区域分析 北京市边缘集团的住宅市场
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2002-01-09
来源：景观中国网
近几年来，随着北京市宏观经济形势的好转，房地产开发建设速度也随之稳步提高，逐渐进入了一个良性发展阶段。在北京住宅快速开发建设的过程中，住宅在城市地域空间的布局方面，逐
近几年来，随着北京市宏观经济形势的好转，房地产开发建设速度也随之稳步提高，逐渐进入了一个良性发展阶段。在北京住宅快速开发建设的过程中，住宅在城市地域空间的布局方面，逐步呈现出边缘化和规模化的趋势。作为常驻人口超过1300万的超大城市，北京市住宅开发建设的这种变化趋势具有一定的必然性和合理性。本文拟通过分析北京市边缘集团住宅市场形成发展的客观条件以及现状特征，探索北京市边缘集团住宅市场的未来发展方向。
现代化、国际化大都市的建设，是首都北京在21世纪城市发展建设的重要目标。近来，随着全国宏观经济形势的逐步好转，特别是在北京申奥成功和我国加入WTO所带来的各种机遇影响下，现阶段北京市正处于一个快速发展的阶段。虽然从城市人均GDP、第三产业比重等经济发展指标和城市绿化率、人均道路面积等各项城市发展指标分析，北京市现在尚未达到现代化、国际化大都市的标准，但是应该看到北京市目前已经建立起了国际化大都市的框架。
城市建设离不开房地产业，而居住物业是房地产中最重要的一个部分，如何引导住宅合理、良性的布局关系到整个城市面貌和未来前景。从北京市的人口现状和发展目标来看，住宅业发展前景广阔，而住宅布局的边缘化不仅是由城市自身条件决定的，也是城市发展进程中不可避免的阶段，只是不同的地区、不同的城市有着不同的表现形式，在这个意义上，北京边缘集团住宅市场的发展也一定有它独特的规律并呈现出不均衡的发展方向。
一、边缘集团居住市场形成和发展的条件
从大的方面看，影响和决定北京市住宅边缘集团的形成和发展的因素主要体现在以下几个方面。
1、城市总体规划的引导
为适应国际化大都市发展的需要，北京市根据城市自身发展特点确定了符合城市发展要求的城市功能区组织结构——“分散集团式”。在1992年修编的《北京城市总体规划（2000-2010年）》中明确指出北京城市规划区按照市区（即中心城市）、卫星城（含县城）、中心镇、一般建制镇四级城镇体系分布。
北京市总体规划中明确指出：“市区是城市的主体，是政治、文化中心功能和各项经济功能集中体现的地区。按‘分散集团式’布局原则，北京市市区由市区中心地区和环绕其周围的北苑、酒仙桥（望京）、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台、石景山、西苑、清河10个边缘集团所组成，规划城市建设用地共约610多平方公里。”
规划中的10个边缘集团均是围绕市区规划中的五环公路线而建，位于城乡结合部。从规划中可以看出，10个边缘集团所在区域以城市东区为主，如酒仙桥（望京）、东坝、定福庄、垡头、和北苑均在北京市的东部地区，剩下的5个边缘集团则分布在南部、西部和北部地区。
“九五”期间，北京市开发计划用地22万平方公里，其中“边缘集团”用地占51%，担负着北京住宅规划总面积近1/3的任务。
可见，从城市规划的角度，已经表现出对居住布局的明确指向，为保证城市中心的政治、文化和行政管理职能，把居住区布局在边缘是今后的趋势，也是能够得到政府的支持与帮助的。
2、城市空间经济规律作用
