年之痒 广州检讨CBD规划

    １０年前，人们不约而同将目光投向被贴上ＣＢＤ标签的珠江新城。精明的地产商、投资者更是从这三个字母中嗅到了金钱的味道。按广州市政府当初的设想，用５到１０年的时间，把珠江新城建设成一个现代化金融商务中心，但１０年过去了，珠江新城仍未能形成商务环境，甚至未建成一座商务写字楼。

    截至去年底，珠江新城共出让土地９９宗，建成１９个，在建１１个，没有开发的６９个。其中住宅面积占出让总用地面积的５７．８％，商务办公用地面积占出让总用地面积的１８％，但经营性的商务办公项目尚未有一例建成，与政府和公众的预期有较大的差距。

　　要搞清楚是什么延缓了珠江新城开发建设的速度，就要搞清楚是什么挡住了开发商的脚步。

    当年珠江新城规划的时候，基于筹集资金的短期利益，新城前期规划全部采取高密度、高容积率的建设模式。在ＣＢＤ概念的指引下，开发商以高地价获取土地，冲在最前面的就是住宅业。“住宅先行”的举措，发展到今天就是新城东西两翼的住宅楼林立，中央商务区却是空白。应该说，珠江新城是广州建设现代化国际大都市的一个重要步骤。但问题在于，国内外金融财团和大型建设机构没有被引进，来的是阳台上要晾晒内衣裤的住宅楼，而这些住宅则占据了很好的地盘。

　　一家已在珠江新城连续购进三块土地，开发写字楼的公司老总恳切地说，“珠江新城不能再建住宅楼了”。他曾经到美国和欧洲的一些国家专门考察过城市的ＣＢＤ，他说目前的珠江新城商务不像商务，住宅不像住宅，都混在一起，这样混居下去就会使ＣＢＤ没有足够的品位，很难真正成型。这会造成双输的结果：一方面高档办公没有氛围，另一方面混在其中的住宅摆脱不掉工作状态。

　　目前，广州的各大房地产开发商已经敏感地意识到未来三四年的写字楼市场。广州保利房地产开发公司常务副总经理说，目前他们在珠江新城的华普广场已经复工建设，另外两块地也将建设为写字楼。据分析，目前的住宅市场已经基本饱和，而写字楼市场则开始启动。加入ＷＴＯ后国外机构进入国内，广州将成为他们登陆的地方，需要大量的写字楼供应。据广州市国土资源和房屋管理局的消息，２００１年写字楼二手成交量为１４．６１万平方米，是２０００年写字楼二手成交量的３倍多。

　　经历了十年的“住宅先行”后，写字楼回归，人们从中看到了珠江新城的希望。

    回顾10年历程珠江新城，位于广州东部新中轴线上，总用地面积约6.6平方公里。北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道。

　　１９９２年初，广州市政府常务会议决定开发珠江新城。

　　１９９３年６月，珠江新城规划确定，堪称广州当时最先进的一个城市规划。

　　２０００年８月，广州市政府公开对珠江新城进行规划检讨，广泛听取民意，这在该市规划史上史无先例，反响极大。

　　２００２年６月，《珠江新城规划检讨》经广州市政府正式审议通过，珠江新城规划经过２年的整理报批，终于定案。２０００年广州市规划局在重新审视、整理珠江新城规划时，按照当时使用“检讨”这个术语的用意，已不是平常意义上所理解的承认错误之意，而是重新的反思和整理。

    据来自权威部门的数据，从１９９２年至２００１年底，珠江新城卖地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，没有开发的有６９宗之多，其中烂尾２宗。合同地价１０２亿，到去年底收回４５亿。这里用“宗”而不用“个”或“块”，是因为在卖地过程中早已打乱原来规划的地块分割。

　　在卖出去的地块中，有三分之二都没有进入实质性的开发，问题出在哪里？“政府急功近利，全面开花，在发展中超越了自身的发展能力。”这句话确实尖锐，但又是不能回避的事实。为了筹集资金建地铁，迫切推地，原本计划为地铁提供８０—１００亿的资金，但因为种种原因，到目前为止，真正拿到手的地价款也只有４５亿元。

