北京政府开发商合力推动“郊居化”
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2005-04-25
来源：景观中国网
●北京将改造7700公里郊区公路，市规委称要通过交通配套促进郊区化发展 ●商务配套向城郊接合区域渗透，业界透露上海复地有意在通州开发写字楼项目 ■引子
●北京将改造7700公里郊区公路，市规委称要通过交通配套促进郊区化发展
●商务配套向城郊接合区域渗透，业界透露上海复地有意在通州开发写字楼项目
■引子
日前，位于朝阳区和通州交界处，规划用地面积约为39公顷、总建筑规模约为45万平方米，集展览、办公、酒店于一体的大型商务综合体———中弘国际商务花园进行奠基典礼仪式。该项目是位于城郊接合区域的大体量商务项目，而从前在城郊接合区域主要是以住宅产品开发为主，此前在北京的城郊接合区域几乎没有大体量的商务产品。
据了解，这个项目是目前京城房地产开发中惟一位于城市边缘区域大体量商务项目。“假如3年前在这样一个区域进行商务项目的开发会让人觉得无法理解，而现在随着房地产开发和居住郊区化的发展，城市边缘区域的商务办公配套将逐渐开始进入人们的视线。”中原地产市场研究总监徐成峰接受记者采访时表示，随着房地产开发郊区化概念的深入，城郊接合区域将成为下一个商务开发的重点区域。
目前多条路线改造工程都是向郊区扩展
交通先行给房地产带来巨大影响，连通北京核心区域和通州区域的八通轻轨开通后，通州房地产开发的总量每年都超过300万平方米。
“首先要通过道路交通等配套建设来促进郊区化发展。”北京市规委有关官员接受记者采访时表示，根据北京的新规划，2020年初步建成以公共交通为主体、轨道交通为骨干、多种运输方式相协调的综合客运交通体系。届时，由地铁、轻轨、市郊铁路等多种方式组成的快速轨道交通网将覆盖中心城范围，并连接外围的通州、亦庄、顺义、大兴、房山、昌平等地，最终形成19条线路、570公里左右的轨道交通网络。
“道路交通等公共服务设施的郊区发展主要包括交通公路的修建、改造和轨道交通的建设。”该官员表示，到2008年北京将改造7700公里郊区公路，将实施提级改造、路面大修、病桥改造、旅游公路、乡村公路以及综合改造等六大工程，而今年北京市将在10个远郊区县选择国道101、104、107、110、111；市道顺平路、南雁路、滦赤路和怀昌路等10条公路作为示范工程。
同时轨道交通的建设也在不断向郊区渗透，市区轨道交通线网服务范围覆盖城市中心地区、边缘集团地区及距离较近的卫星城地区。
据透露，2008年前，每年建设轨道交通线路里程不少于40公里；未来20年内，平均每年建设轨道交通线路里程约30公里。
轨道交通近期建设方案中包括8条市区线路，建设里程169.7公里，3条通往郊区的市郊铁路线路，建设里程109.4公里，建设总里程为279.1公里。预计2008年北京市区轨道交通线路运营里程将达到264.7公里，加上3条郊区线路，全市轨道交通运营总里程将达到374.1公里。而在2020年之前，市区轨道交通规划线网由22条线路组成，其中16条为地铁线路，6条为轻轨线路。
“道路的升级改造是实现居住郊区化的第一要素，从目前政府公布的一些道路路线的规划方案来看，几乎多数路线的改造工程都是以中心区域向郊区扩展。”徐成峰这样表示。而事实上，连通北京核心区域和通州区域的八通轻轨开通后，通州区域的房地产发生了翻天覆地的变化，尤其是近一两年来，通州房地产开发的总量每年都超过300万平方米。
写字楼等配套在城郊接合区迅速发展
由于居住人群的郊区化特征逐渐明显，城郊接合区域成为理想办公场所，商务配套也由市中心向城郊接合区域、近郊区域渗透。
中国土地学会副会长、北京大学城市与区域规划系博导董黎明教授接受记者采访时表示，除了通过一些道路交通建设来促进郊区化发展外，郊区化发展过程中，尤其是新城的规划中，既要安排住房，又要安排工作，实现居住和工作在一个区域同时进行。据悉，北京新规划中几个重点区域诸如顺义等区域的自身规划都已经获得北京市政府的批复认可。