城市空间经济规律，是造成城市边缘集团住宅迅速发展的一个重要原因。通过分析我国各省市城市土地定级估价结果可以发现，虽然各省市土地级别基准地价不尽相同，但是，各省市土地级别和基准地价最高的区域往往位于城市的中心区域，而随着城市中心区域到城市边缘距离的增大，土地级别与基准地价分别逐渐降低。大体上呈现同心圆状衰减的态势。城市中心地区由于具有较大的区位优势，适合发展商业、金融以及商务办公等行业，因此，在竞租理论的影响下，该区土地使用权由出价最高者获得，即商业、金融、商务办公等行业，而居住区、工业区则由于竞租能力较差，一般在城市中心的边缘地带集中分布。同时，由于居住物业竞租能力降速不是很快，所以其分布的范围要相对广泛一些。
具体分析北京市的状况，以伟业指数不同环线区的价格为例，也可看出这种趋势（表1）。今年内北京市由于申奥成功和加入WTO双重因素的推动，房地产市场总体形势看好，二季度房地产综合价格指数保持上扬态势。但北京不同环线内住宅价格也有较大的差异，二环到郊县之间价格呈现递减趋势。
3、基础设施改善带来居民选择偏好的演变
通过对欧美发达国家住宅建设发展历程的分析，可以看出住宅郊区化发展是城市化末期的一种必然的趋势，主要体现在中等收入的家庭纷纷撤离喧嚣的都市，从喧闹嘈杂、污染严重的城市中心区迁往充满新鲜空气、阳光、鲜花、绿地、环境优良的郊野地区。这种改变的根本原因，可以归纳为居民住宅选择偏好的改变。以往居民在选择住宅过程中，往往将与市中心的距离大小作为首要因素考虑，认为距离市中心越近，交通越方便，各种生活服务设施越完善。如今，随着北京高速公路网、地铁、轻轨铁路的发展和完善以及私家车的日渐普及，交通问题已不再是人们所担心的问题重点；同时，居住区的统一规划、规模建设使区内各种服务设施相对完备，因此，原来决定居民选择住宅的首要因素已经逐步成为住宅选择中的次要因素。根据中央电视台的调查，当前，城市居民在住宅选择过程中，环境因素已经成为住宅选择中仅次于价格因素的第二大考虑因素。同城市中心地区相比，边缘集团新近开发建设的住宅在综合环境质量方面存在较大的优势，同时在较低价格因素影响的双重作用下，购房消费者的选择天平自然要向城市边缘地倾斜。
4、保护历史文化名城的需要
由于北京不仅是飞速发展中的一座现代化的大都市，同时也是我国著名的古都和历史文化名城，在漫长的历史过程中，逐渐形成了自己独有的历史风貌，在居住物业的风格上，特点尤为突出，集中反映在62.5平方公里的旧城中——皇宫、王府、园林以及平民的住宅四合院。这些历史遗产是宝贵的人文资源，在城市中心区占据了大片的土地，为保护其历史古都风貌，对其周边建筑从各方面都会有许多的限制。这些限制决定了在城市中心开发住宅一方面可以利用的土地很少，另一方面，住宅风格和体量都要受到很大制约，这必然导致这些住宅价格很高，因此，在城市中心开发住宅已没有什么余地了。
二、北京市边缘集团住宅市场现状
北京的十大边缘集团由于所在区域不同，开发建设情况也不同。其中定福庄集团、南苑集团、石景山集团、西苑集团已经建设多年，相对比较成熟，难有较大规模的扩建，而清河集团、垡头集团、丰台集团、北苑集团、酒仙桥集团和东坝集团都是开发不久，尤其是北苑、酒仙桥和东坝三个集团是刚刚开始大规模建设的区域，今后还将有较大的发展。
1、边缘集团分布特征
从城市空间上看，边缘集团的布局也是不均衡的。北京市十个边缘集团在地域分布上比较倾向于东、北两个方向。如果以南北中轴路为纵轴，东西长安街为横轴作一个交叉的十字象限，南、北地区集团的比例是3：7，东、西集团的比例是6：4。在东北方向上边缘集团的分布最为集中，北苑集团、酒仙桥集团、东坝集团和定福庄集团基本上是连续分布的，可是在西、南方向的几个边缘集团则呈极为分散的分布状态，西苑集团、石景山集团、丰台集团、南苑集团等均是相对孤立分布的形式。这从一个侧面也反映出现阶段北京城市人口主要倾向于北部、东部的实际状况。
2、边缘集团开发现状