　　这里就出现两个值得反思的问题。

　　一是该不该以一个大型城建项目筹资为由，来确定另一个大型项目的开发动机。在珠江新城和地铁之间，珠江新城无疑是“牺牲者”，现在各方都不避讳说珠江新城是广州兴建地铁的“血库”。地铁已在广州城下迅速延伸，但能否以牺牲一块黄金宝地的建设为代价，问题值得思考。
　　二是虽然城建资金的筹集主要通过卖地来获得，也就是说用卖珠江新城的地筹集的资金来搞地铁本也无可厚非，但不看市场承受能力地卖地，必将导致一个尴尬的事实：好地几乎卖完，钱收回来还不到一半。至于何时可以全部收回卖地收入，谁也不敢打包票。

　　这又导致了什么后果？一位不愿透露姓名的开发商回忆，早在１０年前，政府就已经把珠江新城定为广州未来的中央商务区，开发商们相信，政府未来会在这块土地上倾注相当的注意力，于是纷纷以高价购下地块。据了解，珠江新城土地价格在当年是全市最高的，所以珠江新城楼盘价格一直居高不下，天河北一带楼价可以降至５０００多元，但珠江新城的均价仍难下７５００元。没有降价空间、没有兴奋点，珠江新城的开发商们坦言，不敢往后想。但更多的专家倒认为，珠江新城的地价高理所当然，关键是开发商的盲目和政府指导的失控，导致了双方利益共同受损。

　　广东省城市发展研究中心主任、高级规划师马向明，中心副主任宋劲松等人认为，珠江新城折射出来的问题是，政府并没有把城市规划当做是对投资者的一种承诺。而作为投资者，更要有担当市场风险的头脑和独立决策的意识，不能把投资失误一味归结为政府给的政策不足，下的力气不大。

    配套滞后，无力集聚人气

    自从1992年提出“珠江新城”概念后，政府便承诺，珠江新城将拥有完善的公共配套设施，而且所有的公共配套设施都由政府按规划来完成。然而10年过去了，新城的配套设施严重滞后，在人们的焦急和无奈中，《珠江新城规划检讨》重新勾画出一幅令人心动的配套生活设施蓝图。

 “漫步在珠江新城，你会突然发现人是渺小的，因为那么多极尽豪华的摩天大楼高高在上，使你不得不仰视它。而如果刚好那天天空是蔚蓝的，珠江新城又是清新的，那么你会感觉到这里真是现代啊！真是养人啊！然而，还没等你感叹完，而要去办一点实事的时候，你才感到是多么的不容易。想要找个地方吃顿饭，可找来找去碰面的仍是那些高楼；想买个东西，满头大汗地跑，商场好像永远在你前边，却让你摸不着；想发个邮件，你只能找出地图看看珠江新城之外哪儿有邮局，反正这里没有，像这样烦心的事多着呢，你不得不很无奈！”“过来人”这样描述在现时珠江新城生活的感受。

    着急和无奈的不只是购房者，还有发展商。漂亮的楼盘遭遇的却是生活配套设施的滞后和空白，这样的楼怎能卖得旺？开发商不止一次恳请政府部门加快生活配套设施的建设。他们认为，应当由政府统一规划兴建大型的社区服务中心和街市。这些服务中心和街市应当不以营利为目的，主要还是要为居住在珠江新城中的人们提供必要的生活配套设施。不少专家这样冷静地分析，现在不是政府不想加大对珠江新城公共配套设施的投资力度来推动民间投资的发展，而是确实财力有限，城市建设也有轻重缓急之分。专家呼吁，政府可根据切身实际适当加快新城公共配套设施的建设步伐，来带动民间投资。

　　针对目前开发商必须建设的一些生活配套设施，专家们也提出了另外一种思路，那就是开发商联合办学，资金、土地等都由多个开发商联合承担，政府只需依据总体规划宏观调节。专家们强调，关键是政府要有这方面的意识。

   １０年过去了，在基础设施建设方面广州市已投入５０多亿元人民币，但在生活配套设施上仍是严重滞后，仍是令人赧颜的空白！当然，１９９７年以后的珠江新城也的确拥有了部分基础设施：道路变宽敞，商业服务有起色，文化、休闲服务有优势，还有三路公交车直通珠江新城。