“事实上，随着郊区化发展的加速，尤其是政府在规划已经明确实施多中心发展战略时，商务配套也开始逐渐由中心区域向城郊接合区域发展。”北京市城市规划设计研究院副院长施卫良说，在政府新规划中提出构建“两轴-两带-多中心”的新城市空间格局，实现了“中心城—新城—镇”的全新市域结构，其中重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。
“新城”是新的分散集团式，它不仅分解了人口，也分散了市区压力，人们居住、工作、娱乐、购物、上学、医疗等都可以在一个区域内完成，而目前市区的一些功能也将分散在一些新城当中，同时顺义重点发展现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄则是高新技术产业发展中心。
从目前的实际情况来看，一些诸如写字楼、高档酒店等商务办公配套在一些城郊接合区域和近郊区域迅速发展起来，位于通州和朝阳交界处，距离朝阳核心区域较远的东四环和东五环区域目前出现了一些新型的商务办公场所，不过目前规模还比较小。
“定福庄边缘区域目前就出现诸如中弘国际商务花园、财满街等一些以商务办公为主的项目，由于居住人群的郊区化特征的逐渐明显，城郊接合区域成为一个非常理想的办公场所，商务配套也必然因此由市中心向城郊接合区域，甚至向近郊区域渗透。”徐成峰告诉记者，此前一直没有新建商务写字楼的通州区域从去年就开始出现瑞都国际等写字楼项目，同时据说上海复地集团也将在通州新华大街开发一个高品质的写字楼项目。
■区域调查
通州每年开发住宅300万平方米
通州房地产开发一直在几个郊区中处于领先地位，从近两年的开发总量来看，通州普通住宅产品开发面积每年都达到300万平方米以上。“通州应该是京城房地产开发和居住郊区化发展最好的一个区域。”北京宏济创业房地产开发有限公司副总经理毛炳辉表示。
通州区域目前缺乏一定核心产业支撑，因此该区域的房地产开发主要是以居住为主，但是从去年开始，随着北京新规划中对通州的发展进行了全新的定位，通州产业布局逐渐出现。
通州区规委有关人员告诉记者，今年通州将力争重点在解决发展瓶颈和急需问题上取得突破，着手实施启动运河城市段规划建设，完成城市中心广场选址设计和国际招投标工作，南大街、北大街拆迁改造等城市开发建设工程以及路水电气等城市基础设施建设工程。目前包括京津公路城市段改造工程、北关环岛高架桥改造、通惠河沿岸道路拓宽改造已经开始。
相关新闻：北京“郊居化”进程遭遇交通瓶颈
市政府正在重点支持郊区道路建设，基本实现每个远郊区县通一条快速路；专家建议轻轨、地铁、公交以及私家车不同层面的交通应形成良性和谐运作体系
在住宅郊区化进程中，现阶段交通已成为一个突出的问题。专家认为，由于城区和郊区快速交通没有适时的跟上，目前北京地区的向心交通压力依旧十分严重，给百姓居住郊区后的生活带来极大不便。
位于昌平的回龙观和天通苑就是一个典型的个案，北京市政府正在为此做着积极的努力。当然在郊居化的过程中除了交通之外还有不少其他问题。
交通成目前住宅郊区化最突出问题
眼下来看，交通方面的矛盾主要表现在清河、回龙观、昌平以及望京等地区，这些地带大型住宅社区集中，交通压力非常突出。
“目前来看，住宅郊区化发展对城市交通干线的影响还是相当明显的”伟业顾问市场研究中心负责人孙强在接受记者采访的时候强调。
比如北五环、八达岭高速等都面临着严重的交通压力，往深了说，这对城市经营是有副作用的。对于这些交通瓶颈上的问题，政府一般是通过人为拓宽道路、平面交通改为立体交通等途径来解决，以期缓解大负荷的压力。
北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春指出，由于快速交通没有适时的跟上，目前北京地区的向心交通压力依旧十分严重，给百姓居住郊区后的生活带来极大不便。
在顺义开发别墅的泰盈地产总经理阎少华认为，由于受到城市规划的制约，到目前来看，交通问题仍然是住宅郊区化发展进程中的最大瓶颈。
冯长春对记者分析，眼下来看，交通方面的矛盾主要表现在清河、回龙观、昌平以及望京等地区，这些地带大型住宅社区集中，交通压力非常突出。配套的矛盾在各个远、近郊区县都普遍存在。对于西部而言，一些大型的购物中心已初具规模，而且三环、四环之间有一些建材、灯饰城等商业，这个区位商业配套相对齐全。东边到通州，由于轻轨的带动，交通条件更有利。而南城的大兴、黄村等基础设施建设还十分不足，是亟须跟进的环节。