北京市十个边缘集团，基本上都是作为大型居住区开发建设的，但是开发的程度却有很大的不同。仅从近年来推出的住宅项目就可以看出这些区域开发的深度和热度。其中，除东坝集团因为刚刚启动没有什么项目进入市场外，其余九个边缘集团中或多或少均有项目在售。定福庄集团、南苑集团、石景山集团、西苑集团四个是开发较久的区域，在市场上已经占有了一定的份额，所以近期的项目不是很多。
在边缘集团范围内在售的117个项目中，有西苑集团5个、清河集团6个、北苑集团16个、酒仙桥集团37个（其中望京地区27个）、定福庄集团18个、垡头集团2个、南苑集团9个、丰台集团9个、石景山集团15个。
从上面的资料可以看出，在十大边缘集团中，近期东部和北部发展较快，特别是酒仙桥集团的望京和北苑集团，是前一段时间的热点，而南部的丰台集团近年来也获得了持续的发展。但是从近期新启动的项目来看，热点已开始偏重于东部了，前面快速发展的几个集团开发潜力已经不大。特别值得注意的是东坝集团，一直没有启动，从其位置来看，应该有不划的前景。
3、边缘集团住宅产品特征
在十个边缘集团中，现阶段推出的住宅项目在总规模、价格水平和产品类型方面有着不同的特色。
从总规模来看，存在三个阶段，石景山、定福庄、酒仙桥（包括望京）是第一阶梯，都已形成规模，总供应量巨大，南苑和丰台是第二阶梯，其它集团目前总供应量不大；从价位来看，东北部的酒仙桥和西北部的西苑平均价位最高，北部的清河、北苑由于区位优势也处于较高的价位，丰台则由于多年的开发逐渐成熟，价位处于中游，其它边缘集团则处于较低水平。
从产品类型上看，比较单一的以普通住宅为主，这与前面的布局规律相符。只有北部一线从东到西出现了一些高档公寓和别墅项目，可见，北部还是相对容易被消费者接受，特别是一些消费能力较强的消费者；而靠南分布的边缘集团更多是为工薪阶层提供第一次置业的家园。
值得注意的是政府大力发展的经济适用住房，也往往把边缘集团作为理想之地。
三、边缘集团住宅市场发展前景
无论是价格还是环境，边缘集团都有着城区不可比拟的优势，同时交通等基础设施的改善和私家车的普及弱化了边缘集团的劣势，使得住宅郊区化成为未来北京市住宅产业发展的重要方向。
由于北京市十个边缘集团在自身发展的过程中形成了各自不同的特点，其在未来发展的前景与潜力上也是有所不同的。
南苑集团、石景山集团、西苑集团由于是开发比较早的集团，各项配套设施等发展的比较完善，周边地区也是属于已开发地段，加上未来几年内地区周围没有可吸引人口的因素，所以在规模上很难有继续发展的潜力。
清河集团和丰台集团虽然在位置上一南一北，相隔较远，但是二者在发展的特点和未来发展的促进条件上有许多的共同之处，还是有一定的可类比性。二者发展的优势在于都临近中关村科技园区的一个组团（中关村科技园和丰台科技园），又都是新近开发的集团，在发展中都具有一定的潜力和较好的发展前景。
定福庄集团是十个边缘集团中最大的一个集团，虽然开发比较早，但是由于要接纳北京CBD地区多数的上班族，因此还是有一定的发展潜力的，尤其是今年北京CBD规划正式确定，年内即将开始全面建设，CBD地区在不久的将来必定会变成一块房地产投资者必争之地。
需要特别提到的是酒仙桥集团，其中望京大社区的发展是有目共睹的。在短短的几年的时间中，望京就由一个郊区的不毛之地变成了今天繁荣的大型生活社区。酒仙桥集团是十个边缘集团位置比较特殊的集团，东可达CBD，北可连未来的奥运村，前景看好，物业档次也有望提升。
东坝集团是今年刚刚启动、也是十个边缘集团最后一个启动的地区，虽然东坝地区是刚刚起步，但是这里的优势在于这里距离北京未来的重点发展地区——CBD规划区很近，而且已经有了前面九个边缘集团发展的经验和教训，很可能后来居上，成为很有特色的一个区域.
