西宁“王府井”开发峰回路转 分片建设

　　★“用药”过猛？★

　　一直负责水井巷商务区招商工作的西宁市城中区经贸局招商办主任张吉庆表示，今年水井巷商务区有两块地段可能要进入开发阶段，一块是中国建设银行青海省分行商务写字楼，另一块是人民街与水井巷交汇处的一个商场。此外，水井巷内井源商场隔壁、大十字天桥西北侧、西宁影视中心、青海省人民政府对面地段也将进入开发实战阶段，其中大十字天桥西北侧地段将建成一座现代化的商务写字楼，并已经立项；西宁影视中心地段的开发权也已下发，目前正在规划中。分片开发仍将严格按照总体规划进行，因此水井巷商务区的未来规划风貌不会改变。

　　据介绍，水井巷商务区的开发规划早在2003年8月就已完成，当时的开发设想很简单，要把水井巷商务区建成西宁的“王府井”，起初的开发定位也很明了，即为了不使开发与规划“走形”，采取整体开发的原则进行。但问题是：谁能啃动这么一个大盘？

　　张吉庆告诉记者，仅水井巷商务区的规划就耗资120余万元，外面估算，整体开发出来至少需要上百亿元资金，而他自己估算的开发资金数目至少在50余亿元。

　　盘子超大其实也让不少开发商眼热，高投资虽有高风险，但无疑也有高回报。因此，水井巷商务区开发规划出炉并开始招商后，还是吸引了不少国内外客商，但历经一年多的洽谈，水井巷商务区的开发始终没有“整体”动起来。

　　★撩开面纱★

　　据悉，西宁目前实施的城市总体规划是1981年编制完成的第6次城市总规划，1983年4月经国务院正式批准实施。1995年为适应城市发展需要又对原总体规划的内容进行了调整补充。随着西部大开发的推进及经济的发展，西宁市城市发展正面临新的机遇，中国城市规划设计研究院着手进行西宁新一轮总体规划编制，并于2001年4月提出了总体规划修编纲要。根据总规纲要，西宁水井巷商务区承担金融商贸中心、商业零售中心功能；并要求逐步疏解行政办公和居住功能，完善配套市政设施及公建、绿化等第三产业设施，进行老城区的改造更新，适应现代化城市建设要求。

　　再此基础上，水井巷商务区规划出炉。那么，未来的水井巷商务区到底是一个怎样的模样？

　　据介绍，水井巷商务区规划结构可概括为“什字双星、四区一环、动态开放”，整个区域是以功能主节点和景观主节点为核心，沿十字发展轴形成不同性质的四片功能组团的复合性商务地区。

　　什字双星：规划延续大十字作为功能主节点，规划班禅行宫对面的公共开放绿带北端为景观主节点，在整体上形成十字叠合双子星的结构。西宁城市形态呈现出沿水域轴发展的十字形形态，主城区处在其十字架构的中心，而水井巷、人民路、民主街三条步行街同样形成连续的两个十字街口。

　　四区一环：沿南北大街以区域商务大厦建筑群为重点，西部形成商务核心区、商业核心区，东部形成文化娱乐区、高尚居住区。绿化系统景观沿教场街—南北斗宫街、解放路—文化街、饮马街—莫家街、人民街—宏觉寺街形成封闭的绿环。

　　动态开放：为了形成开放的格局和充满活力的动态，周边环境则强调动态延续性和环境整体性，以拓扑的关系共存，有机联系中突出交融的主题和开放的形态。

　　本次规划总体空间布局依托大十字，以南北大街、东西大街为发展主轴。其中南北大街作为商务发展轴，东西大街作为综合商业发展轴，串联各个功能片区，将商业、商务轴线与绿地系统、景观系统联系起来。

　　以步行商业街、绿化景观带为发展次轴，将商业氛围、景观绿化氛围引向中心商务区各地块，并在整体上串联各个发展主轴。

　　以传统的大十字形成西宁中心商务区的功能主节点，强调其形象性与交汇性，形象上以高层地标建筑为主导，交汇上融南北向商务轴线与东西向商业轴线为一体，延续西宁传统商业认知地图中地标的作用。

　　在班禅行宫对面、西大街南侧以公共绿化形成景观主节点，位于商务区和商业区交界地带，成为公共活动的中心；在人民街、南大街交叉口西北角形成基地南端的景观主节点，同时服务商务区；在五四东路东端、解放路西端，设置广场作为商业区景观主节点，同时服务长江路景观界面；在解放路、北大街交叉口结合绿化及建筑前广场形成基地北端的景观主节点，并起到步行轴收头的作用。