孙强表示，现有的交通压力主要存积在小城镇（即通常所说的卫星城）与城市中心区之间，对于城市新城来说，单纯强调居住功能并不足以使其最大程度地发展，还需要有适当地就业机会来支撑。
忽视配套和规划是近郊发展不顺的另一原因
早些年通州的住宅开发过程中出现了很多诸如商业、医疗、教育等配套缺失，甚至水电气暖都没有充分地衔接上。
然而在住宅郊区化的过程中，交通是最突出的问题，但并不是惟一的问题。早些年通州的住宅开发过程中出现了很多诸如商业、医疗、教育等配套缺失，甚至水电气暖都没有充分地衔接上，北京顺华房地产公司副总经理徐长崎告诉记者，这主要在于前些年政府的指导力度还不够，在规划上比较短视，开发商也是赚了钱就撤。而近些年，政府更加强调了整体范围的规划，政府已意识到，在多少半径内需要什么配套这些想法不应该滞后于实际建设。加之近年来开发商做的住宅项目社区本来就偏大，所以在规划配套上也更容易做出效果。徐长崎说，5年前开发商在这方面的考虑还十分有限，更多是选择了缴纳一定的补偿费而逃避建设配套设施的义务，每个项目都不去往这方面行动，配套自然就形成了空白。
徐长崎指出，严格意义上说，亦庄在发展之前也是郊区。但其作为新兴开发区，它整个经历了从无到有、统一制定实施的过程，因而从这5-10年来看，亦庄的发展快而且好。而丰台、大兴的一些地方同样算是近郊区域，但由于其自身的发展建设中搀杂着老城区改造、拆迁等环节，所以并非十分顺畅。
一系列政府措施以解决问题
2004年北京市政府用于郊区的基础设施投资占到投资总额的40%，而今年这个比例更将提升到50%.从去年开始，北京市政府投资已向郊区交通、教育、医疗、产业等倾斜，以提高郊区宜居度，增加消费者的选择空间。据了解，去年安排郊区基础设施建设投资共26.2亿元，是2003年实际完成投资的2.4倍。市政府重点支持郊区道路建设，共安排项目59个，基本实现每个远郊区县通一条快速路，使卫星城和小城镇道路基础设施水平得到改善。相关消息显示，2004年北京市政府用于郊区的基础设施投资占到投资总额的40%，而今年这个比例更将提升到50%.冯长春指出，减轻交通压力的有效途径是周边新城的增设，增加郊区的服务功能可以从解决居民生活的不便及疏散交通压力这两方面起到有利影响。“对交通而言，今年正在动工的京通快速路与朝阳路的连接口的改造、以及两广路延长线的拓宽等都是政府方面值得期待的动作”徐长崎对记者表示。
冯长春还指出，政府目前正在制定的新的拆迁补偿标准将对拆迁疏散过程中居民的安居乐业起到得力的指引作用，从某种意义上说，这是市场行为与政府引导相结合的指引，从长远着眼，近郊的住宅还是将面向大众，位置稍远的新城也将集中相当一部分当地居民和外省市居民。
眼下，郊区住宅价格和品质走高的趋势已十分明了，孙强认为，这标志着住宅产品年代真正到来。开发商在精雕细琢的同时也在考虑快速回本的问题，以及产品供应与需求之间的不断磨合。
■案例解剖·回龙观
居住功能单一严重影响居民生活
市政府公布了要完成交通、教育、医疗、配套管理四个方面的工作且主要任务都将在今年年内完成
位于昌平的回龙观可以看作是北京近郊区发展的一个典型，这个区域发展存在的一系列问题所带来的教训值得今后郊区发展借鉴。从总体来看是居住功能过于单一，给居住在该区域的居民带来了生活上的极大不便。据家住回龙观文化居住区的一位业主向媒体反映。她每天早上7点多出门，走到回龙观北站坐公共汽车到祁家豁子下，经过12个停靠站一般要1个半小时，常常是从上车到西三旗不过两站地的距离就要走半个小时。“我有一次注意过里程表，大部分时间的时速也就不到20公里，偶尔可以跑到40公里。”早在去年年末，北京市政府副秘书长隋振江向30多位市政协委员通报方案时就曾表示，天通苑和回龙观居住区存在“交通规划滞后道路拥堵、学校较少、缺乏大医院、管理体制不适应”4个主要问题。天通苑和回龙观居住区周边城市道路系统还未成，断头路多，次干路和支路系统不畅。另外，居住区内交通设施配置、交通组织不到位。