文/李雪妍 孙强
现代化、国际化大都市的建设，是首都北京在21世纪城市发展建设的重要目标。近来，随着全国宏观经济形势的逐步好转，特别是在北京申奥成功和我国加入WTO所带来的各种机遇影响下，现阶段北京市正处于一个快速发展的阶段。虽然从城市人均GDP、第三产业比重等经济发展指标和城市绿化率、人均道路面积等各项城市发展指标分析，北京市现在尚未达到现代化、国际化大都市的标准，但是应该看到北京市目前已经建立起了国际化大都市的框架。
城市建设离不开房地产业，而居住物业是房地产中最重要的一个部分，如何引导住宅合理、良性的布局关系到整个城市面貌和未来前景。从北京市的人口现状和发展目标来看，住宅业发展前景广阔，而住宅布局的边缘化不仅是由城市自身条件决定的，也是城市发展进程中不可避免的阶段，只是不同的地区、不同的城市有着不同的表现形式，在这个意义上，北京边缘集团住宅市场的发展也一定有它独特的规律并呈现出不均衡的发展方向。
一、边缘集团居住市场形成和发展的条件
从大的方面看，影响和决定北京市住宅边缘集团的形成和发展的因素主要体现在以下几个方面。
1、城市总体规划的引导
为适应国际化大都市发展的需要，北京市根据城市自身发展特点确定了符合城市发展要求的城市功能区组织结构——“分散集团式”。在1992年修编的《北京城市总体规划（2000-2010年）》中明确指出北京城市规划区按照市区（即中心城市）、卫星城（含县城）、中心镇、一般建制镇四级城镇体系分布。
北京市总体规划中明确指出：“市区是城市的主体，是政治、文化中心功能和各项经济功能集中体现的地区。按‘分散集团式’布局原则，北京市市区由市区中心地区和环绕其周围的北苑、酒仙桥（望京）、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台、石景山、西苑、清河10个边缘集团所组成，规划城市建设用地共约610多平方公里。”
规划中的10个边缘集团均是围绕市区规划中的五环公路线而建，位于城乡结合部。从规划中可以看出，10个边缘集团所在区域以城市东区为主，如酒仙桥（望京）、东坝、定福庄、垡头、和北苑均在北京市的东部地区，剩下的5个边缘集团则分布在南部、西部和北部地区。
“九五”期间，北京市开发计划用地22万平方公里，其中“边缘集团”用地占51%，担负着北京住宅规划总面积近1/3的任务。
可见，从城市规划的角度，已经表现出对居住布局的明确指向，为保证城市中心的政治、文化和行政管理职能，把居住区布局在边缘是今后的趋势，也是能够得到政府的支持与帮助的。
2、城市空间经济规律作用
城市空间经济规律，是造成城市边缘集团住宅迅速发展的一个重要原因。通过分析我国各省市城市土地定级估价结果可以发现，虽然各省市土地级别基准地价不尽相同，但是，各省市土地级别和基准地价最高的区域往往位于城市的中心区域，而随着城市中心区域到城市边缘距离的增大，土地级别与基准地价分别逐渐降低。大体上呈现同心圆状衰减的态势。城市中心地区由于具有较大的区位优势，适合发展商业、金融以及商务办公等行业，因此，在竞租理论的影响下，该区土地使用权由出价最高者获得，即商业、金融、商务办公等行业，而居住区、工业区则由于竞租能力较差，一般在城市中心的边缘地带集中分布。同时，由于居住物业竞租能力降速不是很快，所以其分布的范围要相对广泛一些。