    针对这一情况，《珠江新城规划检讨》中的最大亮点就是对公共设施的完善和补充，因此政府在其中描述的珠江新城的未来更加超前、更加现代，也更加让人心动。

　　公共设施更完善了。经过规划检讨之后的珠江新城，将拥有１１所小学、６所中学，其中增设幼儿园９所，增设小学１所，教育设施用地也由原来的１９．６公顷增至３２公顷；原会展中心用地将出现一座市一级的综合医院，在歌剧院和博物馆的后面，采纳了市民的建议，广州市一级的图书馆和少年宫将座落于此；赛马场西侧将建商业、旅栈业、社区配套等公共服务设施；而增设的珠江新城中央广场将与海心沙市民广场相连，形成广州市最大的一个市级广场体系。

　　交通更便捷了。《规划检讨》承诺，未来的珠江新城从居住小区或办公大厦出来，一个小时之内就能到达广州的各个角落。在建中的地铁三号线自体育西路进入华夏路后，跨越珠江进入海珠区，向南与番禺区连接，并于花城大道与华夏路交叉口设置地铁站。

    “中心”旁落，CBD前路维艰

    在珠江新城启动建设的十年间，广州出现了天河北、琶洲、番禺、南沙等商务或者是居住“中心”区域。与珠江新城可以略做比较的是天河北，天河北的发展中，主要工程的带动作用尤为明显。

　　据了解，当初广州市政府为全力支持天河区发展，在一年半的时间内曾停批、缓建了除天河区外一切项目，以全运会场馆、火车东站两个大型市政项目带动全区开发热潮。现在中信、市长大厦、国贸、中泰、天誉等形成的天河北投资氛围日渐趋旺，由西到东分布有招商、东亚、民生、住友、中信、交通、工商等银行，另外广州各大证券公司也在这里落脚，银行证券业的发达奠定了天河北金融中心的地位。以东站为圆心向周围辐射，酒店、写字楼、商厦、商铺、公寓等林立，而且旁边几个新的商用项目亦将于今年动工。

　　部分房地产商认为，政府应该将一些已经论证过的大项目放入珠江新城，尽快启动珠江新城商业、写字楼项目。一些发展商说得更加直接，政府要发展珠江新城，就不要将一些城市中心的功能项目再批准建到别处，如果四处都搞写字楼，那么珠江新城永远也形不成中央商务区。而另一家在珠江新城中落户５年的发展商则提出，市政府完全可以通过控制土地供应来调节市场。珠江新城目前所面临的困境就是上世纪八九十年代全市土地过量批出的后遗症，特别是商业、写字楼地块的过量出让。他建议与珠江新城项目功能相同的其他区地块如果能够收回，就不要再进行拍卖。同时在珠江新城抓紧建设标志性建筑，将人气、财气带起来。

    在珠江新城的建设过程中，不少开发商都提出现在“只有房产商在吆喝，而听不到政府的声音”的问题。在珠江新城已经建成一处楼盘的商家坦言，珠江新城有什么？有的只是一个前景，而这个前景需要政府不断注入信心。
　　据了解，珠江新城土地价格不仅在当年是全市最高的，而且到今天仍是最高。当时珠江新城的最低价为每平方米３５００元，１９９４年后为３２００元。今年珠江新城Ｊ１－６地块以１．８３亿元被拍出，算起来每平方米逾２．５万元。这是全国单价最高的土地。在高成本的土地前期投入后，之后的打磨工作就非开发商所能完成。大多开发商认为，现在的感觉是政府对珠江新城的冷落。

　　现在已经进入珠江新城的楼盘，定位、宣传各不相同，都是站在自己的立场上，从ＣＢＤ的概念中各取所需。因此，对于消费者而言，得到的信息就是冲突甚至严重矛盾的。在楼市和公众心目中ＣＢＤ很响亮，但到了具体楼盘上，根本就沾不到ＣＢＤ的光。每一家楼盘都要花费很大的精力和金钱去营造自己的形象，如果政府能够对珠江新城有一个统一的声音，则效果就不同了。

