北京上海广州杭州深圳五大城市房地产发烧

　　北京圈地大鳄　从三环到四环
　　《证券时报》消息：尽管奥运会还是六年之后的事，但对京城房地产商来说，“地产界的奥运会”早已开始，谁能在“奥运会”的商机下开发销售更多的楼盘，谁就能获得“奥运会冠军”。
　　城乡结合部的四环路正成为地产商征战的主战场。在京城，三环以内的土地资源已经日渐紧张，二环路以内已经无地可圈。
　　四环路一年前就已全线贯通，四环路全长65.48公里，途经朝阳、海淀、丰台三个区，道路两侧为100米宽的绿化带，绿化总面积1300余公顷，而要建设成绿化景观带的总面积为700公顷。
　　敏感的地产商早已闻风而动，在东四环路沿线，中远集团将推出规模在40万平方米的新项目，朝阳公园对面的太和龙脉高档住宅也在规划中；香港李嘉诚的和记黄埔地产公司在东坝一下子吞下350公顷土地；万科在城北、城西部和城东部同时出手，其中最大的一块，面积达400公顷；华远在大兴兴建翡翠城，规模达120万平方米，据悉还将在城东、城北、城西建立同样规模的新市镇，土地储备已有800多万平方米。世纪城也在继续造城，将续签四季青乡周边更多的土地，三期规模将比现在一、二期建筑面积200多万平方米还要大一倍多。珠江投资公司在京圈地更积极，惟恐力量不够，它的合作伙伴也同时进京，在北京已经拿下5块地。北京本土的一些开发商也不甘落后，天鸿集团签下长营乡240万平方米的土地，城建集团也拿　　到西三旗附近100万平方米的土地。
　　这一轮“圈地”热与以往明显不同的是，地产商们并不是都往城里的热点地区扎，而是集中在四环路和四环路外的城乡结合部地区。随着绿化隔离带的建成和北京四环、五环及放射性高速公路网络的形成，这些地区将成为中低端市场的主力。
　　随着居民生活水平上升及购买能力的提高，再加上6年后的2008年夏季奥运会，北京的建筑行业行情火爆并不难理解。但是，在这场热闹非凡的繁荣背后，隐藏着同样的问题，就是中低端市场的楼盘太少。
　　据悉北京市居民人均年收入约为万余元人民币，而市内商品房每平方米的均价却高达4790元人民币。 北京的房地产市场是富人的天下，几乎所有楼盘的销售目标都是收入水平较高的购房者，因为大多数房地产开发商都期望在短期内收回成本，赢得效益，在房地产市场上，有远见的投资行为几乎没有。
　　戴德梁行在对今年京城写字楼市场调查后认为，2001年大量的存量房尚未消化，市场增长率持续下跌趋势是不好的信号。
　　上海地产乐园　巨资扑向黄浦江两岸　
　　上海滩历来是风云际会之地，地产界也不例外，伴随着上海经济的持续升温，上海地产正成为各路财团的淘金乐园。
　　深谙上海地产的上海九阳房地产经纪公司总裁丁建宏对本报称，自2000年开始，连续三年时间，上海房产平均价格持续上升，市区内从2000年平均每平米4000元一直涨到今年每平米6000元上下。
　　大量涌入上海滩的境内外居民使上海正在成为全国性乃至世界性的地产市场。据统计，去年上海房地产市场25％的消费者是境外居民，20％的消费者来自全国各地。
　　“近年来上海每年地产开发销售增长速度都接近30％，8000元以上的豪宅和每平方米3000到5000元的低端楼盘最受欢迎。”丁建宏说。
　　旺盛的市场吸引了大批财团汇聚上海滩。港澳台财团正成为崛起的地产新军，而富裕的江浙、福建资金成为逐鹿上海地产的另一生力军。
　　新世界发展、长实、恒基中国、瑞安、丽丰控股、九龙仓、嘉华、恒隆、新鸿基地产和香港兴业等香港十大地产商，其重心已从早年的广州和珠江三角洲一带转移到了上海和北京。　
　　香港兴业集团动用30亿元人民币在上海静安区发展一个类似香港愉景湾的综合项目。新鸿基地产投资超过60亿元的上海浦东陆家嘴大型旗舰商业项目，目前已进入付款方式等细节的最后磋商阶段。近两年内，港商在上海的商业项目陆续落成，例如香港新世界大厦和瑞安公司新天地的商业部分。到2004年，和黄、恒基、恒隆和九龙仓等商业项目将相继落成，中信泰富也加入上海旧城改造。
