上海别墅市场纵横谈
admin
2003-03-15
来源：景观中国网
从新建别墅追求天然资源看别墅市场走势
在刚刚闭幕的“上海之春”房地产展示会的一个别墅盘预约登记簿上，4天留下300 多位看房人的名字。
几位专业人士在同记者
从新建别墅追求天然资源看别墅市场走势
在刚刚闭幕的“上海之春”房地产展示会的一个别墅盘预约登记簿上，4天留下300 多位看房人的名字。
几位专业人士在同记者谈及上述情况时说，2003 年上海别墅市场流行“资源风”，一批拥有天然资源的别墅受到青睐，这是上海别墅市场日益成熟的反映。
“第三台阶”由来
专业人士认为，从上世纪90年代以来，上海别墅市场的发展大致分为三个阶段。
第一阶段：购房者重点追求地段。如较早出现在虹桥、沪青平公路地区的一批别墅。当初人们对别墅的理解还处于朦胧阶段，只是沿袭老上海“西南块是高档居住区”的传统思想，购房者纷纷奔向那里新建成的别墅房。
第二阶段：购房者重点追求产品，除了地段外，他们进而关心别墅的品质、功能和环境。在这个阶段，消费观念从单一居住向多元化需求提升。2000 年前后，上海闵行的莘庄、颛桥和新闵别墅群以及浦东康桥、松江九亭、青浦、徐汇等地区一批别墅风起云涌，有的在市场取得不俗业绩。这时人们购买别墅的观念已从感性上升到理性，完成了一次质的飞跃。
第三阶段：购房者进一步转向追求资源，即别墅所处的自然地貌和天然环境和人文底蕴。一批经过第一次购买别墅的的消费者更深切地体会到：别墅价值不仅限于房子本身，更重要的是房子所拥有的天然资源，这才是不可复制、不可再生的真正有价值的财富。
房子有价、人工造景有价，但天然资源是无价的。如2002 年上海出现的松江佘山别墅群、2003 年初出现的青浦朱家角淀山湖绿洲江南园，就是开发商利用天然资源推出的新一代别墅盘。最新情况表明，近期佘山周边地块已被瓜分完毕，朱家角淀山湖周边地块也炙手可热，上海置业和上海实业集团已捷足先登，在这些上海唯一拥有优越天然和人文资源的地域规划和开发新的别墅小区。这些最新动向表明，上海别墅市场正在迈向“第三台阶”。
二次购房现象
据了解，最近房展会上颇受欢迎的绿洲江南园，还有即将上市的南汇建德花园别墅以及虹梅路银都名墅等，在他们预订的客户中，一半以上是第二次购买别墅的消费者。二次购房者比例如此之高，在别墅中是罕见的。专业人士说：这是否可以看作一种“二次购房现象”?日前，记者同一位第二次购买别墅的客户作如下交谈。
问：请谈谈你第二次购买别墅的想法?
答：我们当初只知道别墅气派大、住得宽敞，别的考虑不多，所以8年前买了别墅。现在市场上别墅越造越好，看得多了，总觉得自己房子不太满意，想提升自己别墅的层次。
问：哪里不满意?
答：最大的问题是没有车库，房子不算小，车子却只能日晒雨淋。花园面积也太小，停一辆车子外派不上什么用场。隔壁房子离我们很近，做什么人家都看得到。我的房子离市区不远，但就近买日常用品不方便，而且小区绿化不多，环境也嘈杂。再说外墙用的是普通涂料，看上去像旧房子，更谈不上有分质供水、可视对讲、中央空调等设备。
问：上海造的别墅量很大，你为什么会选中大淀湖边上的房子?
答：我觉得别墅应讲究自然环境，香港很多别墅造在海边和山上，尽管离市区远，但价格反而贵，这就是天然条件的原因。这种房子价值会随着年月的增长越来越高。
这位二次购房者的想法在今天市场中有一定代表性，说明这批人对别墅的了解和需求有一个新的标准。如今开发商要打造别墅盘，这位客户想法是一个很好的参考。
市场新态势
2003 年，上海别墅市场的动向如何？一家叫“宝名机构”的专业市场调查公司作出以下分析：
一、开发商追求别墅开发的多功能作用，尽量使别墅达到居住、休闲、度假乃至旅游和“收藏”保值兼有的标准，使别墅开发更趋完善。
二、普遍降低小区容积率，从以往的0.3 降至0.3 以下。近期出现的绿洲江南园容积率甚至降至0.175 。同时扩大私家花园面积，从以往的几十平方米扩至2000 平方米，南郊建德花园面积最高达到1500 平方米。
三、开发商乐意开发人工水景，但消费者普遍排斥人工水景，主要担心由此却提升房价和物业管理维修费用。
四、别墅市场档次拉大，客户日益细分，呈现多级化消费趋势。别墅中的极品和经济型产品有“两头热”现象。
五、重视建筑内部功能布局和新材料配置。以往仿照欧式风格的室内空间和功能布局不适合国内市场习惯，目前开发商已从注重建筑外部式样进一步转向室内设计。至于新材料新技术的应用，在别墅开发中已普遍应用。
相关链接 绿色生态住宅标准
最新一期《上海住宅》推出“绿色生态住宅”的最新释诠，主要包括4个特征。
一、追求舒适：既考虑住宅适宜的温度和湿度，又考虑居住者心理和生理的安逸、私密和人际交往。
二、追求健康：有充足日照实现杀菌消毒，有良好通风获得高品质新鲜空气。保证室内建材无辐射和污染。同时减少对住宅环境生态的负面影响。
三、追求高效：采用洁净能源和再生材料，以最低成本和消耗换取居住和生活的最大效益。
