十大因素催生美国城市发展郊区化

房地产业的发展与城市的发展是密不可分的。研究城市化进程对房地产业的影响，对管理部门及有远见的开发商来说是非常必要且有益的。它山之石，可以攻玉。过去５０年美国城市发展中出现的种种状况，在很多方面与我国现阶段的城市发展有相似之处。本报记者采访了清华大学房地产研究所的龙奋杰先生，他为我们分析了过去５０年和未来５０年影响美国城市发展的因素及其对房地产业的影响，希望业界人士能从中得到启迪和借鉴。 ２０世纪后半程，郊区化是美国城市发展的主要特点，其促成动力既有显性的政策调节因素，也有文化、消费模式等潜在的社会影响因素。 　　 对影响美国城市发展的因素，被调查者一致认为政府有关城市发展的政策，尤其是促使城市郊区化的一系列政策的影响最大，其中比较显著的是规模宏大的州际高速公路计划和潜在影响较大的住房贷款政策。许多企业利用政策导向，形成“标准化住宅区”和“郊区多功能购物中心”等典型的开发模式，导致城市大规模向外蔓延。 　　 １、州际高速公路计划及公路交通的快速发展。被誉为“金字塔之后最大公共工程”的州际高速公路计划，彻底改变了美国城市的分布状况。该计划的初衷是希望通过建立城市间“无信号灯”的长途交通，使车辆能够快速进出城市来解决城市中心的交通堵塞问题，但原本为长途旅行建造的“城市外围环路”却逐渐演变为市郊的“交通干道”。环路周边的廉价农地则成为建设郊区住宅、商场、工业园和停车场的理想地段，引发城市中心的人口和就业机会向郊区转移，逐渐形成目前依靠公路分布的美国城市格局。 　　 ２、政府的住房抵押贷款政策。与规模宏大的高速公路计划相比，抵押贷款政策的作用似乎不够明显。但专家们认为，二战后美国采取的低首付、固定利率的长期抵押贷款政策和相关的配套政策，对战后第一批郊区住宅的建设起到了至关重要的作用。正是这种政策的支持，美国住宅的私产比例由１９４０年的４４％提高到目前的６６％。 　　 １９４５－１９６５年，美国政府只给在郊区购买住宅的人提供抵押贷款优惠，而在市区置业只能寻求传统的高利率贷款。同时，这种政策还限制非裔美国人在郊区进行置业。虽然从６０年代，美国政府开始努力消除这种歧视，但这段时期的贷款政策对城市发展的深远影响将难以轻易消除。 　　 ３、城市工业外迁。基于良好的铁路运输条件和人才优势，二战后的美国工业主要集中在北部和中西部城市中，但这种优势很快由于企业利用郊区廉价的劳动力和税费优惠等优越条件而丧失。同时，郊区丰富的土地资源更能满足企业现代工业生产的要求，如运输由铁路转向公路，厂房也由市区多层转向郊区单层。控制成本的导向使工业企业逐渐从市区向低成本区域转移——先转移到郊区，再转移到卫星城，最后甚至转移到了国外。像底特律、费城这样的传统重工业城市，已有近３／４的重工业企业搬迁到其它地方。 　　 ４、旧城改造。美国１９４９年住宅法案的目标是“为每个美国人提供小康住宅和适宜的居住环境”，但同一法案所倡导的“旧城改造”影响了该计划的实施。旧城区千篇一律、空置了几十年的塔楼不仅破坏了旧城区的原有生气，而且也不适合贫困家庭居住，而“旧城改造”的结果却将黑人移居到了市区中居住密度很高的犹太区。 　　 虽然政府也力图通过一系列政策来解决市区的没落状况，如建造高档公寓和建设便于汽车采购的商场来吸引中产阶层，但效果并不理想，这些中产阶层仍然选择居住在郊区，而将市区看作高速公路的服务区。 　　 ５、大规模的郊区住宅。１９４７－１９５１年，纽约东部大规模的住宅开发，成为战后美国郊区化的标志。发展商首次将单体住宅的消费市场定位于大多数中产阶层甚至工薪阶层家庭，并通过标准化、规模化建造，大大降低了成本，实现了住宅产业化。而这些设计灵活、容易通过内部改造适应住房标准提高的郊区住宅，在政府金融政策的支持下，月供款额比市区住宅的租金还低，因此郊区住宅成为中产阶层的首选。 　　 ６、种族隔离和工作歧视。二战后从南部乡村迁到北部城市的４００多万非裔美国人，由于６０年代的种族隔离和工作歧视，被迫住在拥挤、简陋的犹太区艰难地寻找工作。 　　 虽然民权运动宣告了种族隔离和工作歧视的非法性，但不可能从根本上消除歧视。如果有色人群进入市中心的白人居住区，白人会由于害怕而以“惊慌价”将住宅抛售，结果是黑人仍然不能融入中产阶层的居住圈，这些住宅区变成了扩大的种族歧视区（社会科学家称之为“高度种族集聚区”），是贫穷、犯罪和其它社会问题的多发地。 　　 ７、郊区多功能购物中心。５０年代开始出现的郊区购物中心，同时具备了市中心百货店商品种类齐全的优势和专卖店的特色，并多位于高速公路的出入口，停车位充足，由于综合了购物、餐饮和娱乐等多项功能，并提供多种服务，这些郊区购物中心很快取代了市中心百货店的主导地位。到了９０年代，由于更为便捷的邮寄、电子商务等商业模式的出现，郊区购物中心的发展出现了停滞。据估计，在未来１０年内可能有超过２５％的郊区购物中心倒闭，许多发展商正在寻求新的经营思路。 　　 ８、城市“摊大饼”式的蔓延。发展商依据交通的便捷程度，在中心城市周围建设了大量的卫星城，并沿着高速公路大规模建造住宅、郊区购物中心、写字楼和停车场，使城市象“摊大饼”一样向外蔓延，这种情况在美国北部和中西部的传统城市尤为明显。 　　 ９、空调技术。由于空调技术的发展，住宅、写字楼、学校、娱乐中心等物业对自然环境的依赖程度大大降低，使郊区非常适宜人类的居住和生活，导致城市的大规模蔓延和郊区购物中心的开发。 　　 １０、城市暴乱。由于失业率上升、贫富差距扩大、种族歧视，６０年代许多大城市的黑人和白人警察之间爆发了强烈冲突，暴乱震惊了整个美国，暴乱导致了白人迁离和投资减少，而过分拥挤的犹太区则向人口减少、经济衰退和住宅空置的市中心转移。 （未完）