具体分析北京市的状况，以伟业指数不同环线区的价格为例，也可看出这种趋势（表1）。今年内北京市由于申奥成功和加入WTO双重因素的推动，房地产市场总体形势看好，二季度房地产综合价格指数保持上扬态势。但北京不同环线内住宅价格也有较大的差异，二环到郊县之间价格呈现递减趋势。
3、基础设施改善带来居民选择偏好的演变
通过对欧美发达国家住宅建设发展历程的分析，可以看出住宅郊区化发展是城市化末期的一种必然的趋势，主要体现在中等收入的家庭纷纷撤离喧嚣的都市，从喧闹嘈杂、污染严重的城市中心区迁往充满新鲜空气、阳光、鲜花、绿地、环境优良的郊野地区。这种改变的根本原因，可以归纳为居民住宅选择偏好的改变。以往居民在选择住宅过程中，往往将与市中心的距离大小作为首要因素考虑，认为距离市中心越近，交通越方便，各种生活服务设施越完善。如今，随着北京高速公路网、地铁、轻轨铁路的发展和完善以及私家车的日渐普及，交通问题已不再是人们所担心的问题重点；同时，居住区的统一规划、规模建设使区内各种服务设施相对完备，因此，原来决定居民选择住宅的首要因素已经逐步成为住宅选择中的次要因素。根据中央电视台的调查，当前，城市居民在住宅选择过程中，环境因素已经成为住宅选择中仅次于价格因素的第二大考虑因素。同城市中心地区相比，边缘集团新近开发建设的住宅在综合环境质量方面存在较大的优势，同时在较低价格因素影响的双重作用下，购房消费者的选择天平自然要向城市边缘地倾斜。
4、保护历史文化名城的需要
由于北京不仅是飞速发展中的一座现代化的大都市，同时也是我国著名的古都和历史文化名城，在漫长的历史过程中，逐渐形成了自己独有的历史风貌，在居住物业的风格上，特点尤为突出，集中反映在62.5平方公里的旧城中——皇宫、王府、园林以及平民的住宅四合院。这些历史遗产是宝贵的人文资源，在城市中心区占据了大片的土地，为保护其历史古都风貌，对其周边建筑从各方面都会有许多的限制。这些限制决定了在城市中心开发住宅一方面可以利用的土地很少，另一方面，住宅风格和体量都要受到很大制约，这必然导致这些住宅价格很高，因此，在城市中心开发住宅已没有什么余地了。
二、北京市边缘集团住宅市场现状
北京的十大边缘集团由于所在区域不同，开发建设情况也不同。其中定福庄集团、南苑集团、石景山集团、西苑集团已经建设多年，相对比较成熟，难有较大规模的扩建，而清河集团、垡头集团、丰台集团、北苑集团、酒仙桥集团和东坝集团都是开发不久，尤其是北苑、酒仙桥和东坝三个集团是刚刚开始大规模建设的区域，今后还将有较大的发展。
1、边缘集团分布特征
从城市空间上看，边缘集团的布局也是不均衡的。北京市十个边缘集团在地域分布上比较倾向于东、北两个方向。如果以南北中轴路为纵轴，东西长安街为横轴作一个交叉的十字象限，南、北地区集团的比例是3：7，东、西集团的比例是6：4。在东北方向上边缘集团的分布最为集中，北苑集团、酒仙桥集团、东坝集团和定福庄集团基本上是连续分布的，可是在西、南方向的几个边缘集团则呈极为分散的分布状态，西苑集团、石景山集团、丰台集团、南苑集团等均是相对孤立分布的形式。这从一个侧面也反映出现阶段北京城市人口主要倾向于北部、东部的实际状况。
2、边缘集团开发现状
北京市十个边缘集团，基本上都是作为大型居住区开发建设的，但是开发的程度却有很大的不同。仅从近年来推出的住宅项目就可以看出这些区域开发的深度和热度。其中，除东坝集团因为刚刚启动没有什么项目进入市场外，其余九个边缘集团中或多或少均有项目在售。定福庄集团、南苑集团、石景山集团、西苑集团四个是开发较久的区域，在市场上已经占有了一定的份额，所以近期的项目不是很多。