上个月，为完善天通苑和回龙观地区公共配套设施建设和缓解交通拥堵，北京市政府公布了要完成“继续优化地铁13号线车站与公交接驳方案”等在内的交通、教育、医疗、配套管理四个方面的工作，且主要任务都将在今年年内完成。
孙强认为，如果商业、服务配套都能相应跟进，回龙观地区目前所面临的交通压力将得到极大疏解。以200万人口的居住规模估算，配套完善后至少可以解决10万人口的就业。这对于缓解交通压力而言，也将是一套行之有效的策略。
■案例解剖·通州
交通优势让房价节节攀升
王先生坐轻轨转地铁，一般一小时到达宣武区的工作单位，现在自驾车出行，每天单程只需要40分钟
这两年来通州可以算作近郊区域发展的一个比较成功的案例。两年之前通州的房价还在3600元/平方米，目前通州的房地产项目的主流价格已经升至4000元/平方米，几乎在北京市任何一个地方都能找到在通州买房的人。当然通州的发展目前也必然存在一些不足。
家住通州翠屏北里的王先生对目前的居住环境基本上满意。王先生告诉记者，他所住的房子是1年半前买的，价格是3300元/平方米，当时主要考虑到通州的住宅密度低、板楼多，最主要的就是与市区内相比价格更合适。现在来看，华普、联华等超市可以满足日常生活所需，周围的商业配套虽然基本算一应俱全，但整体规模不大，而且缺少24小时便利店。此外，较为明显的不足就是缺乏休闲娱乐场馆，档次低、收费低一些的环境非常差。
王先生对记者说，在买车之前，每天的出行方式主要是轻轨转地铁，由于准时准点，一般只要1个小时左右，就可以到达位于宣武区的工作单位。现在自驾车出行，每天单程只需要40分钟，在交通这一点上王先生比较满意。不过，王先生认为，通州的交通条件算是近郊区域中比较好的，其他某些区域可能略有不便。
顺华集团副总经理徐长崎表示，从北京城东西走向来看，西部近郊的优势由生态带向发展带过渡，生态绿化水平比较高，而缺陷在于一些人文流传的东西需要保护，所以土地开发上受到制约，目前来看，可开发空间已不大，从量上比不具备优势。徐长崎认为，东部的优势在于交通便利条件好，而眼下一马平川，未来发展的余地很大。
孙强指出，虽然很多身处郊区县的开发商或业主，较少地提及区域交通障碍，但毋庸置疑的是，目前地铁1号线已经严重超负荷运载。连接通州的八通线尽管承载压力并不突出，这是由于通州的发展进度还有限，而且当地并不是完全缺失就业机会。
■业内观察
建立复合居住区缓解交通堵塞
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司总经理李忠认为在以往的城市规划中，北京城市功能的分区过于明确，世界上很少有哪个城市像北京的城市功能分区如此明确，我们发现每天在报纸上看到C什么D的词，我们每天从CLD（中央居住区）起床，把孩子从到CED（中央教育区）读书，把太太送到CBD（中央商务区）上班，下班之后再重复来一遍，人的大量移动才是造成北京堵车的根本问题，而解决堵车的办法如多修道路，拓宽道路等等，都是治标不治本的办法。所以郊区化应该是解决如何建立一个复合区的问题，使人们的工作地，居住地，休闲地在一起，同时企业的郊区化与住宅郊区化实现同步，在规划中要考虑人是必须要居住、休闲和娱乐的，工作地必须跟居住区靠拢，只有这样靠拢了才能在郊区化的过程中既留住企业又留住人。
■地产视角
要完善整个交通体系
北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春指出，与国外相比，北京住宅郊区化的进程中，存在着基础设施建设滞后的问题。这些从早些年的望京，以及近阶段矛盾持续突出的回龙观天通苑现象就能明显感觉到。同时，“区域空间结构目前来看还十分不尽如人意”冯长春认为，由于快速交通没有适时的跟上，目前北京地区的向心交通压力依旧十分严重，给百姓居住郊区后的生活带来极大不便。冯长春认为，良好的住宅郊区化发展过程，应该是基础设施先行、服务设施配套跟进得力。目前从北京地区来看，最明显的一个现象就是地下和地上土地利用相结合不够紧密，如轻轨的地下空间利用不够，再比如轻轨或地铁和较为偏远的居住区域相对疏远，结合不够。冯长春认为，无论是完善轻轨与公交的衔接还是建设小的绿化隔离带，都是解决问题的有力方式。
