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江苏睢宁5000亩耕地被借湿地公园之名开发别墅

admin 2011-11-18 来源:景观中国网
倏忽间,白塘河两侧数千亩的土地换了身份,成为江苏睢宁县省级湿地公园——白塘河湿地公园,从耕地到湿地公园,从湿地公园到下一步的建设开发,它始终拖着一条长长的影子,恍惚又沉重。
  土地性质不明 园区资质成疑: 

  江苏睢宁5000亩湿地公园“变形记”
 

  倏忽间,白塘河两侧数千亩的土地换了身份,成为江苏睢宁县省级湿地公园——白塘河湿地公园,从耕地到湿地公园,从湿地公园到下一步的建设开发,它始终拖着一条长长的影子,恍惚又沉重。 

  从地理位置看,总面积约3.8平方公里的白塘河湿地公园位于睢宁县城西北部,北到下邳大道,南至104国道,西临睢邳路东,东靠西环路,2009年经江苏省林业局批准成立省级湿地公园,远期目标是五年内创建成国家级湿地公园。 

  “湿地公园总共圈了5000多亩,其中差不多有4000亩是耕地,大部分都是口粮田,一年两季,而现在很多都是被直接以荒地名义报批的。”当地某知情人向新金融记者质疑:“好好的农田怎么就变成荒地了?这边原来都是好地,不是他们说的低产田,他们往上报是说这边是荒田,其实都是良田,怎么不长粮呢?怎么是低产田呢?都是好地方,一亩地产量大概能有一千斤,一年两季,一稻一麦。” 

  伴随着质疑,过去两年以及未来一段不可定的时间里,白塘河两侧的农民仍无法清晰知晓这里已经发生、正在发生和未来将发生的变化,只一如既往地被裹挟进新一轮的地区开发热潮之中。 

  租来的公园 

  “几千亩水稻即将收获,被50台挖土机、推土机,5天轧完。”赵林化名蹲在安置小区的路边土堆对新金融记者说。在他身后,是数十栋灰黑色为主色调的典型南方农村小高层。 

  这里是睢宁县庆安镇鲍庙村前徐组片区整体搬迁进的白塘河湿地公园安置小区。新金融记者发现,小区不少楼房的墙体出现剥落,配以简单的门窗,整个楼房还显粗糙,与当地管理部门所宣传的“新建高标准的别墅住宅区”还甚有差距。

  他介绍,前徐村的农民共四百多户人家,所有土地全被纳入白塘河湿地公园,“俺们队里一共两百多亩地,全部都是口粮田,湿地公园包括沟渠、道路等一共5800亩,好的口粮地差不多4000亩。从去年7月份的时候到现在已经搬出一年了。”赵林回忆,当时搬迁的时候并没有召开村民大会,也没有全村人签字, “没有开会公示,也没有签字,哪有什么不同意见。现在已经占用了,已经开始开发了,我们说啥都没有用,而且还没有搬出来,那边就已经开始施工了。” 
  当地另一个村的李春兴化名也告诉新金融记者,拆迁时,相关部门就说在什么地方要给我们修新房子住,“原来说三个月给修好,现在都一年了,还没有弄好。现在就是给我们点过渡费,自己找房子租,全部都这样,不管家里人口多少。” 

  尽管被迁出,但白塘河湿地公园方面用地并非征用或者行政划拨,而是以租赁的形式使用村民的土地,每亩地100至1200元,青苗费600至800元,没有了往常的粮食补贴。 

  根据知情人反映,目前湿地公园方面租赁土地并未征得村民的签字同意,相关部门“主动”为老百姓开立账户,并将所谓1000-1200元/亩的年租金打入后,即表示农户已经接受转让条件,土地租赁行为成立。根据农户反映,土地被租赁后,在即将收获水稻的前一周,推土机连夜将水稻推平后才告知他们。 

  “去年白塘河湿地公园开发商过来没有给钱,就把地先给占了。当时白塘河湿地公园和所在的睢宁开发区还没有协调好,地面建筑都还没有清理好。租地也没有相关的合同,我们也没有签字,钱是对方直接打到银行卡里。过去占地后还有粮食补贴,每年国家财政拨的,现在也没有了。”高塘村某知情人说,村民不愿意也没有办法,没有地了就出去打工呗。他向新金融记者证实,圈占的时候,村里没有开会,也没有公告。 