　　“入世”后，上海的国际属性将进一步凸现，吸引更多欧美大财团的投资目光，早在1995年就进入中国市场的澳大利亚最大的投资银行麦格理银行，于前年与世界排名282位的澳大利亚安保集团（AMP）合资，在上海进行澳丽花苑项目的开发与管理，迈出了欧美跨国集团涉足上海房地产业的第一步。
　　外资的涌入让本地地产商感到不安，通过收购重组实现规模扩张，已在上海房地产行业初露端倪。中华企业股份有限公司继去年年底成功收购上海古北（集团）有限公司后，今年又出资收购上海房地产经营（集团）有限公司90％的股权，从而使拥有的土地储备增至180万平方米，成为上海唯一拥有三家一级资质房地产企业的上市公司。
　　旺盛的市场必定吸引大量的民间资金，据悉目前在上海个人购房者中，投资性购房比例已经达到10％到20％。
　　今年温州市民炒房团惊动上海滩，在周末的时候常会有上百名温州市民组成的购房团开进上海，他们认为在全国同类城市中，上海的房价最低，商品房价格还有相当的上涨空间。
　　广州华南大盘　楼盘就像一个小镇　
　　率先启动的华南大盘似乎打破了7年一个轮回的房地产周期宿命——从1998年起就开始预热的番禺板块掀起的热浪一浪高过一浪。而且，广州地产与上海、北京、深圳比起来，特点非常明显——每个楼盘的面积都在1000亩以上。
　　“每个楼盘都像一座小镇。”知情人士表示，最先引入大盘概念的是华南碧桂园，随之而来的楼盘规模一个比一个大。有准确消息称，广州市城建集团在华南板块征地3000亩建逸泉山庄，花都雅宝地产公司在花都征地3000亩建雅宝新城，广东金叶集团在番禺圈地3000亩建南国奥林匹克花园，香江企业集团圈地4000亩建锦绣香港花园，合生创展集团在番禺南村沿江地段征地3000多亩建华南新城。这还不算最疯狂。事实上，已经有地产商的征地达到了1万亩以上，“感觉都疯了”。
　　虽然华南大盘仍然，但乌云似乎已经在头顶盘旋。

无论楼盘做多大规模，最终仍然逃不过盈利这一关。然而，广州有关部门提供的一组统计数据令新踏入华南大盘的投资商不得不再三思量——该市去年的1300多家房地产公司中有1200多家亏损，投资回报率仅2.3％。
　　一家颇具规模的广州地产商证实了这一消息。这位地产公司首脑称，“很多地产商就差典当家产了”，而且这些开发商被套得很深，随着不断有新盘推出，“他们连解套和喘息机会都没有了”。
　　不过，其它渠道提供的消息指出，广州去年评出了房地产公司30强，30强在诸多指标上几乎占了广州地产份额和利润的70％左右，“日子难过的是小地产商，大开发商江湖地位不可能被动摇。”
　　与此同时，楼盘越来越大，圈地越来越多，已经引起了地方政府及国家有关部门的关注。广东省国土资源厅副厅长胡红兵明确表示，“对这股热潮可能引发的一些负面问题，政府部门必须关注。”
　　胡红兵认为有三个问题值得关注。一、开发商超能力圈地，由于郊外用地价格低，有的开发商不顾自身开发能力大面积圈地，最终造成土地闲置；二、开发商过量推出楼盘，结果可能因资金链条断裂而导致楼盘烂尾；三、开发商盲目选址，与城市基础设施建设不配套，造成楼盘的供水、供电、交通等长期不能解决，最终将包袱扔给政府。
　　江河纵横青山绿水的番禺是广州大都市的世外桃源，此前一直由于交通阻隔发展缓慢，即使在广东省政府90年代初期确定的三大主要发展区域——珠海西区、广州天河及番禺中，前两者早已是“熟透了的桃子”的时候，番禺仍然原地踏步。后来，随着广州华南快速干线及洛溪大桥使其与广州市区连接后，番禺板块终于成为这两年广州地产最大的亮点。
　　有知情人士表示，2000年番禺板块大盘的价格每平方米还在2800元左右，而今已经飚升至每平方米3800元左右。显然，番禺板块已经成为一个独立品牌，“它的发展空间还很大。”
　　华南新城总经理秦彤指出，华南板块是一个长期发展的中央居住区，它还需要很多年的发展过程，“目前还没有达到顶点，在发展过程中，它将还会经历一个上升期、发展期、顶峰期。”秦彤得出的结论是，这一区域仍将称雄一方。