阎少华认为，在住宅郊区化发展进程中，交通问题不尽如人意之处其实不是哪条具体路段的问题，而是涉及到整个交通体系的完善。轻轨、地铁、公交以及私家车这些不同层面的交通应该形成良性的和谐运作体系。
●商务配套向城郊接合区域渗透，业界透露上海复地有意在通州开发写字楼项目
■引子
日前，位于朝阳区和通州交界处，规划用地面积约为39公顷、总建筑规模约为45万平方米，集展览、办公、酒店于一体的大型商务综合体———中弘国际商务花园进行奠基典礼仪式。该项目是位于城郊接合区域的大体量商务项目，而从前在城郊接合区域主要是以住宅产品开发为主，此前在北京的城郊接合区域几乎没有大体量的商务产品。
据了解，这个项目是目前京城房地产开发中惟一位于城市边缘区域大体量商务项目。“假如3年前在这样一个区域进行商务项目的开发会让人觉得无法理解，而现在随着房地产开发和居住郊区化的发展，城市边缘区域的商务办公配套将逐渐开始进入人们的视线。”中原地产市场研究总监徐成峰接受记者采访时表示，随着房地产开发郊区化概念的深入，城郊接合区域将成为下一个商务开发的重点区域。
目前多条路线改造工程都是向郊区扩展
交通先行给房地产带来巨大影响，连通北京核心区域和通州区域的八通轻轨开通后，通州房地产开发的总量每年都超过300万平方米。
“首先要通过道路交通等配套建设来促进郊区化发展。”北京市规委有关官员接受记者采访时表示，根据北京的新规划，2020年初步建成以公共交通为主体、轨道交通为骨干、多种运输方式相协调的综合客运交通体系。届时，由地铁、轻轨、市郊铁路等多种方式组成的快速轨道交通网将覆盖中心城范围，并连接外围的通州、亦庄、顺义、大兴、房山、昌平等地，最终形成19条线路、570公里左右的轨道交通网络。
“道路交通等公共服务设施的郊区发展主要包括交通公路的修建、改造和轨道交通的建设。”该官员表示，到2008年北京将改造7700公里郊区公路，将实施提级改造、路面大修、病桥改造、旅游公路、乡村公路以及综合改造等六大工程，而今年北京市将在10个远郊区县选择国道101、104、107、110、111；市道顺平路、南雁路、滦赤路和怀昌路等10条公路作为示范工程。
同时轨道交通的建设也在不断向郊区渗透，市区轨道交通线网服务范围覆盖城市中心地区、边缘集团地区及距离较近的卫星城地区。
据透露，2008年前，每年建设轨道交通线路里程不少于40公里；未来20年内，平均每年建设轨道交通线路里程约30公里。
轨道交通近期建设方案中包括8条市区线路，建设里程169.7公里，3条通往郊区的市郊铁路线路，建设里程109.4公里，建设总里程为279.1公里。预计2008年北京市区轨道交通线路运营里程将达到264.7公里，加上3条郊区线路，全市轨道交通运营总里程将达到374.1公里。而在2020年之前，市区轨道交通规划线网由22条线路组成，其中16条为地铁线路，6条为轻轨线路。
“道路的升级改造是实现居住郊区化的第一要素，从目前政府公布的一些道路路线的规划方案来看，几乎多数路线的改造工程都是以中心区域向郊区扩展。”徐成峰这样表示。而事实上，连通北京核心区域和通州区域的八通轻轨开通后，通州区域的房地产发生了翻天覆地的变化，尤其是近一两年来，通州房地产开发的总量每年都超过300万平方米。
写字楼等配套在城郊接合区迅速发展
由于居住人群的郊区化特征逐渐明显，城郊接合区域成为理想办公场所，商务配套也由市中心向城郊接合区域、近郊区域渗透。
中国土地学会副会长、北京大学城市与区域规划系博导董黎明教授接受记者采访时表示，除了通过一些道路交通建设来促进郊区化发展外，郊区化发展过程中，尤其是新城的规划中，既要安排住房，又要安排工作，实现居住和工作在一个区域同时进行。据悉，北京新规划中几个重点区域诸如顺义等区域的自身规划都已经获得北京市政府的批复认可。
“事实上，随着郊区化发展的加速，尤其是政府在规划已经明确实施多中心发展战略时，商务配套也开始逐渐由中心区域向城郊接合区域发展。”北京市城市规划设计研究院副院长施卫良说，在政府新规划中提出构建“两轴-两带-多中心”的新城市空间格局，实现了“中心城—新城—镇”的全新市域结构，其中重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。
