分时度假项目的规划设计

分时度假项目，是目前在国际上当红的房地产物业类型。在美国，丰厚诱人的利润空间使得有条件的开发商对此类产品趋之若鹜，乐此不疲。各种品牌产品也纷纷面世，并形成规模。近年来，在国际上分时度假项目正在经历着二次创新，其主要特点是：高档化；配备齐全化；管理完善化。分时度假的概念近年才进入中国，业内人士普遍认为在经历一段时期的培育及调整后，这一产品类型将在中国落地开花，并有着广阔的市场前景。因此，及时地从理论上对分时度假产品的规划设计进行研究与探讨非常必要。
■分时度假的起源及发展
分时度假的概念起源于60年代的法国。当时欧美国家经济发展稳定，中产家庭成为社会主流，旅游业发展迅猛。在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大·耐首先提出分时酒店(TimeshareHotel)的概念，即出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。70年代，第一批真正意义上的分时酒店在法国阿尔卑斯山旅游区诞生，并立即在瑞士和欧洲其他国家传播开来，引进美国后得到了迅速的发展，之后的20年里逐渐向北美、加勒比海地区和太平洋地区发展，并扩展到世界各地。
一开始，分时度假是针对积压的房产和经营不善的破旧度假酒店而操作的，其目的是为了通过改建来盘活闲置产业。因此参与其事的，大多是些名不见经传的小开发商和业主。这种情况在80年代末期发生了重大变化，一些大型的开发商及管理公司在超额利润的诱惑下，纷纷加入这一领域，产生了各种著名的品牌，如万豪(Marriott)，希尔顿(Hilton)，迪斯尼(Disney)。一大批全新规划、设计的分时度假酒店如雨后春笋般在世界各地的风景名胜区及旅游城市周边出现，令人刮目相看。以RCI及FI等为代表的分时度假交换系统的形成，更为这一旅游房地产的主要产品类型注入强大的生命力。
今天，在全世界80多个国家和地区已有4145家左右的分时度假的度假地。已有来自于世界174个国家和地区的超过450万个家庭拥有至少一周的分时度假时段。1999年全球销售额达到67.2亿美元。预计1995年至2009年，全球的分时度假营业收入将达到2000亿美元。
美国是分时度假产业最发达的国家，它拥有的分时度假地占全球的37.3%，已售出的房间占全球的50.5%，分时产权所有者占全球的50.4%，销售额占全球的55%。调查显示，海滨、湖滨、滑雪地、高尔夫度假地依次是最受欢迎的度假区。佛罗里达州最受欢迎的度假地区，拥有最多的分时度假区。
■分时度假项目的规划设计前期工作
在美国，规划设计资深公司往往在项目的前期即扮演着重要角色，即协调人及策划者的角色。在这一阶段，作为技术方面的协调者和项目用地的规划师，其工作内容主要有以下几个方面：
A.协助开发商组建规划设计团队一个成功的房地产开发项目的规划设计要靠一个紧密配合的团队来共同参与，其中包括发展商、规划景观师、建筑师、室内设计师、工程师及其他各科专家的紧密配合。分时度假项目作为房地产开发的一种类型，在这一点上的要求是一致的。所不同的是，在这一类项目中，更需要强调土地规划与景观设计的重要性。
分时度假项目一般坐落在风景秀美的旅游区或观光城市的边缘，其功能布局是否合理和景观效果是否令人满意，直接决定着项目的成败。在一般的居住环境中，使用者也许无暇享用周边的环境景观，他们一般对户型和室内布置更加注意，但是在分时度假的项目中，使用者一般处于更加身心放松的状态，他们对户外的一草一木也就更加地关注。再者，人们外出度假主要是为了享受户外环境。因此，在这一类项目的开发前期，以景观规划设计师牵头组织设计咨询团队成了非常普遍的现象。
B.协助开发商进行市场与产品定位。规划设计师与建筑师、室内设计师等组成的咨询团队凭借自己以往参与这一类项目的经验和对景观设计新趋势的了解，应该当好开发商项目企划和产品定位方面的参谋。有些人也许认为，规划设计师只是照着任务书画图的，而项目搞什么，多大规模，采取什么风格，配备哪些配套设施等都应该是由甲方与企划部门解决的问题。其实在这些方面，规划设计师从各自的背景和角度出发，都可以对业主提出非常有价值的参考意见。其中包括项目的造价，配套设施，风格取向，工程进度控制等等。具有丰富经验的景观规划设计师在分时度假项目产品定位阶段所起的作用，尤为重要。分时度假的主要使用方式是通过交换公司(RCI等)进行产品的交换，市场上的产品若要进入交换系统，就必须具备一定的可比性和产品类型的近似性。而这一点主要表现在建筑的户型和室内布局上。例如客户在奥兰多购买一套两居室分时度假屋，在度假屋中配备有开敞式家庭厨房、温泉浴室等。当他通过交换来到中国杭州度假时，他一定希望这里的户型和配备与奥兰多的度假屋相类似。如果差得太多，就有吃亏上当的感觉。正因为如此，分时度假产品从户型到室内的设施等“硬件”都变得相似。在这种情形下，作为“软件”的户外设施及景观环境，便成为这一类房地产项目成功与否的重要环节。因此，户外的道路系统，功能关系，配备什么样的泳池，什么样的风格，有没有网球场，如何突显用地的特色以及康体设施配备比例等都成为甲方非常关心的问题。而景观规划设计师恰恰可以在这些方面施其所长，为项目的策划提供有益的建议。
■分时度假项目规划设计工作的两个层面
分时度假项目的规划设计一般可以归纳为两个层面的工作。第一层面的工作是基础层面，它是建成一个分时度假项目所必须面对的那一部分工作。例如：用地的基础设施，基本的项目配套设施。政府的规划设计法规和用地法规，以及与这类项目有关的建筑、卫生等方面的法规等等。第二层面的工作则是集中于突显该项目特色，使得功能合理，并且能够创造卖点。所有的分时度假都必须做好第一层面的工作，而成功的分时度假项目大都是解决好了第一和第二两个层面的问题。
分时度假项目第一层面的规划与设计要素表中所列的诸项要素都是开发商要面对的问题，也是规划设计师在设计中必须考虑的问题，一个分时度假项目的成败将在很大程度上决定于对这些问题的回答。
第一层面的设计问题具有普遍意义，它针对这一类项目所面临的基本要素。在规划设计中它们是解决第二层面设计要素的基础。第二层面需要解决的问题则是每个项目所面临的特殊问题，需要根据每一个项目的特点(所在地、定位、规模、风景旅游资源等)拿出更富于创造性的解决方案。因此，每一个项目，当进入第二层面时，所面临的问题有时有很大的差异。
第二层面的设计问题需要设计师付出很多创造性的劳动，也是分时度假项目成败的关键。它最能体现出一个设计师的想象力。然而设计是一个循序渐进的过程，只有在能解决好第一层面的基础上，才能很好地面对第二层面的问题，有的放矢为开发商和用户创造一个良好的度假环境。