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京沪创意产业园生存堪忧

admin 2006-07-03 来源:景观中国网
  商业热钱涌入 艺术望门止步   “每天每平方米7元的租金只能让人望洋兴叹,这样的租金高出附近商业物业数倍,”6月22日,上海的几位艺术工作室负责人对《中国经济周刊》抱
  商业热钱涌入 艺术望门止步 

  “每天每平方米7元的租金只能让人望洋兴叹,这样的租金高出附近商业物业数倍,”6月22日,上海的几位艺术工作室负责人对《中国经济周刊》抱怨说。而之前,他们在获得上海红坊创意产业园区开牌招商的消息时,还曾经一度兴奋。 

  同样的高租价和抱怨也发生在北京的创意产业区。今年年初,北京海淀区规划了10个重点发展的创意产业聚集区,而北京有名的索家村“北京国际艺术营”也已被拆除重建。当代艺术策展人兀鹏辉对记者说:“当时索家村里的很多艺术家就是从地价上升的798工厂迁出的,现在索家村里一间40平方米平房的月租也从艺术家到来前的百元左右涨至入住后的200元。” 

  《时尚置业》主编、地产观察家陈大阳分析了当前创意产业开发的“一般规律”:废旧厂房或偏远之地因低成本被艺术家、设计师“占据”并形成消费业态,随后商业机构跟进,地租成本上升,升到创意人群难以承担而撤离。 

  “由此而形成的城市创意产业园生存状况不容乐观,其中北京、上海作为创意产业的核心城市表现为最。” 陈大阳说。 

  门庭冷落 

  2001年,苏州河南岸的旧粮库,经台湾设计师登琨艳的内部改造后,变身为身价百倍的“艺术仓库”;2003年,在建国中路的八号桥,保留了原来钢结构的老厂房,却变身为上海时尚创意中心……在浦东、长宁、静安和杨浦等区,上海创意产业的发展规划和集群化的趋势,使市区一些废置的旧厂房“焕发青春”。 

  但随着上海商业物业租金价格逐年上升,苏州河沿线老厂房、老仓库改造的创意园区纷纷涨租,特别是莫干山路50号,这个苏州河沿岸最大的艺术家聚居地正日益变得商业和现实。 

  “我现在不敢装修我的工作室。”青年画家盛军说道,这是由于租金上涨得厉害,而自己的收入又不稳定,“不知哪天,我只能当酒吧老板或卖画的工匠。而现在这个仓库的租金平均每天每平方米2.5元,是去年同期的两倍多,与几年前的每天每平方米0.3—0.4元的租金相比,涨了5倍多。” 

  “变租为售正成为创意地产项目的新特征,购房人的角色也开始由单纯的创意产业主体向房地产投资人转变。”我爱我家上海分公司的市场经理佘义峰对《中国经济周刊》谈到。 

  据上海创意产业中心负责人介绍,2006年4月以来,上海已建成首批18家创意产业园区,占地面积487亩,建筑面积41万平方米;正在推进建设和改造的第二批创意产业园区共16家,占地面积644亩,建筑面积63万平方米;同时,还准备有10个后备改造项目,近 40万平方米的创意产业集聚区参展,包括红坊、风尚之城、西岸创意园、63号设计创意工场、上海创意联盟产业园、2577创意大院、海上海、上海昂立设计创意园和逸飞创意街…… 

  但很多项目招商情况的不乐观,令一些开发商“怨气很重”。 

  “虽然整个园区的艺术氛围不错,但事实上活得并不是那么潇洒。现在热火朝天地招商、改造,是在捡别人剩下的项目。”某创意产业园区开发商高先生向《中国经济周刊》表达了自己的处境。 

  位于上海徐汇区的某创意地产项目,作为2005年第二批挂牌的创意产业园区之一,挂牌已半年多,但问津者寥寥无几。据招商人员介绍,这一项目的先期投资成本超过5000万元。 

  “这里租金是每天每平方米3元,但与周边成熟的商住两用公寓相比,环境嘈杂,租金又贵。”一家广告公司的设计总监李先生看房后表示。 

  另有创业产业园区的租金更高,每天每平米4—7元。而除了高昂的租金价格,举办艺术展览的费用更高达每天10万以上。 

  “像广告业、设计业、咨询培训业以及艺术工作室等所谓的创意产业公司,其实都是一些资金实力不大的中小型服务企业,对甲级写字楼高额的租金水平往往较难承担。所以,由市中心原来的老仓库和厂房改造的创意产业园,因为改造成本不高,租金较低,才吸引了这类企业的进入。然而,目前这种自发的、低廉的创意园区特性已经不再。”渣打银行上海分行商业房产融资部门的李经理对《中国经济周刊》介绍说。 