“新城”是新的分散集团式，它不仅分解了人口，也分散了市区压力，人们居住、工作、娱乐、购物、上学、医疗等都可以在一个区域内完成，而目前市区的一些功能也将分散在一些新城当中，同时顺义重点发展现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄则是高新技术产业发展中心。
从目前的实际情况来看，一些诸如写字楼、高档酒店等商务办公配套在一些城郊接合区域和近郊区域迅速发展起来，位于通州和朝阳交界处，距离朝阳核心区域较远的东四环和东五环区域目前出现了一些新型的商务办公场所，不过目前规模还比较小。
“定福庄边缘区域目前就出现诸如中弘国际商务花园、财满街等一些以商务办公为主的项目，由于居住人群的郊区化特征的逐渐明显，城郊接合区域成为一个非常理想的办公场所，商务配套也必然因此由市中心向城郊接合区域，甚至向近郊区域渗透。”徐成峰告诉记者，此前一直没有新建商务写字楼的通州区域从去年就开始出现瑞都国际等写字楼项目，同时据说上海复地集团也将在通州新华大街开发一个高品质的写字楼项目。
■区域调查
通州每年开发住宅300万平方米
通州房地产开发一直在几个郊区中处于领先地位，从近两年的开发总量来看，通州普通住宅产品开发面积每年都达到300万平方米以上。“通州应该是京城房地产开发和居住郊区化发展最好的一个区域。”北京宏济创业房地产开发有限公司副总经理毛炳辉表示。
通州区域目前缺乏一定核心产业支撑，因此该区域的房地产开发主要是以居住为主，但是从去年开始，随着北京新规划中对通州的发展进行了全新的定位，通州产业布局逐渐出现。
通州区规委有关人员告诉记者，今年通州将力争重点在解决发展瓶颈和急需问题上取得突破，着手实施启动运河城市段规划建设，完成城市中心广场选址设计和国际招投标工作，南大街、北大街拆迁改造等城市开发建设工程以及路水电气等城市基础设施建设工程。目前包括京津公路城市段改造工程、北关环岛高架桥改造、通惠河沿岸道路拓宽改造已经开始。
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市政府正在重点支持郊区道路建设，基本实现每个远郊区县通一条快速路；专家建议轻轨、地铁、公交以及私家车不同层面的交通应形成良性和谐运作体系
在住宅郊区化进程中，现阶段交通已成为一个突出的问题。专家认为，由于城区和郊区快速交通没有适时的跟上，目前北京地区的向心交通压力依旧十分严重，给百姓居住郊区后的生活带来极大不便。
位于昌平的回龙观和天通苑就是一个典型的个案，北京市政府正在为此做着积极的努力。当然在郊居化的过程中除了交通之外还有不少其他问题。
交通成目前住宅郊区化最突出问题
眼下来看，交通方面的矛盾主要表现在清河、回龙观、昌平以及望京等地区，这些地带大型住宅社区集中，交通压力非常突出。
“目前来看，住宅郊区化发展对城市交通干线的影响还是相当明显的”伟业顾问市场研究中心负责人孙强在接受记者采访的时候强调。
比如北五环、八达岭高速等都面临着严重的交通压力，往深了说，这对城市经营是有副作用的。对于这些交通瓶颈上的问题，政府一般是通过人为拓宽道路、平面交通改为立体交通等途径来解决，以期缓解大负荷的压力。
北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春指出，由于快速交通没有适时的跟上，目前北京地区的向心交通压力依旧十分严重，给百姓居住郊区后的生活带来极大不便。
在顺义开发别墅的泰盈地产总经理阎少华认为，由于受到城市规划的制约，到目前来看，交通问题仍然是住宅郊区化发展进程中的最大瓶颈。
冯长春对记者分析，眼下来看，交通方面的矛盾主要表现在清河、回龙观、昌平以及望京等地区，这些地带大型住宅社区集中，交通压力非常突出。配套的矛盾在各个远、近郊区县都普遍存在。对于西部而言，一些大型的购物中心已初具规模，而且三环、四环之间有一些建材、灯饰城等商业，这个区位商业配套相对齐全。东边到通州，由于轻轨的带动，交通条件更有利。而南城的大兴、黄村等基础设施建设还十分不足，是亟须跟进的环节。
孙强表示，现有的交通压力主要存积在小城镇（即通常所说的卫星城）与城市中心区之间，对于城市新城来说，单纯强调居住功能并不足以使其最大程度地发展，还需要有适当地就业机会来支撑。