　　商务区由城市道路和公共开放绿带分为四片区，即商务核心区、商业核心区、文化娱乐区和高尚居住区。

　　商务核心区：位于教场街、南北斗宫街至饮马街、莫家街之间，以高档商务、行政办公、精品商业为主要功能。

　　商业核心区：位于长江路至教场街、南北斗宫街之间，以步行商业街区为核心，通过水井巷、人民街、民主街、解放路等步行商业街串联各个商业街点。

　　文化娱乐区：位于花园南北街、东大街、饮马街和解放路围合而成的区域，延续该区域文庙、夜市的历史文脉，以新型的文化娱乐设施为西宁打造一个以文化娱乐为主体，多功能兼备的区域。

　　高尚居住区：位于莫家巷、东大街、花园南北街和南关街围合而成的区域，是西宁中心商务区中居住最为集中的一块，着力扩大居住绿化面积，提高公共、市政设施配套的档次，将形成西宁炙手可热的高档房产区域。

　　★峰回路转★

　　在历经了一段沉寂后，今年西宁市人民政府的有关信息上显示，政府要投巨资对水井巷商务区进行开发。张吉庆介绍，整体开发的设想已经打破，在不破坏规划的基础上，将对水井巷商务区进行分片开发，但分片开发也有其弊端，即好地段成为抢手货，最终难免会留下一些开发“死角”。

　　只要能动起来，利弊分析已不再那么重要，年内如果能敲起一些片区开发的锣鼓，则水井巷商务区的开发无疑又充满了希望。

　　其实，水井巷商务区开发模式的转变也是迫不得已。

　　要刷新一个老城区难免会出现各种不利因素，追溯历史可以看出，水井巷地区是今日西宁城市的发祥地，六百多年前，即明朝洪武年间在此始建西宁卫城，成为今日西宁城的雏形，水井巷一带是明显的“古城”，人口居住相对集中，并且是市民公认的居家“风水宝地”，要进行改造首先要安置居民，随着拆迁补偿标准的不断提高，在拆迁费用上，居民难免与开发商产生分歧和争执。据记者观察，大十字天桥西北侧地段原有楼房已夷为平地，开始在此规划一座现代化的商务写字楼，但有知情人透露，目前该地段还无法进行建设，被拆掉的仅是临街的办公楼和商业铺面，因牵涉拆迁补偿问题，往里的居民住宅还无法拆迁。

　　困难远不止于此。因是老城，水井巷地区土地产权相当复杂，土地使用性质有居住、行政办公、商业金融、文化娱乐、医疗、教育科研、文物古迹等用地类型，其中居住用地占据绝对数字。目前水井巷商务区土地使用的功能更为复杂，商业与其他城市功能设施大部分与城市居住用地相混合。一些区内单位肯定不会轻易放弃自主开发这块“肥肉”。张吉庆介绍，他们也确实接待了一些欲意整体开发的企业和单位，如青海盐湖钾肥集团、国资委相关部门、中国商情调查中心等都前来考察整体开发事宜，其中还有一家意大利的商家，但当得知其中产权的错综复杂后都打了退堂鼓。

　　在整体开发无果的情况下，紧急转变开发模式倒成了一剂良药。

　　★着眼长远★

　　张吉庆在接受采访时一再表示，水井巷商务区的开发是一个长远规划，不可能一蹴而就。

　　其实对水井巷地区的开发经历了几百年的历史沧桑，才造就了如今水井巷城市中心的地位。水井巷可以说沿袭了百年的商业氛围，清同治年间，“同善公所”在东大街拥有铺面20间，清末到民国时，石坡街、观门街相继成为洋行聚集地，生产巷成为批发零售街，而附近的广福观庙、雷鸣寺、宏觉寺作为传统的公共场所可以说为商业和商务活动提供了配套支持。水井巷商务区承载的几百年历史的商业、文化等风貌，为今天的开发打牢了基础。但同时也不可否认，西宁城市的商务功能区域并未同商业区分化，而是在经济交往的逐步扩大过程中，逐渐萌芽，水井巷地区、尤其是东大街方向，呈现出传统的商市风貌。

　　新中国成立前期，西宁由消费城市转向工业城市，在这一形势下，大院式的用地模式也影响到了水井巷地区。相应的，商业功能区在计划经济模式中成长较缓，商务功能区拓展也受到限制，同时这一时期，商务功能发挥还依赖于相关单位，因此其布局也随着单位的分散而出现一定程度的分散。

　　改革开放后至二十世纪90年代，城市商业功能逐步复苏，商务活动也呈现出颇为繁荣的景象。此时，市场经济体制尚未完全确立，作为复苏、调整、提高的阶段，城市商业和商务的功能仍然在原有的城市空间格局内进行。

　　进入二十世纪90年代后，城市面临着经济产业结构的调整以及迅速发展第三产业的需要，另一方面，土地使用制度的改革、级差地租的运用和房地产业的发展以及大量资金的引入带动了中心城区的开发。中心城区的格局和形态面临变革，商业和商务功能的集聚对现有的空间和功能格局形成压力。

　　这都是要进行水井巷商务区开发的主因。