  “炒楼”热焰 

  “随着‘创意产业’概念的在国内主流化,创意地产项目迅速在国内各大城市蔓延。”红坊的经营者郑培光说。 

  北京,去年年底的政府财政工作会议上,决定今年北京市将投资5亿元人民币用于建设文化创意产业园区。并确立了10个重点发展的创意产业聚集区:以创意产业先导基地为核心的中关村西区;以中国电影集团等为核心的北太平庄地区影视制作产业带;以央视为核心的电视节目制作和广告运营带…… 

  而在首钢整体搬迁后,“把首钢建成创意产业园区”的呼声也愈发高涨。之前,798 创意地产混合工业建筑和新艺术空间的成功,以及其强劲的升值潜力,正是令不少地产商食指大动的因由。 

  “在北京,‘798’都火成这样,比‘798’大多少倍的首钢要是整个弄成‘创意产业园区’,一定火的一塌糊涂。”一些地产业内人士如是评价。 

  但“798”,也正在被另一种气氛所笼罩。 

  “由于有利可图,798厂房变成了某些人手中炒作的工具。由于地理位置偏僻,最初租金低得惊人,曾出现过0.3元每平米每天的‘天’价。现在,通过租赁然后再转租出去的方法,大山子一带的平均二手价已经升高到每天每平方米近3元,而仅仅在1年以前,还只是每天7角到8角不等。这让一些没有稳定商业收入的创意设计企业和艺术家们恐慌不安。”在北京从事网络游戏软件开发工作的周晓宇谈到了自己的担忧。 

  同样的事情也在上海发生,苏州河畔的四行仓库在改造成创意仓库之后,其房租竟然比商务中心的虹桥地区的中档写字楼高出30%。春明艺术园的前身是一家粗纺厂,改造后,近几年租金也是水涨船高,现在每天每平方米的租金为近3元。同最初每平方0.3—0.4元相比,不可同日而语。 

  记者看到,位于上海闹市中心地区的泰康路的田子坊也不甘落后,租金不断刷新。这些一度闲置而且脏乱差的旧房子“咸鱼翻身”,甚至提升了周边区域的档次和房价。 

  艺术与商业:如何调和 

  “创意产业不应该是为了作秀,把房价炒上去,而是真正地发掘产业中人性化的一面。”杨浦区创意地产项目“海上海”的开发商,上海实业发展股份有限公司董事长陈伟恕对记者表示。 

  艺术家需要宁静和氛围,而商业善于在“热”中发现钱,两者也许是一个无法调和的矛盾。而原本为艺术家和中小型创意型企业聚集的创意产业园区,正面临被炒房浪潮彻底淹没的危局。 

  “目前上海的某些创意产业园区,相当于以往城市管理中通行的工商局办市场的方式: 把自然形成的商贩集市纳入官办市场,”一位房地产业业内人士表示,“而摊位租金的增加将无法吸引摊贩入场。” 

  他表示,以“园区”的方式推进“创意产业”,基本上是城市管理惯性思维的延续,与很多年前房地产热潮中各个城市的“开发区热”异曲同工。 

  最早入驻泰康路田子坊创意地产圈的已故艺术家陈逸飞曾对《中国经济周刊》强调,“发展创意产业,不是靠制造多少园区,更不是靠地产的炒做,我们需要全民办文化, 让民营企业在其中发挥作用。” 

  上海市建筑规划设计院的一位顾问也对记者表达了看法:“单纯通过房地产开发,来实施市中心老厂房的改造和创意产业园区的建设,这本身行得通吗?” 

  “政府对创意产业园区的支持也不应该只停留在立项时的税收和土地优惠政策上,还应该在配套设施建设和后期经营管理中给予关注和支持”。上海某创意产业园区负责人对《中国经济周刊》道出了心里话,他认为,政府引导加市场运作,更多关注非营利性的公共服务平台整合社会资源,搭配相关产业链,才是创意产业的发展之路。
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