  睢宁县政府工作人员承认,湿地公园方面给的土地租金也是过渡性的,这些土地整理出来还是要返给农民耕种的,并表示白塘河湿地公园那边是低洼地段,同时建设有220KV变电站一座,有14条高压电网在此区域纵横交错,又成为名副其实的高压走廊,经常会出危险。当时那个地方的口粮田是低产地,即便是风调雨顺的时候,也是很歉收的地区,几乎都是没有什么收益,农民已经转为市民户口,租金的话应该有合同。 

  当地某知情人认为相关部门给予的高压电网逻辑自相矛盾,果真影响如此,那园区内未来建设的众多休闲场所又怎么幸免?新金融记者在调查过程中发现,高压电网主要分布在白塘河西侧一带,就现场的观察情况而言,其辐射并未对西侧区域全境形成覆盖,至于西环路东侧更是一大片无遮拦的开阔地,没有所谓明显密集的高压电网。 

  新金融记者也了解到,至少目前,庆安镇鲍庙村前徐组片区村民的户口还没有转为城市户口,继而从租赁使用非征用到农民身份的保留,白塘河湿地公园土地的性质成为疑问。 

  我国的《土地性质分类表》将公园归属为行政划拨性质的建设用地,白塘河湿地公园以租赁的形式获得的农民集体用地,显然土地性质仍然没有发生改变,还是集体用地。在未转变土地性质的情况下,土地被征用,农民身份没有转为城市户口,已经建设一年有余的湿地公园的建设土地又属于什么性质?是否已经变更?如何变更? 

  目前白塘河湿地公园官网公示的项目批复内容仅有2009年江苏省林业局关于同意建立睢宁白塘河省级湿地公园的批复,规划所占土地性质调整变更的信息并未公示。 

  “口粮田不能在土地性质没有转变的情况下就开始动工,不管是行政划拨还是什么性质的土地都需要走合法程序。”睢宁县当地某知情人说:“无论是集体用地、承包用地还是什么性质都需要转为国有。有了土地证才能去施工,无论是用地规划许可证、建筑规划许可证以及建筑施工许可证,在没有这几个证件的情况下是不允许施工的。项目立项和土地变更使用等这些手续的办理不能等同。”

  商业模式争议 

  当免费的湿地公园成为撬动地方经济的杠杆支点时,其去平民化的贵族倾向则表露无遗。 

  在湿地公园项目指挥部公示栏的规划图中,新金融记者看到在规划区白塘河西侧的水面和湿地周边出现诸如湿地疗养区、水陌馆舍、湿地高尔夫、拓展训练营、康体活动场所、白塘会馆、琴岛茶室、艺术沙龙、文化剧场、光电体验、风电魅影等众多带有盈利色彩的非生态保护设施。 

  对此,白塘河湿地公园官网并无回避,官网首页的公园概况即直认不讳园区“水面周边规划有电力科普馆区、养生宾馆区、养生垂钓区、地藏寺佛教文化区等景观娱乐设施”。园区内规划约0.66平方公里约1000亩水面和湿地,明显无法达到《湿地公园管理办法》中“湿地面积占公园总面积的50%以上”的规定。 

  近年来,一些打着“公共旅游项目”名义的旗号低价违规拿地,一些高档别墅、高尔夫球场、私人会所的出现也引发社会争议,尤其是一些景区内绝版风景的场所摇身成了独栋别墅、高档“会所”致使普通民众面对免费公园“望而却步”。 

  睢宁县政府某工作人员对新金融记者表示,白塘河湿地园区并不会修建别墅和花园洋房,有一些商业规划仅仅是最初的构想,其中包括几十亩的别墅区。但是,湿地公园官网的公开信息则披露,白塘河西侧生态景观和休闲区约2.6平方公里,白塘河东侧居住区约1.2平方公里。该项目指挥部公示栏的规划图则明显标示,湿地公园园区内白塘河西侧计划修建大片独栋别墅、联排别墅、花园洋房。 