忽视配套和规划是近郊发展不顺的另一原因
早些年通州的住宅开发过程中出现了很多诸如商业、医疗、教育等配套缺失，甚至水电气暖都没有充分地衔接上。
然而在住宅郊区化的过程中，交通是最突出的问题，但并不是惟一的问题。早些年通州的住宅开发过程中出现了很多诸如商业、医疗、教育等配套缺失，甚至水电气暖都没有充分地衔接上，北京顺华房地产公司副总经理徐长崎告诉记者，这主要在于前些年政府的指导力度还不够，在规划上比较短视，开发商也是赚了钱就撤。而近些年，政府更加强调了整体范围的规划，政府已意识到，在多少半径内需要什么配套这些想法不应该滞后于实际建设。加之近年来开发商做的住宅项目社区本来就偏大，所以在规划配套上也更容易做出效果。徐长崎说，5年前开发商在这方面的考虑还十分有限，更多是选择了缴纳一定的补偿费而逃避建设配套设施的义务，每个项目都不去往这方面行动，配套自然就形成了空白。
徐长崎指出，严格意义上说，亦庄在发展之前也是郊区。但其作为新兴开发区，它整个经历了从无到有、统一制定实施的过程，因而从这5-10年来看，亦庄的发展快而且好。而丰台、大兴的一些地方同样算是近郊区域，但由于其自身的发展建设中搀杂着老城区改造、拆迁等环节，所以并非十分顺畅。
一系列政府措施以解决问题
2004年北京市政府用于郊区的基础设施投资占到投资总额的40%，而今年这个比例更将提升到50%.从去年开始，北京市政府投资已向郊区交通、教育、医疗、产业等倾斜，以提高郊区宜居度，增加消费者的选择空间。据了解，去年安排郊区基础设施建设投资共26.2亿元，是2003年实际完成投资的2.4倍。市政府重点支持郊区道路建设，共安排项目59个，基本实现每个远郊区县通一条快速路，使卫星城和小城镇道路基础设施水平得到改善。相关消息显示，2004年北京市政府用于郊区的基础设施投资占到投资总额的40%，而今年这个比例更将提升到50%.冯长春指出，减轻交通压力的有效途径是周边新城的增设，增加郊区的服务功能可以从解决居民生活的不便及疏散交通压力这两方面起到有利影响。“对交通而言，今年正在动工的京通快速路与朝阳路的连接口的改造、以及两广路延长线的拓宽等都是政府方面值得期待的动作”徐长崎对记者表示。
冯长春还指出，政府目前正在制定的新的拆迁补偿标准将对拆迁疏散过程中居民的安居乐业起到得力的指引作用，从某种意义上说，这是市场行为与政府引导相结合的指引，从长远着眼，近郊的住宅还是将面向大众，位置稍远的新城也将集中相当一部分当地居民和外省市居民。
眼下，郊区住宅价格和品质走高的趋势已十分明了，孙强认为，这标志着住宅产品年代真正到来。开发商在精雕细琢的同时也在考虑快速回本的问题，以及产品供应与需求之间的不断磨合。
■案例解剖·回龙观
居住功能单一严重影响居民生活
市政府公布了要完成交通、教育、医疗、配套管理四个方面的工作且主要任务都将在今年年内完成
位于昌平的回龙观可以看作是北京近郊区发展的一个典型，这个区域发展存在的一系列问题所带来的教训值得今后郊区发展借鉴。从总体来看是居住功能过于单一，给居住在该区域的居民带来了生活上的极大不便。据家住回龙观文化居住区的一位业主向媒体反映。她每天早上7点多出门，走到回龙观北站坐公共汽车到祁家豁子下，经过12个停靠站一般要1个半小时，常常是从上车到西三旗不过两站地的距离就要走半个小时。“我有一次注意过里程表，大部分时间的时速也就不到20公里，偶尔可以跑到40公里。”早在去年年末，北京市政府副秘书长隋振江向30多位市政协委员通报方案时就曾表示，天通苑和回龙观居住区存在“交通规划滞后道路拥堵、学校较少、缺乏大医院、管理体制不适应”4个主要问题。天通苑和回龙观居住区周边城市道路系统还未成，断头路多，次干路和支路系统不畅。另外，居住区内交通设施配置、交通组织不到位。
上个月，为完善天通苑和回龙观地区公共配套设施建设和缓解交通拥堵，北京市政府公布了要完成“继续优化地铁13号线车站与公交接驳方案”等在内的交通、教育、医疗、配套管理四个方面的工作，且主要任务都将在今年年内完成。
