世博，定义未来美好生活

　　自《解放日报》、《文汇报》、《新闻晨报》等联合推出世博地产板块专题报道以来，引起了广大读者的关注。很多热心的市民纷纷来电询问，把他们心里有关世博地产板块的问题留给了我们：最新出台的规划中，世博地产板块的区域范围在哪里？有哪些适合我们老百姓置业的项目？从规划中我们可以看到“国际生态聚居区”的雏形吗？购买了世博地产板块的房子，可以享受世博效应带来的哪些便利条件呢？2010年后，世博地产板块的房子还能保值吗？现在投资那里的商业地产或酒店，还有机会吗？那里的老房子、老厂房是否都会很快拆掉呢？……很多热心读者还和我们一起探讨他们眼中世博地产板块潜力，并希望借我们这个平台，更多地了解世博地产板块最新的相关咨讯。
　　因此，本期专题报道将根据百姓关心的问题，从世博园区规划定位、商业地产扩容、工业地产改建、场馆的商务转型等视角，来展现世博会给上海居住生活、商业地产带来可持续发展的推动力。

　　从未来规划看世博
　　一个人与自然和谐共生的社区

　　随着世博会场址规划控制范围的划定，世博建设整体规划的逐渐明朗，世博会的举办必将为居住在周边的老百姓生活带来巨大变化。老百姓开始普遍关心：当地生态环境是否会在2010年前得到改善？交通配套是否会日渐完善使居民出行更方便？园区内的各项商业、休闲等设施将为百姓日常生活带来怎样的亮点？对于这些问题，我们需要结合世博规划来进行一番探讨。

　　多功能园区感受国际生活

　　184天的展期，预计邀请200个国家、国际组织参展，吸引7000万参观人次，以“城市，让生活更美好”为主题的中国2010年上海世界博览会将为人们呈现一个人和自然和谐发展的美丽城市。如今，上海世博会蓝图正在逐步绘就。
　　上海世博会选址在上海中心城黄浦江两岸，位于南浦大桥和卢浦大桥之间，交通便捷、服务设施便利，景观突出了丰富的历史文化内涵，能够更好地体现世博会主题，也将带动所在地区的历史保护、旧区改造、功能提升和环境改善。世博会场址规划控制范围总面积为6.68平方公里，包括规划红线范围和规划协调范围：规划红线范围总面积约5.28平方公里，其中浦西1.35平方公里、浦东3.93平方公里；同时，为加强地区空间、环境的整合与协调，周边规划设置1.4平方公里左右的建设协调区，充分满足办博需求。由此我们可以清晰地看到，位于世博会周边的聚居区主要包括浦西的西藏南路周边的南黄浦板块、浦西滨江板块、南卢湾板块，以及浦东的三林板块，居住在这些板块的居民生活受到世博会效应的辐射最为直接。
　　据了解，世博园区合理组织功能布局，形成“一主多辅”的总体空间格局。上海世博会的核心展馆相对集中，其他展馆适度分散，形成多个辅助组团，有利于参观和交通组织，也有利于后续利用。世博园区内的建筑分为展馆、公共活动中心和配套服务设施三大部分。其中浦东主组团包括主题馆、中国国家馆、部分外国国家自建馆、联合馆、会议中心和演艺中心等；浦西主组团主要包括利用优秀历史建筑改造形成的企业馆等系列展馆和文化、博览等多功能服务设施，浦东浦西功能相呼应，有机统一。在浦东园区的中部，规划一条贯穿东西的景观步廊，联系主要展馆，沿线集中布置休闲、餐饮、商业等服务场所。多功能园区中完善的配套设施将为当地百姓的生活增添色彩。

　　环境改善形成宜居板块

　　世博园区及周边的生态环境和交通便利度将在未来几年内得到大幅改善，当地将形成适宜居住的国际生态聚居区。
　　世博建设的绿化专项由世博局牵头，有关高校和研究单位参与的规划已基本完成。其特点是将做足以水和绿为特色的滨江绿地系统的建设。具体来讲，是以黄浦江两岸建设的大型生态公园“滨江绿洲”作为园区的绿色核心，同时由滨江绿洲东西向延伸，形成滨江绿带和绿轴，主要的绿轴将起到联系世博园区和浦西人民广场绿地的作用，从形态上将世博园区的绿地和浦西市中心的绿地进行衔接，从功能上又将这一条绿轴作为一条主要的生态廊道；在场馆之间建设道路绿化和楔状绿地，形成园区的绿色景观走廊，同时配以点状的景观绿地，实行点、线、面结合，平面与立面的结合，形态与功能的结合。世博会的筹办为改善当地生态环境带来了契机，为世博板块的居民提供了绿色健康的生活空间。
　　在交通方面，将按照世博会平均日客流量40万人次、高峰日客流量60万人次、极端高峰客流量80万人次的要求，制定场内交通和城市相关交通的规划方案。园区内主要交通设施、重要市政管线争取实现零废弃，并成为城市区域网络的重要组成部分。近期宣布全面开展建设的轨道交通6、7、8号线就将在一定程度上为世博会提供服务。世博会结束之后，当地便捷的交通网络将会继续为世博会周边区域如三林板块的居民出行带来方便。