　　同时，政府在推出珠江新城的同时，近年又不断推出新的投资热点。投资者很容易产生一个看法：珠江新城已经失去了１０年前那种举足轻重的战略位置，人们关心城市的“西联、南拓、东移、北优”，必然使珠江新城失去一大批投资者和消费者。一名开发商说，国外的经验表明，一个“城市中心”的建立是需要一定时间的，有的甚至上百年才能真正建立起来。这就需要政府给这个中心区域以充分的时间和政策引导。一旦确定，就要不断向社会传输“中心区域”的概念，不模糊不动摇。

    在珠江新城的最初规划中，将新城分成４０２小块，每一块上建一座楼。这引起多数开发商的反感。一名住宅开发商愤愤不平地说：“右边是路，左边也是路，居住氛围在哪里？”另外，珠江新城对建筑的高度、风格也有严格的限制，以至于很多开发商都跑到城市外围建大盘，因为有自己发挥的空间，而在珠江新城只有规划设计，就没有建筑师的发挥了。

　　开发商更希望得到政府在政策上的一些扶持。珠江新城建设以来，政府给予的政策推动不多，珠江新城的开发与建设基本上处于一种自生自灭的状态，有几年珠江新城基本上是处于无声无息的“冬眠”状态。１９９７年后珠江新城才开始苏醒过来，才有了目前东部和西部住宅区的发展。因此，一些大企业干脆转向城市外围寻找自己的投资空间。

　　一些开发商提出，政府的地价政策能否灵活一些，切实实现有关部门提出的“为了加快珠江新城的功能开发，对进入珠江新城的重点项目、龙头企业、形象工程、标志工程及中外大机构、大财团、大企业实施缓收土地出让金、土地入股或地价优惠等政策”。

    改密为疏，审慎调整规划

    在整个广州市，在整个广州房地产界，任何一个区域，都不曾像珠江新城这般受到政府、业界和市民如此长期的注目。2002年6月，《珠江新城规划检讨》经市政府正式审议通过后，珠江新城终于以最审慎的方式，平静地结束了历经10年的“规划之旅”。

    １９９２年，广州市委、市政府提出１５年基本实现现代化的目标，旨在进一步提高广州市中心城市地位，“高标准、大规模发展第三产业”，建设“国际化大都市”。而拥有绝对区位优势的珠江新城跃入市政府的规划视野，当时的意图是，用５到１０年的时间把珠江新城建设成为“未来的广州新城市中心”。

    当年，广州市政府分别委托美国托马斯规划服务公司、香港梁泊涛规划师建筑师事务所以及广州市城市规划勘测设计院三家规划设计单位进行规划设计。并于１９９３年确定了以美国方案为基础的珠江新城控制性规划，按“小块用地公开招标”的模式进行开发。

  　 但在珠江新城的发展过程中，广州地铁随即成为重要的影响因素。出于大笔融资的需要，广州市政府提出要求：珠江新城应提高开发强度，为地铁建设筹集更多的资金。因此，从１９９２年１０月征地通告颁布开始，广州市政府便以“五统一”的决策来营建这块宝地（即统一征地、统一开发、统一建设、统一出让、统一管理）。与此相应，珠江新城默默承担着每年十几亿的输出金额，以至于有人把珠江新城的开发称为地铁的“血库”。权威资料显示，截至２００１年底，珠江新城已签出合同总地价１０２亿元。

  　 一切都在按原定规划进行，一晃就是１０年，但当年有着广州“地王”之称的珠江新城却并未如预料般红火起来，发展商不敢轻易推盘，消费者也不敢贸然捧场。是哪里出了错？广州市政府有关部门不得不回过头去重新审视调整当年的规划设计。

    ２０００年，广州市政府办公会议提出，对珠江新城前期规划和建设管理情况应进行全面的检讨，理由是，１９９３年国家正处于短缺型经济高涨期，土地开发采用的是高密度、小地块、高容积率开发模式，每块地建一幢楼，这种开发模式对城市形象、城市公共建筑面积、城市生态等等方面产生了不少负面影响，其最主要的硬伤是缺少绿地规划。

　　２００２年６月，市政府正式审议基本通过《珠江新城规划检讨》，新规划提出“珠江新城占地６．５平方公里，规划人口１８万人（面积人口相当于越秀区），共划分为１４个２０—４０公顷的街区，包括商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。”