孙强认为，如果商业、服务配套都能相应跟进，回龙观地区目前所面临的交通压力将得到极大疏解。以200万人口的居住规模估算，配套完善后至少可以解决10万人口的就业。这对于缓解交通压力而言，也将是一套行之有效的策略。
■案例解剖·通州
交通优势让房价节节攀升
王先生坐轻轨转地铁，一般一小时到达宣武区的工作单位，现在自驾车出行，每天单程只需要40分钟
这两年来通州可以算作近郊区域发展的一个比较成功的案例。两年之前通州的房价还在3600元/平方米，目前通州的房地产项目的主流价格已经升至4000元/平方米，几乎在北京市任何一个地方都能找到在通州买房的人。当然通州的发展目前也必然存在一些不足。
家住通州翠屏北里的王先生对目前的居住环境基本上满意。王先生告诉记者，他所住的房子是1年半前买的，价格是3300元/平方米，当时主要考虑到通州的住宅密度低、板楼多，最主要的就是与市区内相比价格更合适。现在来看，华普、联华等超市可以满足日常生活所需，周围的商业配套虽然基本算一应俱全，但整体规模不大，而且缺少24小时便利店。此外，较为明显的不足就是缺乏休闲娱乐场馆，档次低、收费低一些的环境非常差。
王先生对记者说，在买车之前，每天的出行方式主要是轻轨转地铁，由于准时准点，一般只要1个小时左右，就可以到达位于宣武区的工作单位。现在自驾车出行，每天单程只需要40分钟，在交通这一点上王先生比较满意。不过，王先生认为，通州的交通条件算是近郊区域中比较好的，其他某些区域可能略有不便。
顺华集团副总经理徐长崎表示，从北京城东西走向来看，西部近郊的优势由生态带向发展带过渡，生态绿化水平比较高，而缺陷在于一些人文流传的东西需要保护，所以土地开发上受到制约，目前来看，可开发空间已不大，从量上比不具备优势。徐长崎认为，东部的优势在于交通便利条件好，而眼下一马平川，未来发展的余地很大。
孙强指出，虽然很多身处郊区县的开发商或业主，较少地提及区域交通障碍，但毋庸置疑的是，目前地铁1号线已经严重超负荷运载。连接通州的八通线尽管承载压力并不突出，这是由于通州的发展进度还有限，而且当地并不是完全缺失就业机会。
■业内观察
建立复合居住区缓解交通堵塞
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司总经理李忠认为在以往的城市规划中，北京城市功能的分区过于明确，世界上很少有哪个城市像北京的城市功能分区如此明确，我们发现每天在报纸上看到C什么D的词，我们每天从CLD（中央居住区）起床，把孩子从到CED（中央教育区）读书，把太太送到CBD（中央商务区）上班，下班之后再重复来一遍，人的大量移动才是造成北京堵车的根本问题，而解决堵车的办法如多修道路，拓宽道路等等，都是治标不治本的办法。所以郊区化应该是解决如何建立一个复合区的问题，使人们的工作地，居住地，休闲地在一起，同时企业的郊区化与住宅郊区化实现同步，在规划中要考虑人是必须要居住、休闲和娱乐的，工作地必须跟居住区靠拢，只有这样靠拢了才能在郊区化的过程中既留住企业又留住人。
■地产视角
要完善整个交通体系
北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春指出，与国外相比，北京住宅郊区化的进程中，存在着基础设施建设滞后的问题。这些从早些年的望京，以及近阶段矛盾持续突出的回龙观天通苑现象就能明显感觉到。同时，“区域空间结构目前来看还十分不尽如人意”冯长春认为，由于快速交通没有适时的跟上，目前北京地区的向心交通压力依旧十分严重，给百姓居住郊区后的生活带来极大不便。冯长春认为，良好的住宅郊区化发展过程，应该是基础设施先行、服务设施配套跟进得力。目前从北京地区来看，最明显的一个现象就是地下和地上土地利用相结合不够紧密，如轻轨的地下空间利用不够，再比如轻轨或地铁和较为偏远的居住区域相对疏远，结合不够。冯长春认为，无论是完善轻轨与公交的衔接还是建设小的绿化隔离带，都是解决问题的有力方式。
阎少华认为，在住宅郊区化发展进程中，交通问题不尽如人意之处其实不是哪条具体路段的问题，而是涉及到整个交通体系的完善。轻轨、地铁、公交以及私家车这些不同层面的交通应该形成良性的和谐运作体系。
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