在边缘集团范围内在售的117个项目中，有西苑集团5个、清河集团6个、北苑集团16个、酒仙桥集团37个（其中望京地区27个）、定福庄集团18个、垡头集团2个、南苑集团9个、丰台集团9个、石景山集团15个。
从上面的资料可以看出，在十大边缘集团中，近期东部和北部发展较快，特别是酒仙桥集团的望京和北苑集团，是前一段时间的热点，而南部的丰台集团近年来也获得了持续的发展。但是从近期新启动的项目来看，热点已开始偏重于东部了，前面快速发展的几个集团开发潜力已经不大。特别值得注意的是东坝集团，一直没有启动，从其位置来看，应该有不划的前景。
3、边缘集团住宅产品特征
在十个边缘集团中，现阶段推出的住宅项目在总规模、价格水平和产品类型方面有着不同的特色。
从总规模来看，存在三个阶段，石景山、定福庄、酒仙桥（包括望京）是第一阶梯，都已形成规模，总供应量巨大，南苑和丰台是第二阶梯，其它集团目前总供应量不大；从价位来看，东北部的酒仙桥和西北部的西苑平均价位最高，北部的清河、北苑由于区位优势也处于较高的价位，丰台则由于多年的开发逐渐成熟，价位处于中游，其它边缘集团则处于较低水平。
从产品类型上看，比较单一的以普通住宅为主，这与前面的布局规律相符。只有北部一线从东到西出现了一些高档公寓和别墅项目，可见，北部还是相对容易被消费者接受，特别是一些消费能力较强的消费者；而靠南分布的边缘集团更多是为工薪阶层提供第一次置业的家园。
值得注意的是政府大力发展的经济适用住房，也往往把边缘集团作为理想之地。
三、边缘集团住宅市场发展前景
无论是价格还是环境，边缘集团都有着城区不可比拟的优势，同时交通等基础设施的改善和私家车的普及弱化了边缘集团的劣势，使得住宅郊区化成为未来北京市住宅产业发展的重要方向。
由于北京市十个边缘集团在自身发展的过程中形成了各自不同的特点，其在未来发展的前景与潜力上也是有所不同的。
南苑集团、石景山集团、西苑集团由于是开发比较早的集团，各项配套设施等发展的比较完善，周边地区也是属于已开发地段，加上未来几年内地区周围没有可吸引人口的因素，所以在规模上很难有继续发展的潜力。
清河集团和丰台集团虽然在位置上一南一北，相隔较远，但是二者在发展的特点和未来发展的促进条件上有许多的共同之处，还是有一定的可类比性。二者发展的优势在于都临近中关村科技园区的一个组团（中关村科技园和丰台科技园），又都是新近开发的集团，在发展中都具有一定的潜力和较好的发展前景。
定福庄集团是十个边缘集团中最大的一个集团，虽然开发比较早，但是由于要接纳北京CBD地区多数的上班族，因此还是有一定的发展潜力的，尤其是今年北京CBD规划正式确定，年内即将开始全面建设，CBD地区在不久的将来必定会变成一块房地产投资者必争之地。
需要特别提到的是酒仙桥集团，其中望京大社区的发展是有目共睹的。在短短的几年的时间中，望京就由一个郊区的不毛之地变成了今天繁荣的大型生活社区。酒仙桥集团是十个边缘集团位置比较特殊的集团，东可达CBD，北可连未来的奥运村，前景看好，物业档次也有望提升。
东坝集团是今年刚刚启动、也是十个边缘集团最后一个启动的地区，虽然东坝地区是刚刚起步，但是这里的优势在于这里距离北京未来的重点发展地区——CBD规划区很近，而且已经有了前面九个边缘集团发展的经验和教训，很可能后来居上，成为很有特色的一个区域.
文/李雪妍 孙强
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