　　周边区域蓝图体现和谐

　　为迎接世博，浦江两岸几大区域有了进一步的规划蓝图，住在这些区域内的居民，将充分领略人与自然的和谐之美：世博园区及周边地区将全面完成世博园区开发建设，形成上海新的多功能公共活动中心，带动黄浦江两岸其他地区的开发建设；十六铺-东昌路地区将深入发掘十六铺历史文化内涵，形成人文旅游功能区，并整合发展黄浦江水上旅游线路和人文景观资源，形成以十六铺为中心的黄浦江水上休闲旅游区；北外滩地区将以国际客运中心为标志，形成现代航运贸易服务区；上海船厂地区将依托小陆家嘴，作为金融贸易区的延伸，完成滨江公共环境建设，建成现代化的商务办公综合区；杨浦大桥地区将继续深化细化规划，加快规划落地和项目筛选，完成部分滨江公共环境建设，形成综合滨水生活区框架；南浦大桥地区将形成与世博园区协调一致、相得益彰的形态和景观效果，完成滨江公共环境整治或建设任务，建成部分公共项目，营造良好的滨江环境；外滩地区将进一步提升和发展金融商贸和休闲旅游功能，带动周边地区金融商贸功能发展；黄浦江和苏州河交汇处的外滩源地区将完成功能性开发，重现风貌，重塑功能，使之成为上海重要的历史风貌旅游区和现代化国际大都市新的标志性区域之一；吴淞口地区将充分利用吴淞口地处长江与黄浦江交汇口的优越地理位置，浦西部分形成水上客运枢纽，浦东部分形成标志性滨江森林景观。
　　随着未来这些地区规划蓝图的逐步实现，当地的区域品位、生态环境、居民生活便利度以及就业将得到进一步改善。

　　从商业地产看世博
　　一个区域的成熟取决于商业的繁荣

　　在世博会结束之后，如何保障世博会建筑的后续利用，如何再发挥后世博效应的商机？在世博期间新建的酒店或商务楼，投资回报是否还能保持在合理的水平？这些都是在世博会规划设计阶段，就必须考虑的问题。翻开近期出台的《2010年上海世博会规划方案》，我们很清晰地看到规划中对于上海世博场馆可持续商务转型的探索，揭示了未来上海城市资源资本化进程的脉路，这一切，更让上海商业地产展现与众不同的活力。

　　老厂房焕发新的商务生机

　　在世博会结束之后，场馆保将留30%左右，因此，在有关专家提出的规划思路中，对于那些不在保留之列的建筑，在建造时就应从生态的角度考虑设计，不要留下建筑垃圾。特别是对于一些世博区域的老厂房，并不是一味的推倒重建，永久性建筑也并非都是新建的，部分可以利用历史老建筑，也可以是老厂房改造。今后它们将是上海城市的新景观，并已经确定为上海未来的国际文化、商务和外事活动的区域，这为工业地产的可持续转型提供了保障。不少业内人士认为：老厂房改建项目投资回报率有希望超过8%。
　　例如，在世博规划中，浦西江南造船厂的建筑将被保留，这一方面是因为它要到2008年底才能让出，到那时再拆掉重建肯定来不及，所以江南造船厂的建筑在规划里面基本上都是保留的，只对建筑进行改造，而另一方面，这些建筑的质量相当高，造型独特，而且空间大，可以用作展馆，具备改造的条件，简单把它们都变成建筑垃圾很可惜。事实上，在浦东地区也有相当多的建筑，都有很大很高的厂房，是否也对它们加以利用，这是一个必须深入涉及的问题。而今年年初城雕中心和红坊文化商务社区的启动，也是探路上海世博场馆可持续利用的研究之一。脱胎于上钢十厂一个老厂房的上海城市雕塑艺术中心，由上海规划局直管，建筑面积1.8万平方米，而配套红坊文化商务社区建筑面积也不过刚刚超过1万平方米。虽然规模不大，但其实走的也是创意文化产业集聚的模式，迈出了世博场馆商务场馆转型的一大步。据了解,上海市规划局对于红坊的预期，显然已不止造一个艺术家群落自娱自乐的工作室这么简单：专用温控、法国新型节能供暖系统和保温系统、顶尖洁具……除了老厂房的形态是旧的，一切都和甲级写字楼设备无异。
　　而更深一层的意义在于，老厂房转型，不仅对于上海世博会，乃至于全上海更广义的老式工业厂房的保护和可持续利用都有指引作用。

　　世博新CBD概念凸现

　　依照上海城市资源资本化进程的思路，今后世博会所在地会以“超大型中央商务区”的商业地产概念出现在上海的版图上，集展馆、商务办公楼、酒店式公寓、销品茂和风情商业街等多种业态于一体，风格各异、极具各国民族风格的建筑散落其间，融汇独具海派文化特色的浦江两岸。
　　保留大部分展览场馆也是历届世博会历史上没有的，根据规划大部分展览场馆长期存在，并融入城市发展之中，成为上海城市生活环境的一部分，成为上海超大型中央商务区的组成部分。可以预见，世博会的召开为上海未来的会展经济积累下极其宝贵的展馆资源，其中2万平方米的场馆将成为上海新的会展中心，实现上海会展经济中心地位。其独特的综合品质，决定了会址有望超越浦东陆家嘴地区，成为上海商业地产高地。依托上海的母亲河——黄浦江，使会址除具有商业地产概念之外，又显示其独有的浦江旅游地产概念，产生良好的地段效应。
　　会期结束之后，世博园将作为新的旅游景点，成为上海旅游业的新卖点，对上海的国内外旅游业的拓展形成中长期利好。
　　此外，一批永久性建筑和标志性建筑，如展馆、办公楼、销品茂、酒店式公寓、星级酒店，可以通过租售方式，可以通过引进国内外著名的会展公司、跨国公司、超市零售集团、酒店管理集团，实行商用物业的永续化经营。而世博会的配套建设以及轨道交通的建设，也将为商业地产提供良好的集散效应。
　　（本版内容由“四报一网”联合报道组集体采写）