　　已经在番禺征下3000多亩土地兴建南国奥林匹克花园的该公司总经理张维伦对华南大盘持乐观态度，“好产品永远供不应求，不好的产品才是供大于求”。而且张认为，这一区域才刚刚起步，随着大学城、地铁三号线等配套完善，其它任何板块都不能与之抗衡。
　　事实上，外界没有任何忽略番禺地产的理由。但是，巨量楼盘涌向市场会否打破供求平衡，使之成为“海南第二”的确是一个非常值得关注的动向。
　　据悉，有乐观派地产商称“今生最大的愿望是建一座城市”。有专家指出，千亩以上的超大楼盘所需资金极大，而且地处郊外，项目往往自成一体，与广州市区和当地城市相对独立，“它们到底有没有能力去兴建或者经营一座城市，这将是决定华南大盘兴旺或者毁灭的重要问题。”
　　 当然，这也关乎诸多地产商的命运，关乎为这些地产商提供资金支持的金融机构的命运。
　　深圳豪宅运动　谁在唱？ 孤芳自赏
　　香梅路西的香蜜湖·水榭花都鹤立鸡群。它为近年盛行豪宅的深圳房地产市场确定了新的衡量坐标。
　　当然，存在于湖光与青翠中的水榭花都对于很多人而言仅仅是个梦想。本周二，负责该楼盘销售的深圳置业行房地产经纪有限公司物业顾问李璇对记者说，水榭花都中心地段的别墅每栋价格在900万元左右，而围绕在别墅周围、位置稍逊的小高层每平方米的价格一般在11500元左右。
　　与本报记者事前所料相反，虽然该楼盘尚未正式开盘，但李璇说：“情况非常好。”深圳与广州地产明显不同的是，广州走的是大盘路线，而深圳走的却是豪宅路线。特别在去年初至今年上半年，新建楼盘中，豪宅（指6000元/平方米以上）几乎占了70％以上，而这其中有相当一部分楼盘是“挂羊头卖狗肉”。
　　深圳黑马房地产投资顾问有限公司总经理汪春林在接受本报记者采访时称：“豪宅的开发商肯定要套牢一大批。”
　　汪的观点是，深圳楼盘的销售周期一般以一年为主，一旦超过这个销售周期，随着有创新意识的新盘不断涌现，前期开发项目规划、设计上的缺陷就越来越突出，消化难度就会随之增加。深圳的高价位楼盘主要分布在滨海大道、福田中心区、景田片区以及南山、罗湖两区。
　　深圳豪宅运动源起于2000年，在经过去年的疯狂后，今年被推向极至。据悉，深圳今年投入地产开发的投资较去年同期增长了33％，更加值得关注的是，本来一直被业界称为淡季的七、八月，反而成了继“五月豪宅风暴”后的新高峰，原本搁置或延后的项目纷纷提前。有专家将7月18日和8月18日称为“两个高潮”——在此期间，万科金域蓝湾、东海花园君豪阁、华侨城波托菲诺、纯水岸、香蜜湖·水榭花都、招商地产阳光带·海滨城相继登场，此外，福田中心区五大豪宅项目雅颂居、星河国际、天健世纪花园、城中雅园、如诗美地稍晚也将露脸。
　　价格普遍较高是这一轮“深圳豪宅运动”的主要特征。一个明显的例子是，其地产商开发了一个项目，原计划按每平方米4000元均价设计，项目最终可获利5亿元人民币，而在此轮豪宅浪潮中，其楼盘均价已提到了5000元左右，价格提升了25％。黑马公司汪春林称：“这种现象在深圳已经十分普遍。”
　　为什么价格背离价值如此严重，深圳市场仍然红火？市场观察人士指出，一、在银行按揭政策支持下，高价格在按揭期限内分摊后并不突出；二、产品在经过大量的概念包装后，找到了价高的理由。
　　经过1992年至1994年深圳第一轮地产热后，一直到2000年，深圳地产仍陷入历史低谷，地产商利润率几乎接近亏损边缘。但是，有业内资深人士指出，“现在利润又回到了20％左右，更高的是35％。”

“但这很危险，随时可能被套牢。”这位人士称，一年有几百万平方米的楼盘推向市场，“深圳不可能有那么多有钱的人”。
　　在深圳福田有一个著名的“欧风一条街”，仿欧陆风情，由10多个楼盘组成，曾在深圳风云一时，据知情人士透露，“这些楼盘至少积压了15％以上。”
　　“豪宅流着贵族的血”。这句经典的话来源于一家专做高档楼盘房地产公司的老总之口，“真正的豪宅是为城市中5％至15％那部分消费塔尖人群提供的，他们非富即贵。”