四、追求美观：注重自然景观和人文景观的融合，使居住者在精神和身心方面得到全面发展。
在刚刚闭幕的“上海之春”房地产展示会的一个别墅盘预约登记簿上，4天留下300 多位看房人的名字。
几位专业人士在同记者谈及上述情况时说，2003 年上海别墅市场流行“资源风”，一批拥有天然资源的别墅受到青睐，这是上海别墅市场日益成熟的反映。
“第三台阶”由来
专业人士认为，从上世纪90年代以来，上海别墅市场的发展大致分为三个阶段。
第一阶段：购房者重点追求地段。如较早出现在虹桥、沪青平公路地区的一批别墅。当初人们对别墅的理解还处于朦胧阶段，只是沿袭老上海“西南块是高档居住区”的传统思想，购房者纷纷奔向那里新建成的别墅房。
第二阶段：购房者重点追求产品，除了地段外，他们进而关心别墅的品质、功能和环境。在这个阶段，消费观念从单一居住向多元化需求提升。2000 年前后，上海闵行的莘庄、颛桥和新闵别墅群以及浦东康桥、松江九亭、青浦、徐汇等地区一批别墅风起云涌，有的在市场取得不俗业绩。这时人们购买别墅的观念已从感性上升到理性，完成了一次质的飞跃。
第三阶段：购房者进一步转向追求资源，即别墅所处的自然地貌和天然环境和人文底蕴。一批经过第一次购买别墅的的消费者更深切地体会到：别墅价值不仅限于房子本身，更重要的是房子所拥有的天然资源，这才是不可复制、不可再生的真正有价值的财富。
房子有价、人工造景有价，但天然资源是无价的。如2002 年上海出现的松江佘山别墅群、2003 年初出现的青浦朱家角淀山湖绿洲江南园，就是开发商利用天然资源推出的新一代别墅盘。最新情况表明，近期佘山周边地块已被瓜分完毕，朱家角淀山湖周边地块也炙手可热，上海置业和上海实业集团已捷足先登，在这些上海唯一拥有优越天然和人文资源的地域规划和开发新的别墅小区。这些最新动向表明，上海别墅市场正在迈向“第三台阶”。
二次购房现象
据了解，最近房展会上颇受欢迎的绿洲江南园，还有即将上市的南汇建德花园别墅以及虹梅路银都名墅等，在他们预订的客户中，一半以上是第二次购买别墅的消费者。二次购房者比例如此之高，在别墅中是罕见的。专业人士说：这是否可以看作一种“二次购房现象”?日前，记者同一位第二次购买别墅的客户作如下交谈。
问：请谈谈你第二次购买别墅的想法?
答：我们当初只知道别墅气派大、住得宽敞，别的考虑不多，所以8年前买了别墅。现在市场上别墅越造越好，看得多了，总觉得自己房子不太满意，想提升自己别墅的层次。
问：哪里不满意?
答：最大的问题是没有车库，房子不算小，车子却只能日晒雨淋。花园面积也太小，停一辆车子外派不上什么用场。隔壁房子离我们很近，做什么人家都看得到。我的房子离市区不远，但就近买日常用品不方便，而且小区绿化不多，环境也嘈杂。再说外墙用的是普通涂料，看上去像旧房子，更谈不上有分质供水、可视对讲、中央空调等设备。
问：上海造的别墅量很大，你为什么会选中大淀湖边上的房子?
答：我觉得别墅应讲究自然环境，香港很多别墅造在海边和山上，尽管离市区远，但价格反而贵，这就是天然条件的原因。这种房子价值会随着年月的增长越来越高。
这位二次购房者的想法在今天市场中有一定代表性，说明这批人对别墅的了解和需求有一个新的标准。如今开发商要打造别墅盘，这位客户想法是一个很好的参考。
市场新态势
2003 年，上海别墅市场的动向如何？一家叫“宝名机构”的专业市场调查公司作出以下分析：
一、开发商追求别墅开发的多功能作用，尽量使别墅达到居住、休闲、度假乃至旅游和“收藏”保值兼有的标准，使别墅开发更趋完善。
二、普遍降低小区容积率，从以往的0.3 降至0.3 以下。近期出现的绿洲江南园容积率甚至降至0.175 。同时扩大私家花园面积，从以往的几十平方米扩至2000 平方米，南郊建德花园面积最高达到1500 平方米。
三、开发商乐意开发人工水景，但消费者普遍排斥人工水景，主要担心由此却提升房价和物业管理维修费用。
四、别墅市场档次拉大，客户日益细分，呈现多级化消费趋势。别墅中的极品和经济型产品有“两头热”现象。
五、重视建筑内部功能布局和新材料配置。以往仿照欧式风格的室内空间和功能布局不适合国内市场习惯，目前开发商已从注重建筑外部式样进一步转向室内设计。至于新材料新技术的应用，在别墅开发中已普遍应用。
相关链接 绿色生态住宅标准
最新一期《上海住宅》推出“绿色生态住宅”的最新释诠，主要包括4个特征。
一、追求舒适：既考虑住宅适宜的温度和湿度，又考虑居住者心理和生理的安逸、私密和人际交往。
二、追求健康：有充足日照实现杀菌消毒，有良好通风获得高品质新鲜空气。保证室内建材无辐射和污染。同时减少对住宅环境生态的负面影响。
三、追求高效：采用洁净能源和再生材料，以最低成本和消耗换取居住和生活的最大效益。
四、追求美观：注重自然景观和人文景观的融合，使居住者在精神和身心方面得到全面发展。
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