  “湿地公园的资金主要是省里的财政资金,白塘河湿地公园是省级的湿地公园,处级单位,我们县里没有管理权,只有执行的份。”睢宁县宣传部某领导告诉新金融记者。 

  对这样的说辞,徐州市国土资源局监察执法队的张队长表示,我国土地管理是属地管理,白塘河湿地公园土地的管理权限应该在县里,“我们的任务就是检查土地是不是用于违法的非农建设,如果有的话就随时查处。非农建设要有正常的程序,今年曾经给睢宁县那边去函强调非农建设用地的拿地手续,并在7月份的时候去检查过。对于要修建的寺庙土地性质,是否获得相关批复,并不知情。”

  据张队长介绍,白塘河湿地公园项目规划指挥部占地并没有拿到合法的用地手续,被睢宁县国土资源局下达过处罚通知书,目前这块地的手续还没有批复下来。对于白塘河湿地公园的规划图,他表示,这仅仅还是规划,现在他们掌握的情况是还没有开始建,“他们只有建了,我们才能管,没有建,我们怎么去管?”不过他承认,自己是第一次看到这个规划图。 

  早在1998年国家林业局颁布的《湿地公园管理办法》中就规定,在湿地公园的重要景点和核心景区,除必要的湿地公园主题工程建设和湿地保护及所需的必要设施外,不得建设宾馆、招待所、疗养院和其他以盈利为目的的工程设施。 

  同时,2003年2月,国土资源部也出台紧急通知,要求清理各类园区用地、加强土地供应调控,其中首次提出“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方,要认真进行清理”。2006年5月31日,国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》再次重申,从即日起,全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。2008年1月,国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》,要求“合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。 

  三令五申之下,白塘河湿地公园建设投资部门似乎仍试图触摸相关政策法律底线。 

  目前我国的《湿地公园管理办法》规定湿地公园可以通过国家、集体和个人,鼓励采用合资、合作、股份制等运作方式,实行“谁投资、谁经营、谁受益”的建设管理机制,以促进湿地公园的发展。但是在允许范围内,湿地公园的开发收益是否能平衡前期投资以及日后公园管理支出则还是一笔未可知的账。睢宁县当地曾在银行系统工作过的某知情人就直言从经营角度看,仅仅湿地公园肯定是无法通过经营收回投资,甚至维持日常的管理、维护都还需要相关部门的提携。 

  睢宁当地某知情人士就质疑湿地公园建设和高档住宅开发在该项目里的权重。据他透露,湿地公园项目启动伊始就被抵押贷款20亿元,而目前该笔款项已经全部使用,后续的投资资金还未到位。因此,湿地公园方面还拖欠着建设施工队的进度款,导致今年年后园区的开发建设明显滞缓。 

  在公园现场,湿地公园管理处工作人员则拒绝接受新金融记者采访,并禁止进入园区内拍照。新金融记者在睢宁湿地公园西环路侧一座在建的拱桥工地调查采访时,多次遭到施工负责人的质问,表示不允许入内和接受任何采访,同时也无法回答这边工地将修建什么。 

  在西环路南侧的高塘村,另一知情人告诉新金融记者:“按湿地公园规划,这边将修建房地产项目,而现在这一片的房屋住宅都将被拆掉。原来计划是头年即2011年国庆前就要拆的,后来县里的领导换了就没有见到动静。” 

  “村里的干部并没有公开表示这里要做什么方面的建设。但是湿地公园那边的某些工作人员和村里人认识,一起吃饭的时候就说了这个事情。规划图已经出来了,而且拿到徐州审批去了,只要那边点头,他们就可以马上施工。投资湿地公园亏损了,就在这块地开发卖房赚点,这边的土地一开始就已经划给投资湿地公园的人了。”该老板说。 

  另一知情人也透露,凭借诸如较低收益的农业投资以及生态开发置换房地产等高利润开发项目在当地也并不新鲜。作为现代农业开发模式,当地某葡萄庄园在建设过程中除享受到相关优惠政策外,投资方还以便利的方式置换了当地另一块土地进行商业开发建设——在该项目中睢宁化肥厂地段上千亩土地被置换。
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