　　有业内人士指出，深圳最多的是月收入3000元至5000元的白领阶层，“而70％开发商都做这5％至15％消费层，不就是一个很大的陷阱吗。”
　　有专业人士更毫不客气地称，目前很多地产开发商的相当一部分资金来自于银行，一旦资金链条出现裂痕以及市场定位偏差，“豪宅也就豪不起来了，那时只有干嚎。”
　　杭州天价地产　炒家拥入人间天堂　
　　富裕的民间资金、名闻天下的人文地理环境和稀缺的土地资源，使杭州房地产市场成为中国地产界的后起之秀。
　　杭州地产涨价和杭州话的贬值同步进行，十年前，杭州话较周边地区方言比，还有身份上的优势，因为经济收入高。没想到私营经济改变了杭州话的矜持，今天，来自温州、宁波、金华等地的有钱商人，大量涌入杭州，占据市内黄金地段住宅、商业铺面，而杭州本地的工薪层却开始向地价便宜的城郊转移。
　　据杭州市城调队的统计，今年一季度杭州住宅销售的综合价每平米高达4749元，市区内房价每平方7000－8000元已是普遍现象，豪宅房价平均达每平方米16000元。今年4月，一私营企业主更是出手2800万元高价购下西湖边的一处豪宅。几乎从1998年起，杭州的房价每两年就翻一倍。杭州的住宅与附带的花园都是要计算价钱的，不像深圳是附送花园。
　　富裕的民间资金搅动了浙江地产市场，据人民银行的一项调查统计，浙江沉淀在民间的资金达8000余亿元人民币。据统计，杭州市经济总量位居副省级城市第三，省会城市第二，活跃的民间经济闻名全国。而杭州市区行政区域面积在副省级城市中列倒数第一，在省会城市中列第二十位，地少钱多，正是杭州地产写照，土地成为稀缺资源。
　　不过，“人间天堂”的人文地理优势仍然吸引着浙江全省甚至周边省市人奔向杭州定居，杭州房地产市场不断升温。据统计，近几年外地置业者流入杭州楼市的资金每年超过30亿元。2001年，外地人在杭购房比例高达52％，估计2002年还将维持这一水平。
　　巨大的需求缺口、高速上涨的房价为炒房族提供了空间。在杭州，好一点的楼盘经常会出现炒楼一族的身影——尽管房子还没有，已经有大批的人攥着大把的钱排队认购。精明的温州人最先在杭州地产市场淘走第一桶金。从1998年 开始，温州人开始大规模进入杭州地产市场，只要看准楼盘，他们大多出手阔绰——的确，无论从子女受教育的角度、还是从经商、置业考虑，杭州都是理想之地，况且即使在温州本地，市区房价也已高达每平方米6000到7000元，县城每平方米都高达4000元以上。炒楼已成为温州人三大投资爱好之一。
　　据悉，在杭州，比较好的楼盘经常是一开盘就被抢订一空。等到建成现房之后，就更是“奇货可居”了，最初的投资者只要抛售出去就可以轻松赚到20－30万元，而这样的“二手房”还照样是抢手货。今天，杭州本地人或者来自其他地区的炒房族成为新的主力，温州炒房主力开始转移到上海、北京等地市场。
　　房价过高无疑对普通居民造成压力，以至于今年杭州两会期间，房价过高成为热点话题，代表们呼吁通过放号的形式限制房价。
　　炒风同样弥漫在开发商中，推动杭州房价节节攀升的客观原因是，因为土地的稀缺，土地出让费从1998年底的每亩200万元开始，逐年疯涨，1999年为每亩500万元，2000年则达到每亩800万元。楼面地价从1998年底的每平方米800元，涨至4200多元，增长了5倍之巨！杭州市开发用地已全部实行公开招标，并曾在一次公开拍卖中，创出每亩地1800万元的天价。从地产转让开始，杭州的投资房地产市场开始走向畸形。2001年，曾有一家北京公司以高出招标底价184％的价格夺得西湖边一块“宝地”，而其标价比北京同等地段地价还要高出1／3。据测算，建成后至少要卖到每平方米1.6万元才能勉强保本，按每平方米4000到6000元的楼面地价计，其商品房最终售价必须达到每平方米7000元以上才能挣到钱。杭州地产开发成本变得越来越不可控制。
　　据业内人士预测，今年杭州将萧山和余杭两地纳入麾下后，地产开发重心已经开始渐渐转移，或许有望缓解杭州地价、房价。